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          事關你我!鄭州新式租賃住房將上市 面向所有人群

          2019年上半年,鄭州市供應住宅用地680.0781公頃,同比、環比數據“雙降”,統計數據顯示住宅用地出讓最高價39941.5401元/平方米。與此同時,鄭州市本級供應租賃住房用地的舉動,也“劇透”了由企業拍地、建房并自持的租賃住房將在鄭州出現。

          7月8日,記者從鄭州市自然資源和規劃局獲悉,該局日前已發布《2019年1~6月國土資源主要統計指標簡析》(下簡稱《指標簡析》)對鄭州市上半年國土資源主要數據指標進行發布。

          2019上半年,鄭州住宅用地供應同比、環比呈現“雙降”

          記者7月8日從鄭州市自然資源和規劃局了解到,該局于日前發布《指標簡析》,對今年上半年鄭州市土地利用與管理的基本情況、態勢分析、存在的問題及建議進行了詳細闡述。

          其中,在國有建設用地供應方面,統計數據顯示,今年上半年,鄭州市建設用地供應總量為544宗,總面積為1806.7774公頃,同比下降35.71%,環比下降25.92%。

          從供地類型上看,商服用地占供地總量8.83%,同比下降31.52%,環比下降37.37%;工礦倉儲用地占供地總量的29.10%,同比下降5.71%,環比下降62.66%;住宅用地占供地總量的37.64%,同比下降29.50%,環比下降34.83%;公共管理與服務用地占供地總量的10.99%,同比下降50.38%,環比增加15.83%;交通運輸用地占供地總量的5.73%,同比下降83.72%,環比增加171.71%;水域及水利設施用地占供地總量的6.86%;特殊用地供應占供地總量的0.85%。

          住宅用地供應放緩源于“階段性統計”結果

          值得關注的是,在眾多供地類型中,雖然住宅用地仍以“占供地總量37.64%”的數據占比第一,但同比、環比的“雙降”趨勢,仍令一些人士擔心,是否會給地產市場帶來“供地縮減”的恐慌,從而導致房價上漲。

          對此,鄭州市自然資源和規劃局土地利用處相關負責人告訴記者,造成這一數據“雙降”的原因主要有兩點:其一,這一統計口徑是鄭州全域為統計歸口,因縣區地產市場去化壓力較大,從供地調控方面減少其住宅用地供應數量,從而導致了整體數據呈現較大幅度的下降。“其實上半年市本級(主建成區)住宅用地的供應量只減少了3%左右”。

          其二,因上半年節假日放假較多,部分土地供應工作尚未完成。其實在今年6、7兩月,鄭州市內住宅用地供應量已有大幅提升,如7月2日,鄭州航空港區便一次性成交了20宗住宅用地或住宅、商用為一體的“混搭地”。

          “這一降幅與統計周期的跨度有關,只是一個時段暫時呈現的結果。”上述負責人說。

          對此,有地產界業內人士也表示,住宅用地供應是一個動態調整的過程,也彰顯出政府對于房地產市場的宏觀調控作用。供給數據要根據現實供求關系進行動態調整,到了年末數據是升是降還不好說。

          “但目前,包括鄭州在內,各地產行情發展形勢較好的城市,往往會逐年增加住宅用地的供應,該數據到年底時,對比去年應當有所上漲。”他說。

          供地情況“劇透”新式租賃住房上市

          在今年上半年鄭州市域所供應的1800余公頃建設用地中,有5.1092公頃的租賃住宅用地引人關注,鄭州市本級多宗租賃住房用地的供應,也“劇透”了由企業拍地、建房并自持的租賃住房將在鄭州出現。鄭州市自然資源和規劃局土地利用處相關負責人也表示,在后期,還會繼續加大租賃住宅用地的供應力度。

          據了解,此次租賃住宅用地的供應量雖然不大,但其所要承載的租賃住房,卻與此前大家熟悉的公租房有著“大不同”:與公租房相比,新租賃住房最大的特征便在于它的市場屬性。通俗地說,以前的公租房只有持公租房資格證的人群才能租住,而這些新的租賃住房則面向所有人群。

          在2017年鄭州入選國家12個住房租賃試點城市后,落實國家“租購并舉”政策的步伐日益加快,按照試點任務中“增加租賃住房有效供應”的要求,各類租賃住房的建設與投放也不斷加碼。

          據記者了解,這些新的租賃住房將一改此前大家對公租房、廉租房位置偏遠、戶型較小、容積率高的陳舊概念,戶型更多,居住感更好。

          對各地租賃住房市場頗為熟悉的業內資深人士A先生(應受訪者要求隱去姓名,下同)表示,租賃住房的建設可概括為保障與市場雙軌運行,公租房偏保障屬性,而新的租賃住房則凸顯市場屬性。概括來說就是,市場需要什么,租賃住房的運營企業就可以此為導向進行建設、裝修、定價、運營。“以市場為導向的租賃住房建設也有利于培育租賃企業的成長,促進租賃住房市場良性發展,以落實國家所倡導的租購并舉政策,抑制房價的過快增長。”A先生說。

          但業內人士B先生則表示,類似租賃住房在北京等一線城市已有先例,但因租價過高等原因,也面臨著“叫好不叫座”的尷尬。

          “對地產企業來說,這些自持的租賃住房,究竟是‘輜重’,是‘雞肋’,還是‘新藍海’,都有待市場的檢驗。”B先生說。

          宅地最高單價近4萬切莫搞混“土地單價”與“樓面價”

          此外,《指標簡析》還從建設用地價格方面,對今年上半年的鄭州土地市場進行了分析。

          統計數據顯示,2019年上半年,鄭州市商業用地綜合價格為12649元/平方米,住宅用地綜合價格為13403元/平方米,工業用地綜合價格為741元/平方米。

          在大家最為關心的住宅用地出讓價格中,上半年鄭州所出讓的住宅用地最高價為39941.5401元/平方米,出自大家所熟悉的“貴地圈兒”北龍湖區域。

          這宗代碼為鄭政東出〔2018〕24號(網)的地塊位于北三環路南、九如東路東,地處北龍湖核心區域,由河南龍宇房地產開發有限公司摘得。

          土地單價近4萬,這意味著什么?

          有業內人士表示,土地單價只是土地市場中最簡單的一種統計口徑,是用土地總價除以土地面積直接得到的結果。但要考慮到如今的住宅大多數并未蓋成“平房”,因此,綜合考慮到容積率等數值的“樓面價”指標對于房價的指向性更為明顯。

          “用土地價格透視住宅價格走向時,必須加入與開發強度相關的容積率概念,通俗地說,地價對房價有多大影響,你要看他蓋幾層、蓋多密,也就是看他的樓面價是多少。”上述業內人士說。

          以此次統計住宅用地出讓最高價39941.5401元/平方米為例,按其規劃設定的最高容積率1.7核算,其樓面價約為每平方米23495元。而參照鄭州市住宅用地13403元/平方米的標準,以常見的容積率2.9計算,鄭州市今年上半年用住宅用地綜合地價核算所得出的樓面價格則為4622元/平方米。

          各用地類型在2019年上半年國有建設用地供給中所占比例

          商服用地占供地總量8.83%

          工礦倉儲用地占供地總量的29.10%

          住宅用地占供地總量的37.64%

          公共管理與服務用地占供地總量的10.99%

          交通運輸用地占供地總量的5.73%

          水域及水利設施用地占供地總量的6.86%

          特殊用地供應占供地總量的0.85%。

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