郁亮再談“活下去”：房地產還有機會

2月25日中午，萬科的自媒體平臺《萬科周刊》刊登了董事會主席郁亮在集團2019年目標與行動溝通會上的發言，主題是“收斂聚焦，鞏固提升基本盤”。

“活下去”，是萬科2018年的關鍵詞，曾引發市場熱議。此次發言最后，郁亮說，2019年要“收斂聚焦，鞏固提升基本盤”，保證萬科活下去、活得好、活得久。

此次發言依然充分體現了郁亮的危機意識，他分析了萬科所面臨的兩大宏觀趨勢。“某種意義上講，經濟大勢和人口結構比宏觀調控政策對我們行業的影響更大、更長遠。因為宏觀調控政策的影響差不多是2~3年，但經濟大勢和人口結構問題將是10~20年。”郁亮說，“因此，‘收斂聚焦，鞏固提升基本盤’，是基于對宏觀形勢的判斷所做的必然選擇。”

郁亮分析了當前房地產形勢。一是“房住不炒”，住房的金融投資屬性會被長期抑制住，這對萬科有重大影響;二是行業集中度上升，頭部企業間競爭激烈，TOP3房企獲得13%市場份額，TOP10房企占28%，TOP20為39%，TOP30為54%，TOP50為64%，重量級選手之間的相互競爭越來越激烈;行業的轉型絕非易事，沒有可能找到一個和房地產賺錢前景相當的行業，但這不代表未來還能靠吃這口飯活下去，必須要做新業務。然而，讓賺大錢的人去賺小錢難度太大，至今沒有什么特別成功的轉型案例。

郁亮認為行業還是有機會的，因為中國的城市化進程仍在繼續，房地產仍然會維持較大規模。他說，第二階段的城市化已經開始，那就是都市圈化，比如粵港澳大灣區、長三角一體化、京津冀一體化以及中心城市都市圈等。人民美好生活還需要更多的內容供應和空間服務，有些還沒被滿足。

郁亮多次強調“基本盤”。他說，從萬科自身多年的發展經驗來看，毫無疑問，從過去到現在，到未來10年，開發業務都將是萬科的基本盤，它支持著未來10年萬科主要的收入、利潤和現金流。在過去3年，萬科正是因為收斂聚焦，才贏得今天的戰略主動。收斂聚焦是有代價的，這個代價是在過去3年里，我們不再是行業銷售老大，不是所謂的行業規模之王。如果當初沒有收斂聚焦，進入的是200~300個城市， 而非現在70~80個主要城市的話，我們不一定會丟掉銷售老大的位置，但今天面對的困難和壓力就會大很多。

郁亮說，萬科有些業務沒有找到清晰的商業模式，短期內不是不能賠錢，但是一定要知道未來不可以長期賠錢，否則就難以持續開展業務，所以要不斷摸索商業模式。如果摸索3年尚未找到成熟的商業模式，業務就應該暫停，因為不知道怎么持續下去。

郁亮認為，基本盤是指保證萬科“活下去”的關鍵，脫離基本盤將失去“活下去”的根基。郁亮說，2019年，面對高度的不確定性，應該摒棄一切投機、僥幸心理，跳出路徑依賴和牛市思維，圍繞“城鄉建設與生活服務商”的戰略定位，依托事業合伙人機制，堅持以“客戶為中心，以現金流為基礎，合伙奮斗，持續創造更多真實價值，實現有質量發展”的長期經營指導方針，穩住基本盤。這是萬科2019年總的指導思想。

郁亮還在發言中要求萬科守住安全、質量與價值觀底線。2018年底，萬科發生多起工程事故，郁亮說這是不可接受的，嚴重影響了萬科的聲譽，質量問題會造成安全問題。郁亮表示，除質量安全外，萬科在資金、業務等方面同樣存在許多安全隱患，總部會加大查處力度。