又一家長(zhǎng)租公寓倒下了!

10月3日，河南悅?cè)缳Y產(chǎn)管理有限公司(以下簡(jiǎn)稱“悅?cè)绻?rdquo;)在其官方公眾號(hào)發(fā)布了一則通告。通告提到，“由于市場(chǎng)的變化、自身組織和經(jīng)營(yíng)能力不夠強(qiáng)等主要原因，目前公司投入巨資裝修配置的1600多套公寓面臨巨大的經(jīng)營(yíng)和資金壓力，公司原股東及管理層已盡最大努力通過(guò)各種途徑積極自救，但均無(wú)明顯效果，目前已無(wú)力維持公司正常運(yùn)營(yíng)，顧接受并購(gòu)重組。”

公告里顯示，鄭州比遜達(dá)美公寓管理有限公司(鄭州創(chuàng)實(shí)房地產(chǎn)營(yíng)銷策略有限公司控股子公司)已對(duì)悅?cè)绻⑦M(jìn)行并購(gòu)重組。

然而僅僅過(guò)去了不到10天，據(jù)大河報(bào)·大河財(cái)立方報(bào)道，鄭州比遜達(dá)美公寓管理有限公司便宣布擬終止并購(gòu)悅?cè)缳Y產(chǎn)，如此一來(lái)，留給悅?cè)绻ⅲ挥械归]這條路。

據(jù)悉，悅?cè)绻⒊闪⒂?014年2月，定位于為客戶提供品質(zhì)公寓產(chǎn)品和超越期望服務(wù)。從成立之初，悅?cè)绻⒈愫推渌L(zhǎng)租公寓一樣，經(jīng)歷了快速發(fā)展期，在大規(guī)模擴(kuò)張之后，僅僅過(guò)去5年，這家長(zhǎng)租公寓便暴雷了。

長(zhǎng)租公寓暴雷潮

這兩年，長(zhǎng)租公寓行業(yè)進(jìn)入了一個(gè)暴雷不斷的狀態(tài)。截至目前，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，已經(jīng)有多達(dá)25家長(zhǎng)租公寓因資金鏈斷裂、經(jīng)營(yíng)不善而宣告破產(chǎn)。

很多長(zhǎng)租公寓品牌如寓見公寓、好租好住、愛公寓、優(yōu)租客、愷信亞洲、鼎家公寓、杭州德寓等接連曝出資金鏈問(wèn)題。

今年8月，長(zhǎng)租公寓樂(lè)伽公司就發(fā)布公告，稱因公司經(jīng)營(yíng)不善，無(wú)力履行合同，公司已盡最大努力通過(guò)各種途徑積極自救，但均未能見效，公司已停止經(jīng)營(yíng)，關(guān)閉所有業(yè)務(wù)，員工大量離職，沒有經(jīng)營(yíng)收入，無(wú)法償還客戶欠款。

樂(lè)伽公司表示，通過(guò)認(rèn)真反思，深刻認(rèn)識(shí)到公司“高進(jìn)低出”的經(jīng)營(yíng)模式存在巨大缺陷，已對(duì)長(zhǎng)租市場(chǎng)帶來(lái)極大風(fēng)險(xiǎn)，加上內(nèi)部管理制度缺失等諸多問(wèn)題，造成公司業(yè)務(wù)全線關(guān)停的現(xiàn)狀。

樂(lè)伽公司宣布停止運(yùn)營(yíng)之前，也引發(fā)了不少租客和房東的不滿。網(wǎng)友吐槽通過(guò)“樂(lè)伽公寓”租房，剛交了一年租金，卻面臨被房東趕出門的窘境。

如今悅?cè)绻⒌淖鈶艉头繓|也面臨同樣的問(wèn)題，租戶無(wú)房可租，房東無(wú)租可收。

燒錢是唯一的出路？

“長(zhǎng)租公寓行業(yè)都在過(guò)冬“，一位業(yè)內(nèi)人士告訴財(cái)經(jīng)網(wǎng)。這些倒閉的長(zhǎng)租公寓中，大多因?yàn)橘Y金鏈斷裂而倒閉，究其原因，還是因?yàn)殚L(zhǎng)租公寓的運(yùn)營(yíng)成本太高。“現(xiàn)在整個(gè)長(zhǎng)租公寓的運(yùn)營(yíng)模式太單一，運(yùn)營(yíng)成本很高，主要的成本來(lái)自于裝修、人力。因?yàn)檫@個(gè)行業(yè)沒壁壘，要想比別人做的好，要么裝修更好，要么服務(wù)更好，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，就是燒錢。”他說(shuō)。

他表示，有的公司會(huì)有水電費(fèi)代繳的服務(wù)，租客可能會(huì)覺得，一個(gè)月才墊幾個(gè)錢，最多也就兩三百，但其實(shí)公司運(yùn)營(yíng)房量多了，比如2萬(wàn)間，一個(gè)月就要墊五六百萬(wàn)，這些都需要錢。一個(gè)非常小的服務(wù)觸點(diǎn)，投入的人力物力都很大才能實(shí)現(xiàn)。

除了運(yùn)營(yíng)成本太高之外，整個(gè)行業(yè)也是魚龍混雜。“這個(gè)行業(yè)沒有什么技術(shù)壁壘，所以入門門檻很低，目前市場(chǎng)上各家在產(chǎn)品上沒太大的實(shí)質(zhì)性差距。現(xiàn)在的狀態(tài)是，追求規(guī)模的，沒有賺錢的，不追求規(guī)模，小打小鬧的，也賺不了什么錢。”業(yè)內(nèi)人士告訴財(cái)經(jīng)網(wǎng)。

