邁入2019年僅20余天，涉房企業(yè)債券融資總額已接近1400億元人民幣，而這背后是洶涌而來的債券到期高峰。

“2019年上半年，內(nèi)地房企迎來第一波債券到期高峰，明后年的壓力會更大。”中銀國際研究部副主管、董事總經(jīng)理王衛(wèi)指出。

不過，“一城一策”也在悄然改變市場對于樓市的預(yù)期，融資規(guī)模放大之時，房企境內(nèi)外融資環(huán)境也在明顯改善，認(rèn)購情況較2018年大幅好轉(zhuǎn)，與2018年四季度相比，今年1月份涉房企業(yè)發(fā)行債券的利率下降明顯。

房企迎來債券到期高峰

Wind統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2019年前26天，涉房企業(yè)在境內(nèi)債券市場成功發(fā)行了110只債券，合計規(guī)模達(dá)700.7億元人民幣，數(shù)量和規(guī)模分別較上年同期增長214.3%、140.9%。

海外方面，上證報資訊統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2019年以來，內(nèi)地房企已發(fā)行美元債23單，發(fā)行總規(guī)模高達(dá)101.25億美元，折合人民幣約682億元。

無論是恒大、碧桂園、融創(chuàng)等頭部房企，還是新城控股、富力地產(chǎn)、龍光地產(chǎn)等品牌地產(chǎn)商，都在1月份積極入市融資。

其中，發(fā)行規(guī)模居首位的恒大地產(chǎn)，一口氣發(fā)行了3只美元債，合計融資30億美元，利率在6.25%至8.25%之間。

碧桂園也發(fā)行了1只5.5億美元的3年期債券及1只4.5億美元的5年期債券，合計融資10億美元，發(fā)行利率分別為7.125%及8%。

正榮地產(chǎn)更是一個月內(nèi)三次海外發(fā)債，累計融資5.5億美元。新城、奧園等也兩度入市融資。

“去年想發(fā)債融資但沒能發(fā)出去的、1月份到期的、2月到期但為避開春節(jié)假期提前發(fā)行的，湊到了一起，導(dǎo)致1月份債券市場格外熱鬧。”王衛(wèi)對記者表示。

梳理上市公司的發(fā)債公告可以發(fā)現(xiàn)，絕大部分房企的籌資用途為“現(xiàn)有債務(wù)再融資”，即“借新還舊”。而根據(jù)國金證券統(tǒng)計的數(shù)據(jù)，2019年上半年房企到期的債券總量將達(dá)2272.68億元人民幣，同比增加44.26%。

龍頭房企短期償債壓力較小

數(shù)據(jù)顯示，截至2019年1月23日，恒大以1275億元人民幣的待還債券總額位列榜首，但3年以上的長期債券占比超過85%，短期償債壓力較小。

碧桂園排第二位，待還債券總額為642億元人民幣，2019年到期的僅17.1億元人民幣，短期債務(wù)壓力也比較小，但未來將要承擔(dān)逐年上漲的到期債務(wù)。

萬科總規(guī)模為430.92億元人民幣的待還債券中，在2019年需要償還至少189億的到期債券本金。不過，分析人士指出，萬科并不差錢，而且可以隨時在債券市場融到錢。

王衛(wèi)認(rèn)為，因為房企拿地變得更加謹(jǐn)慎，房企發(fā)債主要用于“借舊還新”，因此預(yù)計2019年房企的整體發(fā)債規(guī)模會與2018年持平，甚至有所萎縮。當(dāng)然，這還取決于政策和經(jīng)濟走向。

“經(jīng)歷過2018年的數(shù)個違約事件后，投資者更聰明了，基本面差的公司在市場上融資變得很困難，即便能融到錢也要付出非常高的代價，財務(wù)會越來越困難。”王衛(wèi)認(rèn)為，不排除今年仍會有內(nèi)地房企違約。

1月17日，內(nèi)房股佳源國際股價“閃崩”，并拖累內(nèi)地房地產(chǎn)板塊市值蒸發(fā)逾千億，導(dǎo)火索正是債務(wù)違約擔(dān)憂。佳源國際之后聲明稱，暴跌系大股東部分股票做了抵押融資，未及時補倉而被強制平倉所致，但聲明發(fā)布后，其股價再度暴跌，該公司已于1月22日下午1點申請停牌。

為了緩解流動性壓力，也有房企選擇“斷臂求生”，輕裝上陣。泛海控股1月21日宣布，擬通過轉(zhuǎn)讓項目公司股權(quán)的方式，以約148.87億元人民幣(含沖抵債務(wù))將所屬公司名下的北京泛海國際居住區(qū)1號地塊和上海董家渡項目出讓給融創(chuàng)地產(chǎn)。

機構(gòu)投資意愿升溫

與2018年度四季度相比，今年1月份涉房企業(yè)發(fā)行債券的利率已經(jīng)有所下行，但仍處于較高水平。

以內(nèi)地房企發(fā)行的美元債為例，已發(fā)行的23只債券中，除了力高地產(chǎn)發(fā)行的1年期優(yōu)先票據(jù)票息率高達(dá)13.5%、正榮地產(chǎn)發(fā)行的1年期優(yōu)先票據(jù)票息率為10.5%外，其余債券的票息率都在10%以下。

王衛(wèi)指出，債券發(fā)行利率整體呈現(xiàn)下行趨勢，與近期境內(nèi)外融資環(huán)境均有所改善有關(guān)。

近期地方兩會陸續(xù)召開， “一城一策”成為2019年各地房地產(chǎn)調(diào)控的一大關(guān)鍵詞，也從微觀層面印證了市場預(yù)期。

此外，王衛(wèi)指出，1月份是投資機構(gòu)布局的重要時期，債券集中到期也意味著投資機構(gòu)的資金陸續(xù)回到賬上，他們也是要做投資的，即便債券收益率有所下行，但仍處于相對高位，大部分地產(chǎn)類債券的收益率都超過6%，相比股票市場仍具有吸引力。

據(jù)了解，由于機構(gòu)投資債券的意愿提升，房企發(fā)債的認(rèn)購情況也較2018年明顯好轉(zhuǎn)。