降至冰點，2月房企銷售額大降4成！拿地總額卻逆勢增長，監管再三定調，未來市場怎么走？

受疫情影響，今年前兩個月房企整體銷售規模大降，但規模房企拿地熱情不減。

疫情對房地產銷售業績的影響在2月表現更加明顯。有研究機構統計，1-2月，百強房企整體銷售規模同比大降超2成，其中2月銷售額更是同比大降近4成，超8成百強房企2月單月和累計業績同比雙降。

值得注意的是，盡管百強房企整體銷售規模大降，但并沒有阻擋規模房企在土地市場的拿地熱情。有研究機構統計，1-2月，Top 50房企拿地總額同比增長近3成，2月單月拿地總額更是環比增長14.7%。

業內人士認為，在疫情未完全控制前，受資金壓力影響，部分房企不得不調整拿地計劃，但對于資金充裕的房企來說，這也許是個補強或“超車”的機會。隨著線下售樓處的逐步重啟，預計房企3月銷售業績將優于2月，二季度企業或將開啟業績搶收行動。同時，地方政府在二季度會大量推地，下半年土地市場會更加活躍。

百強房企銷售額同比降超2成

1月下旬以來，受疫情影響，多數城市線下售樓處關閉，線下銷售受到較大沖擊，特別是2月受疫情影響更加明顯。

克而瑞研究中心的數據顯示，2月，百強房企單月全口徑銷售金額3243.3億元，環比降低43.8%，同比降低37.9%，創下了近幾年來單月銷售的最低紀錄。從1-2月的累計銷售金額來看，百強房企整體的業績規模同比降低23.8%。其中，有超8成百強房企2月單月和累計業績同比雙降。

不過，從龍頭房企的表現來看，恒大得益于在全國范圍的線上售樓、疊加前所未有的折扣優惠力度，實現了較高的業績簽約，2月單月實現全口徑銷售金額470億元。而萬科和碧桂園2月單月分別實現全口徑銷售金額285.9億元和300億元，同比分別減少33.8%和49.2%。

1-2月累計，全口徑銷售金額TOP10中，恒大875.5億元、萬科835億元、碧桂園765.1億元、保利448億元、中海347.8億元、融創306.2億元、綠地256億元，新城、龍湖、世茂也均超過160億元。

雖然各陣營房企銷售業績同比均出現了明顯下滑，但龍頭房企仍保持了較高水平的銷售規模，降幅相對較小。中國指數研究院的數據顯示，1-2月，TOP10房企銷售額均值為431.9億元，銷售額同比均值下降18.6%，TOP11-30企業銷售額均值為113.5億元，同比均值下降20.1%;TOP31-50企業、TOP51-100企業的銷售額均值分別為61.8億元和28.2億元，同比均值分別下降22.3%和19.9%。

50強房企拿地金額同比大增近3成

受疫情影響，部分城市的土地推出放緩或暫停，房企銷售承壓資金緊張，投資拿地也更加謹慎，不過，仍有資金相對充裕的規模房企不懼疫情迅猛拿地。

中國指數研究院的數據顯示，1-2月，Top 100房企拿地總額1984億元，同比增長7.2%。Top 50房企拿地總額2861億元，同比增長28.0%，其中，2月單月拿地總額1731億元，環比增長14.7%。

值得注意的是，TOP10房企1-2月拿地總額1413億元，占TOP50企業的49.4%，龍頭房企獲取土地資源優勢不減。1-2月全國房企拿地金額排名中，香港置地、綠城中國和華潤置地摘得前三甲，3家拿地總金額同比增長19.8%。其中，香港置地以318億元拔得頭籌;綠城以268億元居于第二;華潤以140億元的拿地金額位居第三。

2月，香港置地在以310.5億元聯合拿下上海徐匯濱江綜合體地塊，成為截至目前的內地第一總價地王。綠城則分別于北京、天津、大連、成都等多城市拿地多宗，僅在北京就連拿4宗地，拿地總金額達到163億元。華潤單月于北京3次拿地，在2月25日經過72輪競拍以76億元、溢價近26%拿下北京西北旺不限價宅地后，26日又經過252輪競價以12.27億元競得江蘇徐州云龍區一地塊，土地市場競爭激烈可見一斑。

