2018年的長(zhǎng)租公寓頻頻“爆雷”，租賃市場(chǎng)的租金上漲、環(huán)保問(wèn)題也多次曝光，到了去年末今年初，長(zhǎng)租公寓的大洗牌已經(jīng)開(kāi)始。

據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者不完全統(tǒng)計(jì)，2018年截至目前，爆倉(cāng)的長(zhǎng)租公寓企業(yè)達(dá)到11家，在資本助力下的獨(dú)立公寓品牌紛紛消亡或步履維艱，開(kāi)發(fā)商旗下的長(zhǎng)租公寓逆勢(shì)崛起，萬(wàn)科、龍湖、旭輝在規(guī)模擴(kuò)張中暫時(shí)領(lǐng)先，位居行業(yè)前三。

2019年開(kāi)年不久，萬(wàn)科便進(jìn)行了一筆租賃融資。2月20日，萬(wàn)科A發(fā)布公告，將發(fā)行20億元住房租賃專項(xiàng)公司債券。這是萬(wàn)科去年獲批的80億元公司債券的第三期發(fā)行，將繼續(xù)支持萬(wàn)科租賃業(yè)務(wù)。

房企的租賃業(yè)務(wù)規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)還在繼續(xù)。多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，長(zhǎng)租公寓行業(yè)已進(jìn)入深水區(qū)，部分房企攜資金、融資和專業(yè)優(yōu)勢(shì)搶占市場(chǎng)，但在規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)格局初定后，出租率、回報(bào)率等指標(biāo)，將成為運(yùn)營(yíng)競(jìng)爭(zhēng)的核心。

萬(wàn)科租賃樣本

作為租賃市場(chǎng)的先行者，萬(wàn)科早在2008年就介入租賃，2014年開(kāi)始快速擴(kuò)張，2017年開(kāi)啟城中村改造項(xiàng)目“萬(wàn)村復(fù)蘇計(jì)劃”，去年則將租賃業(yè)務(wù)從拓展業(yè)務(wù)提升至核心業(yè)務(wù)。

擴(kuò)張的背后離不開(kāi)金融的支持。萬(wàn)科于去年6月獲得證監(jiān)會(huì)核準(zhǔn)，分期發(fā)行不超過(guò)人民幣80億元(含80億元)的公司債券，專項(xiàng)用于租賃。

根據(jù)公告，最新發(fā)行的20億元中，14億元擬用于公司住房租賃項(xiàng)目的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)，包括北京-海淀永豐項(xiàng)目和大連-寶華旺苑項(xiàng)目。

這意味著，盡管在去年下半年，深圳萬(wàn)科的“萬(wàn)村復(fù)蘇計(jì)劃”遭遇挫折，但萬(wàn)科租賃業(yè)務(wù)仍在持續(xù)推進(jìn)中。

作為萬(wàn)科長(zhǎng)租公寓泊寓的重要組成部分，去年8月開(kāi)始，“萬(wàn)村計(jì)劃”接連受到推高租金、業(yè)務(wù)暫停的質(zhì)疑;此后，深圳發(fā)布租金管制政策，對(duì)城中村等租賃房源租金進(jìn)行調(diào)控。

在去年11月的媒體溝通會(huì)上，萬(wàn)科高級(jí)副總裁張紀(jì)文對(duì)此回應(yīng)，“萬(wàn)村計(jì)劃”確實(shí)暫緩?fù)七M(jìn)，這也是之前就預(yù)料到的。萬(wàn)村已經(jīng)拓展到7萬(wàn)-8萬(wàn)間房源的規(guī)模，深圳萬(wàn)科將專注已有房源的運(yùn)營(yíng)，未來(lái)再有計(jì)劃地拓展。

萬(wàn)村的收縮實(shí)際上是萬(wàn)科“收斂”和“聚焦”要求的一部分。“收斂是要保證經(jīng)營(yíng)質(zhì)量。都是為了在現(xiàn)在的階段下(觀察)如何去打磨，以獲得未來(lái)更好的發(fā)展。”張紀(jì)文表示。

萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮補(bǔ)充稱，城中村改造比想象中難得多，現(xiàn)在還沒(méi)有發(fā)現(xiàn)做公寓賺錢(qián)的;不過(guò)萬(wàn)科的租賃業(yè)務(wù)不會(huì)停止，會(huì)繼續(xù)探索可持續(xù)的發(fā)展模式。

2018年11月5日，深圳規(guī)土委發(fā)布城中村規(guī)劃文件，將深圳各區(qū)54%-75%的現(xiàn)狀城中村列入綜合整治，2025年之前不得推倒重建。

深圳業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這項(xiàng)政策鼓勵(lì)綜合整治模式，將利好萬(wàn)科的城中村租賃業(yè)務(wù)，“萬(wàn)村計(jì)劃”的發(fā)展空間依然可期。

