21世紀經濟報道記者 周慧

過去的一年，是海南利好政策疊加的一年。然而對于房地產業來說，“去房地產化”使這個行業在海南進入寒冬，其中，作為海南最知名的海島旅游城市三亞，房地產業也正處在巨變中。

“旁邊的人大附中馬上就要在三亞開學了。”3月下旬的三亞，海棠灣某五星酒店門口，舉牌推銷的房地產中介正努力向記者推銷著。

除了介紹如何避開限購買房，他還給記者普及三亞的人才引進政策，還特別提到三亞的教育醫療條件的改善。

而就在一周前，海南省住建廳廳長霍巨燃表示，今年房地產調控政策保持不變，且三亞嚴查“先登記支付房款、后補交社保或個稅”等行為，但是上述中介的推銷熱情依然不減。

過去的一年，是海南利好政策疊加的一年。然而對于房地產業來說，“去房地產化”使這個行業在海南進入寒冬，其中，作為海南最知名的海島旅游城市三亞，房地產業也正處在巨變中。

3月29日，海南省住建廳、海南省委人才發展局發布通知，放寬引進人才在海南購房資格和信貸要求，規定隨總部企業遷入員工享受本地居民同等購房待遇。

最新文件稱，將從三個方面給與人才住房的寬松政策，包括解決總部企業人才住房問題;滿足機關事業單位人才基本住房需求;另外還給予人才購房信貸支持。

地產中介的“撤退”

穿著黑西褲白襯衣，站在樹蔭下，房屋銷售紙牌放在地上，三亞海棠灣國際免稅城仍然有大批中介“蹲守”。他們拿著樓盤宣傳冊踱步，物色搭訕來往的游客。

對此，21世紀經濟報道記者的第一反應是，海南不是全島限購了嗎?

2018年4月22日，海南省發布了房產限購政策，其限購的政策力度被稱為“最嚴限購令”，力度超出很多一二線城市。

政策要求，?？?、三亞、瓊海已實行限購的區域，非本省戶籍居民家庭購買住房的，須提供至少一名家庭成員在本省累計60個月及以上個人所得稅或社會保險繳納證明;非本省戶籍居民家庭在海南購買住房，申請商業性個人住房貸款首付款比例不得低于70%。居民家庭或企事業單位、社會組織購買住房，取得不動產權證滿5年后方可轉讓。

從石家莊搬到海南的孫先生回憶，2018年4月，得知海南省全域限購的消息后，他感覺自己搭上了“末班車”。

看房時，孫先生添加了十余個房屋中介的聯系方式，政策出臺當晚，孫先生稱自己的“朋友圈里一片哀嚎”，“發的消息分兩種，一種是‘告別了!轉移到別處去!’，另一種‘趕快交費!最后幾個小時，微信轉賬也行’。”

2018年8月，三亞市住建部門關于規范新建商品房《商品房買賣合同》網簽備案管理的通知，全市從2018年9月1日起開始實行限時網簽，即當月銷售當月網簽，并進一步加大對違法違規銷售行為的處罰力度。

限購令發布11個月后，在海棠灣向21世紀經濟報道記者推銷房子的中介介紹，即便是外地戶籍和社保，中介可以幫忙處理繳納個稅，現在先草簽購房協議，等到社?；騻€稅交完再行網申。

“在限購令發布的前十天，我身邊的同事有人能賺足過去一年的收入，現在是靠天吃飯，主要看平時向來往的游客推銷，碰運氣。”這位中介感慨的說。

“主城區不好操作，海棠灣、溪水灣等部分地區的部分樓盤是可以操作的。”3月28日，三亞地產中介小王告訴21世紀經濟報道記者，目前三亞主城區管控嚴格，遠城區的少數樓盤是可以操作的，產生的額外費他們中介負責。

小王說，雖然現在也有外地人來買房子，但是明顯少了很多，外地人還是覺得超越政策的操作有風險，而且政府也查得很嚴格。三亞的房地產市場已經過了最好的時期，今年的房價相對去年限購前已有下降。目前海棠灣的均價在3.5萬到5萬。

據介紹，2017年初，小王他們曾接待過一次性掃房30套的江浙一帶的顧客，當時三亞的房價只有一萬出頭。而2018年4月限購令發布后，很多中介都轉移到了云南西雙版納、廣西北海一帶了。

多位中介向記者證實，三亞的很多中介已遷移到外地。其中有些小中介公司整個團隊搬到廣西北海、防城港，“據說廣西那邊的生意現在不錯”。

三亞如何增加吸引力？

關于三亞的去地產化，地方政府的公開表態一直很嚴厲。

三亞市長阿東在2018年的兩會上曾公開表態“三亞絕不當房地產市場的加工廠”。

在2019年全國兩會海南代表團開放日上，阿東說，講那句話時當市長還不到3個月，信心滿滿。“結果，一個多月后，5月，我被住建部約談;7月，我又被住建部約談。部領導對我說，三亞的房價還是高。”

而數據顯示，2018年，三亞房地產開發投資下降26.7%，占固定資產投資比重同比下降9.1個百分點。2019年1月到2月，三亞房地產開發投資下降了24%，而其它投資增長了57%，房地產業的增加值下降14.2%。

不過，在撤退的房地產中介背后，海南島卻仍然吸引了不少外來人口。2018年三亞戶籍人口增加總數超過前五年人數增加的總和，達到22411人，其中各類人才落戶達1.21萬人。

“海南的冬天還是很適合老人的，大家都陸陸續續搬過來了。”從北京搬到海南住了兩年的長春姑娘田田告訴21世紀經濟報道記者，目前她和父母住在保亭，公公婆婆住在五指山。

“不僅僅是三亞，海南的很多地市都隨處可見東北人。不過限購令發布后，身邊關于東北老鄉組團過來買房的事情就很少聽說了。”田田說。

“感覺半個哈爾濱都到三亞過冬了。”一位在北京上班的哈爾濱籍姑娘表示，她的父母也搬去了三亞，即便現在買不了房子，大家也愿意租住在三亞過冬天，三亞租金對他們說還算比較便宜。

21世紀經濟報道記者采訪搬去三亞的年輕人們，大家還是認為三亞適合父母去養老，并沒有太多適合年輕人的工作。很多東北人去三亞都做了和旅游相關的生意，比如開飯館、開滴滴、出租車等。

對于三亞的居住環境，一位黑龍江籍的司機帶著記者在海棠灣繞了一圈，一路可以看到快開學的人大附中，還有解放軍301醫院。司機師傅幾年前在海棠灣買了房子，對海棠灣的醫療教育設施如數家珍。

官方資料顯示，2019年三亞要新建17所幼兒園、3所小學和3所中學。確保人大附中三亞學校、三亞寰島實驗小學秋季開學，加快推進上海外國語大學三亞附中項目建設。

同時，近一年時間，從海南省到部分地市，都陸續出臺了人才政策，包括《百萬人才進海南行動計劃(2018—2025年)》。

在田田們看來，這一年三亞的各項政策利好疊加，還有聲勢浩大的人才引進政策，但目前看到的人才聚集反饋并不明顯。

他們坦言，期盼未來真的有更多好的就業崗位以及更好的公共服務配套，吸引更優秀的年輕人愿意來三亞，三亞的房市也更健康。