中國指數研究院認為，在疫情未完全控制前，受資金壓力影響，部分房企不得不調整拿地計劃。但對于資金充裕的房企來說，這也許是個補強或“超車”的機會。

二季度房企或開啟業績搶收行動

對于2月房企單月銷售業績普遍下滑、多房企業績同比幾近腰斬的原因，億翰智庫認為，一是為防止疫情擴散，房企響應政府號召，全方位關閉售樓處，暫停線下客戶接待，截止2月末，房企售樓處尚未完全重開。二是為對沖線下售樓處關閉的影響，線上銷售興起，但相比線下售樓處，線上銷售的成效不盡如人意。三是2019年春節在2月，受益于返鄉置業，房企銷售業績基數相對較高。

億翰智庫認為，隨著線下售樓處的逐步重啟，預計房企3月銷售業績將優于2月。但短期內疫情對居民“不去人群密集場所”的心理影響還在，且售樓處多處于限流狀態，房企3月銷售業績或仍將難以快速修復。隨著疫情逐步控制，企業銷售端也將逐步進入回升期，預計二季度企業或將開啟業績搶收行動，同時不排除部分企業下調全年銷售目標的可能。

克而瑞研究中心表示，樂觀預計，如果近期除湖北外疫情基本得到緩解的話，三月上旬疫情較輕的城市將逐步恢復復工，大部分售樓處也會陸續開放。據CRIC統計，多數城市的項目開盤推遲到了3月中上旬。隨著市場秩序和購房需求的慢慢恢復，房地產市場在二季度便有望恢復正常的銷售節奏。短期市場供應量將快速回升，一季度積壓的購房需求也得以在二季度有序釋放，房地產市場或將迎來階段性的銷售窗口期，屆時成交量將明顯回升，迎來小陽春。

但克而瑞研究中心同時指出，如果短期內疫情未得到有效緩解，進而對二季度的市場銷售帶來不利影響的話，勢必會對企業銷售和資金鏈造成巨大壓力，特別是對于高杠桿的企業而言，面對管理成本、利息費用的高額支出疊加上半年的債務到期，房企將面臨更大的經營甚至生存壓力。

對土地市場的投資趨勢，佳兆業首席戰略官劉策認為，在一二季度交界以及三四季度交界會是一個投資高峰期，全年會出現兩個高峰;投資布局依舊是一二線城市以及長三角、大灣區，需要關注的是，疫情過后局部銷售反彈較快的區域;投資方式今年上半年收并購會占主流，開發商通過出讓土地獲得現金流;下半年招拍掛會更火一些，政府財政支出資金壓力較大，土地會成為政府財政收入的大頭。有可能在二季度，地方政府會大量推地，應對稅收和財政支出的不足。

值得注意的是，2月以來，多地密集出臺穩地產政策，不僅有供給端紓困房企政策，也有需求端支持購房政策，如分期或延期繳納土地出讓金、放寬預售條件和預售資金監管，以及購房補貼、契稅減免、調降首套房公積金首付比例、提升最高貸款額度等。這一系列穩地產政策引發了部分市場人士對樓市調控放松的遐想。不過，監管部門近期已經明確表態，房地產金融政策尚未作出調整;個別網傳調降房貸首付比例的商業銀行也已表明系誤讀，目前個人住房信貸政策沒有變化。與此同時，率先降低首套房公積金貸款首付比例的駐馬店也被河南省政府約談，要求其堅持“房住不炒”定位，切實落實城市主體責任，保持房地產調控政策連續性、穩定性，不將房地產作為短期刺激經濟的手段。

業內人士認為，房地產調控總體方向不變，也不會因短期疫情壓力大幅放松，未來地方政府在調整政策時會更加慎重，要統籌平衡好穩增長和穩地產的關系，必須堅持“房住不炒”定位和實現“穩地價穩房價穩預期”的調控目標。