邁入2019年僅20余天，涉房企業債券融資總額已接近1400億元人民幣，而這背后是洶涌而來的債券到期高峰。

“2019年上半年，內地房企迎來第一波債券到期高峰，明后年的壓力會更大。”中銀國際研究部副主管、董事總經理王衛指出。

不過，“一城一策”也在悄然改變市場對于樓市的預期，融資規模放大之時，房企境內外融資環境也在明顯改善，認購情況較2018年大幅好轉，與2018年四季度相比，今年1月份涉房企業發行債券的利率下降明顯。

房企迎來債券到期高峰

Wind統計數據顯示，2019年前26天，涉房企業在境內債券市場成功發行了110只債券，合計規模達700.7億元人民幣，數量和規模分別較上年同期增長214.3%、140.9%。

海外方面，上證報資訊統計數據顯示，2019年以來，內地房企已發行美元債23單，發行總規模高達101.25億美元，折合人民幣約682億元。

無論是恒大、碧桂園、融創等頭部房企，還是新城控股、富力地產、龍光地產等品牌地產商，都在1月份積極入市融資。

其中，發行規模居首位的恒大地產，一口氣發行了3只美元債，合計融資30億美元，利率在6.25%至8.25%之間。

碧桂園也發行了1只5.5億美元的3年期債券及1只4.5億美元的5年期債券，合計融資10億美元，發行利率分別為7.125%及8%。

正榮地產更是一個月內三次海外發債，累計融資5.5億美元。新城、奧園等也兩度入市融資。

“去年想發債融資但沒能發出去的、1月份到期的、2月到期但為避開春節假期提前發行的，湊到了一起，導致1月份債券市場格外熱鬧。”王衛對記者表示。

梳理上市公司的發債公告可以發現，絕大部分房企的籌資用途為“現有債務再融資”，即“借新還舊”。而根據國金證券統計的數據，2019年上半年房企到期的債券總量將達2272.68億元人民幣，同比增加44.26%。

龍頭房企短期償債壓力較小

數據顯示，截至2019年1月23日，恒大以1275億元人民幣的待還債券總額位列榜首，但3年以上的長期債券占比超過85%，短期償債壓力較小。

碧桂園排第二位，待還債券總額為642億元人民幣，2019年到期的僅17.1億元人民幣，短期債務壓力也比較小，但未來將要承擔逐年上漲的到期債務。

萬科總規模為430.92億元人民幣的待還債券中，在2019年需要償還至少189億的到期債券本金。不過，分析人士指出，萬科并不差錢，而且可以隨時在債券市場融到錢。

王衛認為，因為房企拿地變得更加謹慎，房企發債主要用于“借舊還新”，因此預計2019年房企的整體發債規模會與2018年持平，甚至有所萎縮。當然，這還取決于政策和經濟走向。

“經歷過2018年的數個違約事件后，投資者更聰明了，基本面差的公司在市場上融資變得很困難，即便能融到錢也要付出非常高的代價，財務會越來越困難。”王衛認為，不排除今年仍會有內地房企違約。

1月17日，內房股佳源國際股價“閃崩”，并拖累內地房地產板塊市值蒸發逾千億，導火索正是債務違約擔憂。佳源國際之后聲明稱，暴跌系大股東部分股票做了抵押融資，未及時補倉而被強制平倉所致，但聲明發布后，其股價再度暴跌，該公司已于1月22日下午1點申請停牌。

為了緩解流動性壓力，也有房企選擇“斷臂求生”，輕裝上陣。泛海控股1月21日宣布，擬通過轉讓項目公司股權的方式，以約148.87億元人民幣(含沖抵債務)將所屬公司名下的北京泛海國際居住區1號地塊和上海董家渡項目出讓給融創地產。

機構投資意愿升溫

與2018年度四季度相比，今年1月份涉房企業發行債券的利率已經有所下行，但仍處于較高水平。

以內地房企發行的美元債為例，已發行的23只債券中，除了力高地產發行的1年期優先票據票息率高達13.5%、正榮地產發行的1年期優先票據票息率為10.5%外，其余債券的票息率都在10%以下。

王衛指出，債券發行利率整體呈現下行趨勢，與近期境內外融資環境均有所改善有關。

近期地方兩會陸續召開， “一城一策”成為2019年各地房地產調控的一大關鍵詞，也從微觀層面印證了市場預期。

此外，王衛指出，1月份是投資機構布局的重要時期，債券集中到期也意味著投資機構的資金陸續回到賬上，他們也是要做投資的，即便債券收益率有所下行，但仍處于相對高位，大部分地產類債券的收益率都超過6%，相比股票市場仍具有吸引力。

據了解，由于機構投資債券的意愿提升，房企發債的認購情況也較2018年明顯好轉。