萬(wàn)科內(nèi)部人士表示，租賃業(yè)務(wù)是核心業(yè)務(wù)的定位沒(méi)有改變，除了深圳萬(wàn)村，其他城市和區(qū)域的公寓業(yè)務(wù)并沒(méi)有暫停，仍在持續(xù)推進(jìn)。不過(guò)，今年的重點(diǎn)將更加轉(zhuǎn)移到運(yùn)營(yíng)質(zhì)量上來(lái)。

長(zhǎng)租公寓座次大調(diào)整

2014年開(kāi)始，由于資本的助力和投資的熱潮，獨(dú)立品牌的長(zhǎng)租公寓紛紛冒出，成為很多人創(chuàng)業(yè)的一大路徑。

而在政策和轉(zhuǎn)型的驅(qū)動(dòng)下，自2017年開(kāi)始，長(zhǎng)租公寓也成為各大房企跑馬圈地的一大戰(zhàn)場(chǎng)。

到了2018年下半年，資本退潮，“裸泳者”顯現(xiàn)。多家公寓出現(xiàn)爆倉(cāng)，倒閉。如杭州鼎家、上海寓見(jiàn)、長(zhǎng)沙咖啡貓等長(zhǎng)租公寓紛紛遭遇資金鏈斷裂，目前仍無(wú)解決方案。

另一邊，房企的長(zhǎng)租公寓品牌仍在突進(jìn)。據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者不完全統(tǒng)計(jì)，目前TOP30房企中，有近20家已進(jìn)軍或計(jì)劃布局長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)。

易居克而瑞長(zhǎng)租公寓排行榜單排名也急劇變化。2018年榜單顯示，在集中式公寓品牌中，“房企系”的萬(wàn)科泊寓、龍湖冠寓、旭輝領(lǐng)寓分別以累計(jì)拓展23萬(wàn)間、10萬(wàn)間、5萬(wàn)間位列前三。

在開(kāi)業(yè)長(zhǎng)租公寓房源量榜領(lǐng)先的，也是5.4萬(wàn)間的龍湖、5萬(wàn)間的萬(wàn)科和1.5萬(wàn)間的旭輝;其他房企如碧桂園、華潤(rùn)和保利，也在奮起直追。

分散式公寓運(yùn)營(yíng)商則以中介系為首，管理房源數(shù)量分別達(dá)到80萬(wàn)間、70萬(wàn)間以及40萬(wàn)間的自如、相寓和蛋殼公寓，躋身排行榜前三。

而橫向?qū)Ρ雀鱾€(gè)派系項(xiàng)目拓展及開(kāi)業(yè)情況，有資金和資源優(yōu)勢(shì)的房企系公寓品牌不僅在整體規(guī)模拓展上獨(dú)占優(yōu)勢(shì)，也有較好的運(yùn)營(yíng)管理和產(chǎn)品服務(wù)表現(xiàn)。

展望2019年，長(zhǎng)租公寓業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，運(yùn)營(yíng)管理將成為重點(diǎn)。短期內(nèi)，由于國(guó)內(nèi)目前租賃市場(chǎng)租金回報(bào)整體偏低，對(duì)于租賃運(yùn)營(yíng)商而言，獲得低成本的租賃融資則是重中之重。以龍湖為例，2017年開(kāi)始高舉高打進(jìn)軍長(zhǎng)租，在很短的時(shí)間內(nèi)沖上規(guī)模第二，很重要的一點(diǎn)就是其資金成本很低。

龍湖集團(tuán)首席執(zhí)行官邵明曉表示，龍湖長(zhǎng)租公寓現(xiàn)在是兩成重資產(chǎn)，八成中資產(chǎn)，20%的重資產(chǎn)是因?yàn)辇埡蟹浅?qiáng)大的資本成本的優(yōu)勢(shì)。

龍湖通過(guò)多種方式募集租賃業(yè)務(wù)的資金。2018年，龍湖分別與新加坡政府投資公司(GIC，新加坡主權(quán)基金)、加拿大養(yǎng)老基金投資公司(CPPIB)共同設(shè)立長(zhǎng)租公寓投資平臺(tái)，專項(xiàng)投資龍湖位于中國(guó)一線和核心二線城市的長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目，首期投資額超過(guò)18億美元。

在全球資金市場(chǎng)上，主權(quán)基金、養(yǎng)老基金都是公認(rèn)的低成本資金。此外，龍湖還獲批發(fā)行50億元住房租賃專項(xiàng)公司債券。

與成熟的市場(chǎng)如美國(guó)相比，中國(guó)長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目的融資渠道當(dāng)下仍很有限。仲量聯(lián)行指出，從2017年至2018年上半年，以長(zhǎng)租公寓為底層資產(chǎn)發(fā)行的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品(包括收費(fèi)收益權(quán)ABS、CMBS和類 REITs)僅占房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的不到 5%。

未來(lái)，長(zhǎng)租公寓要實(shí)現(xiàn)規(guī)模化發(fā)展，必須拓寬融資渠道，加快資產(chǎn)證券化進(jìn)程，以提高市場(chǎng)參與者的融資效率、降低其融資成本。