4月伊始，東莞土地市場的火爆行情成為業界關注的焦點。僅在一個月內，就有四宗地塊被房企提前十余天鎖定，競得者中既有已在東莞落子的保利、融創，也有初來乍到的新進者鵬瑞和首創。

但時間回到2018年，東莞土地市場遇冷，商住地終止、流拍地塊共9宗，占全年掛牌的26%，創近6年新高。

“大灣區始終是一塊不能缺失的市場，最看好的深圳、廣州競爭激烈，土拍門檻高拿，而位于二者中間的東莞區位優勢出色，定不能錯過。”一名前十房企華南公司的營銷負責人向時代周報記者表達了對東莞市場的重視。

東莞土地市場火熱

4月17日，中海地產以14.38億元、75.79%的高溢價率力壓近30家房企成功奪得萬江地塊，由此拉開了東莞這波土地熱潮的序幕。

此后，保利、時代、融創等主流房企均相繼進入東莞拿地，而地塊提前鎖定、秒殺情況更是頻繁上演。

4月23日，東莞萬江地塊在進入掛牌出讓時間僅3分鐘，便被競價者以“最高限價30億+自持面積100%(商業)”封頂鎖定，此地在5月7日揭曉該競價者為保利。

六天后， 4月29日，沙田地塊在東莞市公共資源交易中心出讓，經過6家房企27輪的激烈競拍之后，被298的神秘買家 “以 10.23億+11138㎡無償配建+ 自持商業40年”，提前17天鎖定該宗地塊。

5月16日，備受關注的東莞沙田地塊競得者的身份揭曉，為東莞市融創房地產開發有限公司。

就在一周后，4月29日，東莞市望牛墩一宗商住地塊同樣開始接受報價，最終被98號競拍者以“最高限價9.47億元+自持年限40年的條件”鎖定該地塊。整個過程僅24秒，再一次刷新東莞土拍史上最快成交歷史紀錄。

5月22日，望牛墩地塊公布競得企業，為初次入莞的首創置業。

5月14日，深圳市深恒達投資發展有限公司以23.6億元和自持面積100%的封頂條件提前鎖定地塊，在8分鐘的時間內拿下東莞南城雅園9萬平方米商住地，成為一個月內東莞第四宗被房企以最高限價提前數天鎖定的地塊。

土拍市場的熱情仍在延續。5月20日，佳兆業以10.37億元、自持面積10%、自持年限不低于5年的條件，成功競得廣東省東莞市中堂鎮豆鼓洲(濱江新城)地塊。

在大灣區的眾多城市中，為何東莞土地市場尤為火熱?

易居克而瑞深圳區域總經理陳洪海向時代周報記者指出，“目前深圳土地供應量越來越少，很多房企將主戰場搬到了東莞，加上深莞同城化，交通越來越方便，所以東莞市場變得火熱。”

中國(深圳)綜合開發研究院旅游與地產研究中心主任宋丁告訴時代周報記者，“越接近城市中心地帶，地產價值越高，這是一個基本規律，而東莞位于大灣區的中軸地帶，且介于廣深之間，所以其未來發展以及土地增值前景比同樣臨深的惠州高。”

“東莞目前是一個價格洼地，在大灣區中軸線上，廣州、深圳這兩個一線城市的價格比較高，相對來講，東莞的價格比較低，這也是很多地產商紛紛在東莞拿地的關鍵因素。” 宋丁向記者表示。

市場推貨熱情上升

東莞土地市場升溫現象顯著，房企的推貨熱情明顯高漲。

據東莞中原戰略研究中心不完全統計數據顯示，5月東莞樓市有超20個項目推新，推貨量超3000套。

5月12日，時代周報記者以購房者身份實地探訪了東莞塘廈、樟木頭等臨深片區后發現，隨著年中節點的來臨，不少樓盤都加大了優惠力度，部分樓盤推出了特價房。

以樟木頭鎮一熱銷公寓為例，該樓盤給出了5萬抵8萬，再疊加95折的優惠力度。

東莞黃江鎮的融創公園首府目前單價為2.4萬元/平方米，而其備案價為3.2萬元/平方米，下調幅度達25%。

此類情況并非個案，樟木頭鎮的另一個住宅樓盤更是推出數十套1.09萬元/平方米的特價房，而此前的價格為1.3萬―1.4萬元/平方米，折扣力度在16%―22%之間。

該樓盤的銷售人員向時代周報記者表示，如果首付不夠，還可以向第三方公司申請裝修貸，總額度由房屋面積來決定，單價為2500元/平方米，總共分五年還清，利率大概在6.3%。

分期首付的現象也頻現東莞樓盤。2017年4月11日起，東莞實行限購，其中，外地戶籍首套房需1年社保限2套需2年后方可轉讓;非本市戶籍若有全日制本科以上學歷或初級以上職稱的，在前2年內若能逐月連續繳納半年以上社保，則可購買首套房。

在走訪中，不少樓盤都表示可以采用客戶先購房，交半年社保的錢和部分首付的方式，半年后有購房資格了，交完剩余首付再進行網簽。

據合富研究院數據顯示，2019年以來，東莞成交數據成交總體呈同比回升態勢。4月新建商品住宅網簽約3946套，同比增21%。5月13日―5月19日期間，東莞新建商品住宅網簽約1018套，環比微增5%，東莞二手住宅網簽947套，環比增加24%。

房企重倉東莞

作為粵港澳大灣區主要核心城市之一，東莞吸引著越來越多房企爭相進駐。

在中國指數研究院發布的《東莞市2018年房企銷售金額Top10》榜單中， 2018年萬科以接近200億元銷售額斬獲東莞房企銷售冠軍，碧桂園以178.68億元次之，兩大房企總和占市場約35.26%，比2017年回落8%。

萬科東莞地區人員向時代周報記者表示，東莞萬科是萬科旗下重要的城市公司之一。實際上，東莞公司在2018年已經突破了200億元，達到了217億元，今年內部的銷售目標為250億元。

2017年8月華潤置地首次進入東莞以來，華潤置地東莞公司在短短的400多天布局了12個鎮區，20個項目。

華潤置地相關工作人員向時代周報表示，2019年公司在東莞將有三個項目入市，預計銷售金額為50億元。

隨著外來房企的逐漸壯大，東莞本地房企的生存空間明顯縮小。

而榜單顯示，本土房企光大地產以及峰景集團，分別只位列第六和第八，兩家的市場占有率僅為6.28%。

東莞市房地產業協會秘書長陳駿良向時代周報記者表示，外來房企和本地房企的競爭是大勢所趨，目前整個協會里已有150多家房企，其中30―50家房企在市場中表現活躍。

除了在公開市場競爭激烈，城市更新也成為外來房企的主流選擇。

2017年年底，東莞城市更新局在市國土資源局正式掛牌，萬科、碧桂園、金地、星河、華潤置地等公司簽約操盤東莞城市更新。2018年3月，華潤置地更是一舉簽下8個城市更新項目。

外來品牌開發商抱團開發的情況，在未來可能將成為趨勢。上述萬科東莞內部人士向時代周報記者表示，公司有1/3的合作項目。

在灣區利好影響下，東莞的優勢日益突顯，除了房企之外，不少中介公司也表示看好東莞市場。

5月1日，房產中介經紀品牌住商不動產在東莞45家門店齊開，該公司總經理黃榮財向時代周報記者表示，對東莞市場持續看好，未來還會進一步加大投資力度，預計到今年年底在東莞突破100家店。