從不久前青客公寓提交的招股書中也印證了這一點(diǎn)，虧損是整個(gè)長(zhǎng)租公寓的常態(tài)。

青客公寓的招股書顯示，青客在2017及2018財(cái)年均處于虧損狀態(tài)，凈利潤(rùn)分別為-2.45億元和-4.99億元，截至2019年6月30日，青客在2019財(cái)年前三個(gè)季度的虧損額為-3.73億元，同比擴(kuò)大16.72%。

而光看今年的數(shù)據(jù)，青客在2019年第二季度運(yùn)營(yíng)虧損為1.21億元(約1765萬(wàn)美元)，上一季度運(yùn)營(yíng)虧損1.03億元，上年同期運(yùn)營(yíng)虧損1.17億元。運(yùn)營(yíng)利潤(rùn)率為-39%，上年同期為-51.5%，上一季度為-35%。

此外，隨著市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)，長(zhǎng)租公寓的服務(wù)方面的投入也在不斷加大。青客公寓的招股書顯示，租賃收入分別占2017年總營(yíng)收和2018年總營(yíng)收的97.35%和89.55%;而截至2019年6月30日止9個(gè)月，租賃收入在總營(yíng)收的占比為88.29%，換言之，增值服務(wù)的占比已接近12%，增值服務(wù)即包括寬帶網(wǎng)絡(luò)、公共事務(wù)、青客優(yōu)選以及房東或租戶的賠償金。

青客公寓的增值服務(wù)占比由2017年的2.65%上升到今年接近12%，從這組數(shù)據(jù)可以看出，長(zhǎng)租公寓行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)也越發(fā)激烈，只有在不斷地完善基礎(chǔ)設(shè)施和服務(wù)，才能提高用戶的入住率，這樣的結(jié)果就導(dǎo)致其增值服務(wù)部分逐年增加。

要么倒閉，要么上市？

從目前倒下的長(zhǎng)租公寓來(lái)看，資金鏈斷裂依然是其致命問(wèn)題，租金貸依然存在很大風(fēng)險(xiǎn)。租金貸是租客向第三方金融機(jī)構(gòu)或P2P網(wǎng)絡(luò)借貸平臺(tái)申請(qǐng)信用貸款，機(jī)構(gòu)一次性將等同于一年租金的資金放款給到長(zhǎng)租公寓平臺(tái)，長(zhǎng)租公寓平臺(tái)并未將全部資金給到房東，形成了資金占用。表面上租客按月付租金，實(shí)際上每月向貸款機(jī)構(gòu)還貸的服務(wù)。

通過(guò)“租金貸”，長(zhǎng)租公寓平臺(tái)可以用“拿房-出租-租金貸融資-再拿房”的方式實(shí)現(xiàn)快速擴(kuò)張。對(duì)此，深圳互聯(lián)網(wǎng)金融協(xié)會(huì)指出，“租金貸”的業(yè)務(wù)模式“形成了資金池和期限錯(cuò)配，杠桿高、風(fēng)險(xiǎn)大”。

青客公寓同樣暗藏風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)招股書，其主要收入來(lái)源是租金貸的資金。截至2019年6月底，65.2%的青客公寓租客采用了租金貸，未償還貸款本金8.726億元，預(yù)付租金總額為7.9億元人民幣。 在租金貸模式下，一旦資金鏈斷裂，租客和房東就會(huì)陷入尷尬的境地，避免不了損失。

倒下的長(zhǎng)租公寓，面對(duì)的路只有收購(gòu)和倒閉兩條路。今年1月，蛋殼公寓宣布，以2億美金(包含現(xiàn)金和債務(wù))全資戰(zhàn)略收購(gòu)知名長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商愛上租。

2月，寓見公寓資金鏈斷裂后被麥家公寓收購(gòu);3月，因“租金貸”資金鏈斷裂的蘇州樂(lè)棧公寓被蜜蜂村落網(wǎng)絡(luò)科技公司收購(gòu)。

除了收購(gòu)，或許剩下更好地選擇便是IPO。青客公寓計(jì)劃在納斯達(dá)克上市，預(yù)計(jì)融資一億多美元。如果計(jì)劃順利，青客公寓將成為長(zhǎng)租公寓海外上市第一股。

早在此前，行業(yè)內(nèi)屢屢傳來(lái)自如、蛋殼即將赴美上市的傳聞，其中有報(bào)道稱，自如有計(jì)劃于2020年在美國(guó)進(jìn)行IPO，可能會(huì)籌集5億至10億美元。

而在近期的媒體采訪中，自如CEO熊林則表示，長(zhǎng)租行業(yè)已經(jīng)由創(chuàng)業(yè)期進(jìn)入精耕期，自如不會(huì)急于啟動(dòng)IPO。

長(zhǎng)租公寓目前正在經(jīng)歷洗牌期，上市潮與暴雷潮并存。即使提交了招股書的青客公寓，但這并不意味著其IPO之路就會(huì)一帆風(fēng)順，而整個(gè)行業(yè)依然要面臨在擴(kuò)大規(guī)模的同時(shí)減少運(yùn)營(yíng)成本的這一難題的考驗(yàn)。