北京一棟房產項目性質突變：“類住宅”成“商辦” 300多戶業主遭遇產權困局

央廣網北京3月27日消息(記者肖源)據中國之聲《新聞晚高峰》報道，如果您從正規渠道買了一塊鉆石，多個權威機構也說，這是真鉆石。忽然有一天，這家權威機構卻說：其實，您手上的就是個普通的塑料疙瘩。您說，著急上火嗎?這兩天，多位北京市民向中國之聲反映，他們就遭遇了類似的狀況。

反映情況的業主們購買的是北京市東城區一個叫國瑞·紫金臺的房產項目，此前注明的權利性質是商品房，規劃用途是酒店式公寓。業主們說，在房屋交易、使用過程中，一直都是按普通住宅管理的。直到今年1月，他們突然得知，房子屬于商業辦公類項目，上市交易要受到北京市2017年相關規定的限制。房產性質為何會突然發生變化?手里的70年產權登記證還作數嗎?

張女士在北京工作多年，2015年看上了一處不限購的新樓盤，就是國瑞·紫金臺。張女士說，買房的時候，她注意到房子的規劃用途是酒店式公寓，當時有些猶豫。她告訴記者：“一聽說是公寓兩個字，我就是拒絕的，公寓都是商業的，我對公寓就有這么一個印象。當時開發商打的廣告說是70年住宅大產權，不限購，民水、民電、可落戶、可入學。當時也說了不允許商業辦公，后來在辦理相關房屋手續的時候，也都是按照住宅的政策來執行的，包括我因為是貸款，貸款的時候我是按首付30%，剩下都辦的商業貸款，年限是30年，這個也是按住宅的政策執行的。”

張女士發現，她所購買的國瑞·紫金臺，信息公示的項目名稱是國瑞城，在北京市住建委的住宅項目信息公示欄中可以找到該項目，比照北京市住建委官網公示的非住宅項目的相關提示，更是打消了張女士對房產屬性的所有疑慮：“在北京市住建委的官網上，我們就查到了非住宅項目信息公示的一個專門的提示。非住宅項目的購房人與住宅項目不同的地方在于，第一，非住宅項目一般不強制性要求設計配套服務設施，比如學校、商業、居委會等;第二，非住宅項目的土地出讓年限一般為40年或50年;第三，非住宅項目的貸款期限一般不能超過十年，而且不能申請公積金貸款;第四，非住宅項目不能享受普通商品住宅的稅費優惠;第五，水、電等費用標準一般高于住宅項目——商(業)水、商(業)電;第六個是非住宅項目不能辦理落戶。”

多位業主講，如果住建委官網上公布的這六點是區分住宅項目和非住宅項目的最主要指標，那么，國瑞·紫金臺的房子就絕對屬于住宅項目了。業主王先生說：“當時買的時候，我們看了政府相關部門的文件，認定它是住宅，開發商跟我們簽訂的住房合同也是70年的產權，包括買賣過程中的用水、用電、落戶政策、貸款政策……各個方面都體現的是住宅。”

今年一月，有業主因家庭原因急需用錢，在房屋交易過程中，卻被告知，國瑞·紫金臺的房子屬于商辦類項目，要受北京市《關于進一步加強商業、辦公類項目管理的公告》的約束。業主王先生說，他們按住宅買的房產，如今要按商辦類交易，這基本上宣告了：他們的房子將很難上市交易了。因為按照現在對商辦類項目的交易要求，買家在北京不能有房、要有連續五年的社保繳納記錄或連續五年的納稅記錄，更關鍵的是，貸不了款。“這樣就會導致兩個結果，一是整個購房群體會大幅減少，影響二手房的正常交易。第二，我們整個住宅的環境會受到極大的影響，你想，這一棟樓里開著公司，整宿地辦公，這是一個什么樣的居住環境。”業主王先生說。

國瑞·紫金臺300多戶業主遇到的問題，是什么原因造成的?這兩天，業主們也在找開發商——北京國瑞興業地產股份有限公司。在溝通會上，開發商方面的一位負責人堅定地表示：“我當時賣的就是住宅，而且是得到了相關部門的批準。”

業主：批文有沒有?可不可以提供給我們?

開發商負責人：問題就出在這兒了，這種情況，應該是政策經常會發生變化的。

業主：政策不會發生變化的。

開發商負責人：政策沒發生變化那為什么會發生這種情況呢?

北京市住建委曾在2013年11月和今年1月，就涉事的國瑞·紫金臺項目的性質作出過兩次答復，兩次答復均表明，這棟樓的規劃用途是酒店式公寓。不同的是，2013年的答復認定，土地出讓年限為70年，因為用地屬于商業金融性質，因此不限購;而2019年的答復卻稱，這棟樓屬于商辦類項目。

而在北京市住建委官網上回答一些市民提出的“70年產權的公寓是什么性質”時，官網上在2012年、2013年的答復是，主要看土地年限是不是70年，居住類的是70年;如果產權是70年，就是住宅。

這一答復，的確符合《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》的規定：土地使用權出讓的最高年限，居住用地70年，商業用地40年，綜合或其它用地50年。

業主蘇先生說：“從這個角度來判斷，根據國家唯一的關于土地年限的一個規定，只要是70年，它就一定是住宅用地，那么他這70年產權的房子，也一定是住宅性質的房子，不可能是商辦。如果說它是有70年商辦，肯定違反了國家的法律法規了。”

業主王先生也表示：“房屋的本性就是住宅，這也不是我們認定的，當時我們買這個房子的時候，實際上政府相關部門都有相關的文件，比如預售，包括我現在的購房合同上都認定是住宅。我們只是希望通過我們正常的權益維護，恢復它。”

造成國瑞·紫金臺業主們困境的原因到底在哪兒?今天下午，記者聯系北京市住建委，對方稱已經得知此事，正在調查。