華潤置地(01109.HK)在廣州的首個項目收尾并不順利。

2014年11月，華潤置地以20.8億元拿下華美牛奶廠商住地塊，樓面地價15024元/平方米，項目被命名為“華潤天合”。這是華潤廣州首秀，其所承擔的示范意義不可謂不重大。

當時華潤置地廣州公司總經理劉經鴻說，華潤天合將會給廣州人帶來生活方式上的驚喜。事與愿違，因為學區和涉嫌虛假宣傳問題，近日華潤天合正被業主維權中，驚喜變成驚嚇。

近年來，華潤置地著力推動高周轉，提升規模，到2018年，華潤合同銷售金額已超過2000億，達2106.8億元，維持行業的前十名。

“消失”的名校

北京，華潤的代表項目、知名豪宅昆侖域因為外立面材料被替換，被上百名業主集體維權。這場近兩年來著名的維權運動最后以開發商整改、設立退房通道告終。

在廣州，華潤正面臨著相似的境地。華潤置地在廣州的首個項目——華潤天合案場銷售暗示的名小學泡湯，而項目內不同分區業主入讀幼兒園又遇到阻滯，業主正在緊急維權。

華潤天合位于廣州天河的奧體板塊，盡管定位為改善型項目，但由于并非市中心，賣點力度不夠。多名業主反映，是沖著名校教育資源才作出購買行為。

業主王蕊(化名)告訴第一財經，“開發商在銷售之初就打出’幼兒園、小學雙名校’廣告詞，并暗示配建小學為廣州市天河區熱門的華陽小學，幼兒園則為廣州市幼兒師范學校附屬幼兒園。”

記者查看華潤天合項目宣傳資料發現，其中確有“雙名校”表述。此外，據業主反映，華陽小學主辦、華潤天合協辦的講座活動，亦邀請華潤天合的業主參加。據業主提供的聊天記錄，被問及華陽小學事宜時，銷售人員曾稱：“不敢明說，但活動暗示好明顯。”

然而，隨著招生方案公布，華潤天合業主的名校夢碎。

廣州市天河區人民政府官網公布的《2019年天河區公辦小學招生地段及招生計劃表》顯示，華潤天合小區配建的小學為華陽教育集團新辦成員校奧體東小學，并非華陽小學。業主大失所望。

針對業主質疑，劉經鴻告訴第一財經，開發商層面從未書面承諾過配建小學為華陽小學，銷售人員的宣傳是個人行為，目前尚在多方協商。

如果說華陽小學是華潤置地個別銷售為促進成交，把未落實的教育資源虛假宣傳為確實配套，而華潤置地在公司層面只是監督失當的話，那么宣傳資料上的“雙名校”表述該當何解?

讓業主們雪上加霜的是，小學維權未平，幼兒園的就讀權力成了另一宗不確定事件。

資料顯示，華潤天合由AG兩區組成，為兩個不同地塊。由于開發商報建的修建性詳細規劃文件中僅有G區，A區業主無優先入讀權利，需搖號就讀。然而，此前幼兒園登記入讀通知和開發商在宣傳介紹中均未提及AG分區問題。

目前，無論是配建的小學還是幼兒園，華潤天合實現承諾和兌現宣傳均阻力重重。幾經溝通，華潤天合AG兩區幼兒園今年能滿足業主家庭的入讀需求，但明年卻仍需按區域劃分搖號。

購房者何以維權艱難

如果說，華潤昆侖域是采取替換材料減少成本挽救利潤的話，那么華潤天合的教育資源宣傳便有虛假宣傳的嫌疑。

替換的材料、消失的名校、縮水的配套面積……多少樓盤交付即維權。與華潤天合一城之隔的深圳，萬科云城的業主們也正因入讀配套學校的積分政策變更問題走上維權之路。

然而開發商不會將學位、學區承諾寫進購房合同，開發商也可辯解對樓盤的廣告宣傳資料僅供參考。

根據最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第3條的規定：商品房的銷售廣告和宣傳資料，為“要約邀請”，不具法律約束力。

若無保存開發商明確的承諾證據，購房者的維權注定難上加難。

國家社科基金曾針對“我國剛性社會矛盾趨勢分析與化解對策研究”的課題進行研究，結果顯示，處于強勢交易地位的房地產商與經紀人，常常采取隱瞞回避、虛假宣傳、夸大承諾等促成交易的手段，進行成交。而在不平等、不透明的市場交易條件下，購房者常常被置于各種合同陷阱、欺詐圈套中，成為風險最終承受者。

開發商規模節節攀升，近年購房維權事件卻愈演愈烈，儼然成為房地產市場的“結構性矛盾”。

被維權的房企不分規模，無論是百億的新兵還是五千億的巨頭，無論是民營企業還是央企，均難有底氣說自己從來清白未與購房者有過糾紛，華潤天合事件僅是渾濁地產江湖中一個個案。

一場糾紛個案，把開發商和購房者擺在兩個對立面，在彼此利益最大化的角度上，雙方訴求難以調和。

回到華潤天合身上，若配套小學及幼兒園問題后續無法圓滿解決，不少業主已經萌生出對于央企華潤的不信任感。

華潤置地副總裁蔣智生在近期一次品牌發布會上自嘲，“華潤置地面臨著在當代中國經濟背景下‘一個地產中年油膩男的焦慮’問題。”