主要內容：

中央財經委員會會議中關于“強化宏觀政策逆周期調節”的表述非常重要，大概率證明政策并未馬上轉向;對房地產而言，政策雖未轉向，但起碼未來1個季度是一個重要觀察期，即政策是否調整決定于2季度的經濟數據和價格數據(尤其是房價)，2季度末或是政策是否轉向的時間窗口;同時對經濟的下一步判斷也很重要，也是決定市場和政策下一步的核心，我們判斷后續經濟會糾偏快速復蘇預期，同時房價上漲斜率或也會逐步得到修正，即判斷未來政策轉向的概率并不高。重述之前報告《當前房地產股票整體估值并未反映大幅放松的預期，或僅反映政策從“限”到“穩”的微調》中對市場影響的論述(進一步削弱板塊博弈功能，等待短期過強預期糾偏后的下一波上漲)，建議投資者均衡配置，回撤后布局適合當下政策背景的三類股票。

一、政策難馬上轉向得到佐證，但短期經濟增長超預期和房價在部分熱點城市反彈引起高層關注或制約寬松

4.22日上午，習近平主持召開中央財經委員會第四次會議，有兩點關鍵內容很重要：

(1)要把握好整體目標和個體目標的關系，把握好絕對標準和相對標準的關系，把握好定量分析和定性判斷的關系;

要強化宏觀政策逆周期調節

(2)，財政政策要加力提效，減稅降費要盡快落實到位，貨幣政策要松緊適度，根據經濟增長和價格形勢變化及時預調微調，加大對實體經濟的金融支持。

從文字分析，“強化宏觀政策逆周期調節”的表述非常重要，大概率證明政策并未馬上轉向。

表明高層針對數據做了很多跟蹤和分析，才有了政治局會議的“經濟超預期”表述，但這并不代表政策馬上要轉向，“強化”兩字算是對中期判斷的一個表態，也即開年勢頭是不錯的，但經濟下行壓力并未消除。

對于房地產板塊而言，住房和城鄉建設部對2019年第一季度房價、地價波動幅度較大的城市進行了預警提示，這表明政策雖未轉向，但起碼未來1個季度是一個重要觀察期。

“價格形勢的變化”這里應該指整體通脹，但短期來看，房價一定是最重要的，證明房價變化的指導原則仍是“穩房價”，漲多了就一定會被“預警”，政治局會議也強調了“穩”字。從這點而言，政策確實并未收緊，而是對過去“穩”的方針的貫徹。但這確實會對市場過高的預期形成一定壓制。

二、政策下一步變化的時間窗口可能在什么時候？季度或是政策是否變化的時間單位

政策調還是不調，或在2季度末決策，而政策是否調整或于決定于2季度的經濟數據和價格數據（尤其是房價）。

從新華社北京(樓盤)4月19日報導可以看到，近期住房和城鄉建設部會同國務院發展研究中心對2019年第一季度房地產市場運行情況開展了專題調研，其中表述：“月度分析、季度評價、年度考核的要求，住房和城鄉建設部對2019年第一季度房價、地價波動幅度較大的城市進行了預警提示。”表明月度層面會進行數據跟蹤，而季度層面會進行定性評價，從而可能做出下一步的政策調整和部署，政策調還是不調，可能在二季度末。

經濟的下一步判斷也很重要，也是決定市場和政策下一步的核心，我們判斷后續經濟會糾偏快速復蘇預期，同時房價上漲斜率或也會逐步得到修正，我們判斷未來政策轉向的概率并不高。

一季度的經濟復蘇并不牢靠，有許多脈沖式的變量拉高了一季度需求，比如限價放開下的復工增加，增值稅“搶進項”等，4月及后面的數據或會冷卻一些經濟快速復蘇的預期，長端利率或將重回下行;前述財經委第四次會議，仍提到“經濟下行壓力”，也是一個佐證;房價隨銷量回升或具備地斜率上行的基礎，但短期一線城市銷量和房價的過快上行有去年網簽騰挪以及調控以來社保到期和市場對5月傳的征信聯網的影響(后來遭辟謠，但草根調研證明這種對銷量的短期影響并不小)。

三、重述之前報告《當前房地產股票整體估值并未反映大幅放松的預期，或僅反映政策從“限”到“穩”的微調》中對市場的影響（進一步削弱板塊博弈功能，等待短期過強預期糾偏后的下一波上漲）：

一季度經濟不錯的預期已反映在股票上，同時也反映到了流動性上，股票賺錢效應下降

(1)。10Y國債利率出現了一定回升，對股票估值的影響表現在整體市場波動率的放大與賺錢效應下降，對房地產板塊而言，短期或對部分放松預期過高的“籌碼”或有負面影響;

但一季度的經濟復蘇并不牢靠，有許多脈沖式的變量拉高了一季度需求，比如限價放開下的復工增加，增值稅“搶進項”等

(2)。4月及后面的數據或會冷卻一些經濟快速復蘇的預期，長端利率或將重回下行，而支持房地產相對配置價值回升;

政策未來仍是因城施策式推進，邊際向好，當前房地產股票的估值體并未反映大幅放松預期，當前影響短期房地產股票最大的變量不是自己本身，而是來自于大盤的流動性和基本面分歧的增加。

(3)短期波動已加大，若回撤增加，建議投資者均衡配置，布局適合當下政策背景的三類股票。

本文作者：趙可、劉義、李洋，來源：招商證券(600999)地產研究團隊，原文標題：《政策難馬上轉向得到佐證，2季度末或是重要觀察政策變化的時間窗口——行業最新觀點及近期政策解讀》