發改委宣布告別“戶口”，這些城市樓市將有大變化！房企投資邏輯也變了

張玉潔

4月9日，受發改委前日印發《2019年新型城鎮化建設重點任務》(下稱“《任務》“)繼續加大戶籍制度改革力度以及放松多個城市落戶限制消息影響，今日，城鎮化以及在一二線和強三線城市布局的房企上市公司股價走出一輪行情。

三類城市迎落戶增量

國盛證券分析師劉郁認為，Ⅱ型大城市應重點關注自身吸引力強勁且存在限購政策的城市，預計這些城市受政策影響較大，可分為三類：1)京津冀、長三角和粵港澳三大城市群中的II型大城市，如無錫、寧波。2)三大城市群以外城市群的第二、三位城市，如長沙。3)人口大省的前兩大城市。除以上三類城市外，其他城市需要綜合考慮經濟總量、產業結構、教育醫療資源等公共服務和自然環境等因素。

中原地產首席分析師張大偉表示，從2000年-2016年，我國的城鎮化率從36.22%上升到了58.52%，但是我國的城市戶籍率與城鎮化率相差18.87%。2018年，中國常住人口與戶籍人口城鎮化率相差達到16.21%，與此同時，人戶分離的人口仍然高達2.86億人。擁有居住地城市戶口，很大意義上，就有了享受義務教育以及其他公共資源分配。從趨勢上看，中國還有巨大的戶籍城鎮化空間。

《任務》中多類型大城市放松或取消落戶限制，推動1億人在城市落戶的相關內容受到重點關注。實際上，此前已經有杭州、海南省等多地通過人才引進政策放寬對于特定人群的落戶限制。此次Ⅱ型大城市全面放開放寬落戶條件，預計將為東南部發達地區、成渝地區以及西南省區的強三線城市吸引大量落戶人群。

中原地產研究中心統計數據顯示，截至目前，2019年發布各種人才引進與落戶等政策的城市已經超過50個。從力度與數量看，刷新歷史記錄。特別是二線和省會城市，人才落戶，補貼購房等政策井噴。從政策細節來看，這些人才政策主要吸引的是高學歷的畢業生等人才，且有年齡和在當地工作年限和社保要求，相對門檻較高。

而《任務》中將中型城市的落戶門檻全面下放，其中指出，城區常住人口100萬—300萬的Ⅱ型大城市要全面取消落戶限制;城區常住人口300萬—500萬的Ⅰ型大城市要全面放開放寬落戶條件，并全面取消重點群體落戶限制。這被業內普遍認為利好強三線城市吸引人才。

住建部此前發布的《2017年城鄉建設統計年鑒》顯示，城區人口在100萬-500萬的城市近70個，其中300萬-500萬人口的城市分別有西安、沈陽、哈爾濱、昆明、鄭州、杭州、濟南、青島、大連、長春等;100萬-300萬的城市分別有太原、長沙、蘇州、石家莊、南昌、汕頭、南寧、福州、無錫、合肥、東莞、烏魯木齊、貴陽、洛陽、徐州、廈門、唐山、寧波、邯鄲、蘭州、臨沂、淄博、常州、溫州等。

此外，本次《任務》中提到，超大特大城市要推動產業和人口向一小時交通圈地區擴散。對此，張大偉表示，未來一些大都市圈內的三四線城市，將會是產業布局和人口落戶的重點，這些城市同樣也具備較大的發展潛力。

房企布局強三線

近期，從房企的表態來看，由于一線城市限購限貸政策尚未放松且整體已經進入存量房時代，大多數房企還是將目標定在二線城市和強三線城市。

當代置業執行董事兼總裁張鵬近期表示，在城市方面，一線城市沒有感受到更大面積的放松跡象，2019年房地產行業的主戰場可能在二線城市和強三線城市。

旭輝控股集團董事長林中此前表示，根據國際經驗，一個國家的城鎮化率在50%以前，一線城市具有強大的聚集效應;而在城鎮化率由50%向70%發展的過程中，二線、強三線城市將涌現大量的機遇。林中認為，“特別是長江經濟帶、成渝及中西部的二、三線城市比如貴陽、西安，以及形成了自己的特色產業，并擁有持續人口導入的新興都市圈，將為房地產市場帶來新的機會。有人口導入、產業發展的三四線城市，增長機會尤其明顯。”

土地市場也間接反映了這一趨勢。近期，長三角多地土地市場回溫明顯，甚至出現多家房企競爭一地塊高溢價成交的現象。據中國指數研究院數據顯示，在2019年3月25日-2019年3月31日這一周，住宅用地成交總價top10中，長三角占據榜單半壁江山。在樓面價排行榜中，長三角宅地交易活躍，占據榜單半數。3月份，杭州平均溢價率達到36%，明顯高于其他城市。

張大偉分析認為， 2018年土地市場因為持續的調控和融資壓力，部分企業拿地較少，而在最近降準、融資壓力有所緩解的情況下，部分企業再次進入土地市場搶地，特別是部分熱點城市，土地市場最近明顯開始活躍，溢價率上升迅速。