近期，全國(guó)房?jī)r(jià)走勢(shì)趨于平穩(wěn)，對(duì)樓市的預(yù)期不再單一樂(lè)觀，房地產(chǎn)政策也基本沒(méi)有繼續(xù)加碼。有分析稱，少部分房?jī)r(jià)虛高的二三四線城市可能進(jìn)入風(fēng)險(xiǎn)釋放區(qū)域。

房地產(chǎn)市場(chǎng)整體退熱

全國(guó)房?jī)r(jià)走勢(shì)趨于平穩(wěn)。58安居客房產(chǎn)研究院近日發(fā)布的一份報(bào)告顯示，11月，受重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的67個(gè)城市二手房掛牌均價(jià)為每平方米15163元，環(huán)比下降0.3%。

其中，北京、深圳、上海、廣州二手房掛牌價(jià)分別為每平方米59610元、53756元、50240元和32273元，與上月相比，四個(gè)城市二手房掛牌價(jià)均有小幅下降。

“在經(jīng)濟(jì)政策穩(wěn)定的大背景下，11月中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)也保持了一定的穩(wěn)定性。從量?jī)r(jià)來(lái)看，全國(guó)樓市整體進(jìn)入下行通道，住房向理性居住需求回歸。”58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波說(shuō)。

另?yè)?jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的10月70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，二手房方面，一二三線城市環(huán)比漲幅均出現(xiàn)下降;新房方面，一線漲幅持平、二線回落、三線微擴(kuò)。

購(gòu)房者信心指數(shù)降至近兩年的最低點(diǎn)。12月3日，58同城、安居客聯(lián)合中國(guó)社科院、華夏時(shí)報(bào)發(fā)布的《中國(guó)房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)報(bào)告(2018)》顯示，10月，購(gòu)房者信心指數(shù)環(huán)比下降4.2%，為2017年1月以來(lái)最低點(diǎn)。

“近兩年購(gòu)房者信心指數(shù)的最高點(diǎn)在2018年2月，此后一路下滑，反映了購(gòu)房者市場(chǎng)預(yù)期由樂(lè)觀向相對(duì)悲觀的轉(zhuǎn)變。”報(bào)告稱。

調(diào)控政策沒(méi)有繼續(xù)加碼

房地產(chǎn)調(diào)控政策在樓市降溫中發(fā)揮了重要作用。

中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院發(fā)布的《中國(guó)住房市場(chǎng)發(fā)展月度分析報(bào)告》指出，在中央政治局會(huì)議定調(diào)堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲后，房?jī)r(jià)上漲預(yù)期有了顯著的改變。市場(chǎng)觀望情緒增強(qiáng)，投資投機(jī)熱情下降。

“房地產(chǎn)調(diào)控政策保持了其平穩(wěn)性與延續(xù)性，部分開發(fā)商及住房投資者關(guān)于調(diào)控政策放松的預(yù)期落空。”報(bào)告稱。

值得注意的是，11月，房地產(chǎn)政策基本不再繼續(xù)加碼。

“相比之前的頻繁收緊，11月份，樓市相關(guān)的約束性政策銳減。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說(shuō)。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，11月以來(lái)，各地房地產(chǎn)調(diào)控政策發(fā)布約20次，相比之前每月平均40次的水平明顯減少。11月份也成為2018年全年房地產(chǎn)政策發(fā)布最少的月份。

張大偉認(rèn)為，房?jī)r(jià)漲幅明顯放緩是約束性政策減少的最主要原因。不過(guò)，雖然調(diào)控政策已經(jīng)見底，但依然將在底部運(yùn)行一段時(shí)間。

易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭也表示，如今調(diào)控政策已經(jīng)企穩(wěn)，不再加碼，但也暫時(shí)不會(huì)放松。

房?jī)r(jià)虛高城市或有風(fēng)險(xiǎn)

“短期內(nèi)，一二線城市房?jī)r(jià)穩(wěn)中略降，三四線城市漲速進(jìn)一步下降。少部分房?jī)r(jià)虛高的二三四線城市可能進(jìn)入風(fēng)險(xiǎn)釋放區(qū)域。”《中國(guó)房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)報(bào)告(2018)》指出。

根據(jù)上述報(bào)告，一線城市重新成為樓市避風(fēng)港。一線城市已經(jīng)進(jìn)入存量房市場(chǎng)，受開發(fā)市場(chǎng)波動(dòng)及商品房庫(kù)存變動(dòng)因素的影響較小，市場(chǎng)變動(dòng)主要取決于政策特別是融資條件的變化，但政策進(jìn)一步趨緊的可能性并不大。

三四線城市樓市熱度難以為繼。調(diào)控政策向三四線城市延伸，使三四線城市住房投資投機(jī)活動(dòng)受到抑制。同時(shí)，棚改貨幣化政策淡出，對(duì)快速上漲的三四線城市房?jī)r(jià)起到釜底抽薪的功效。

租賃市場(chǎng)將迎來(lái)大發(fā)展？

在調(diào)控房?jī)r(jià)的同時(shí)，國(guó)家層面對(duì)租房市場(chǎng)的政策支持力度不斷加大。特別是對(duì)于長(zhǎng)租公寓的發(fā)展，考慮到其租金收益率低、成本回收期長(zhǎng)的特性，相關(guān)部門給予了充分的金融政策支持。

根據(jù)《中國(guó)房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)報(bào)告(2018)》，北京、上海、深圳、成都、武漢等重點(diǎn)城市長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)發(fā)展迅速。2018年11月，全國(guó)品牌公寓信息發(fā)布量同比增長(zhǎng)83.37%。

不過(guò)，在快速發(fā)展的過(guò)程中，長(zhǎng)租公寓利用金融杠桿加價(jià)爭(zhēng)奪房源的行為推高了部分城市的短期租金。報(bào)告稱，以北京為例，與2017年12月相比，北京2018年7月長(zhǎng)租公寓房源租金累計(jì)上漲13.04%，遠(yuǎn)高于同期普通房源租金漲速(7.32%)。

2018年上半年，部分城市房租上漲較快。除了長(zhǎng)租公寓利用資本杠桿爭(zhēng)搶房源外，大城市存量住房總量不足也是一個(gè)重要原因。

根據(jù)上述報(bào)告，在嚴(yán)厲的限購(gòu)限貸政策作用下，雖然當(dāng)前房?jī)r(jià)上漲得到了抑制，但是住房供求矛盾仍通過(guò)一些曲折的形式表現(xiàn)出來(lái)。比如住房租金快速上漲等，就在一定程度上反映了一些大城市的住房供應(yīng)偏緊局面。

報(bào)告認(rèn)為，房屋租賃產(chǎn)業(yè)將迎來(lái)大發(fā)展，但租房市場(chǎng)有待進(jìn)一步規(guī)范化發(fā)展。建議建立完善的住房租賃市場(chǎng)相關(guān)制度，多渠道擴(kuò)大重點(diǎn)城市租賃房源，包括加快公租房的建設(shè)與配租等。