暴跌60%，40家房企融資完成額驟降！政策會變嗎？境內融資計劃井噴，看官方最新表態

繼1月完成融資總額激增，特別是境外融資大爆發后，2月受疫情影響，境外融資大幅回落，40家典型房企完成融資總額大跌。

不過，從整體房企發布的融資公告情況看(包括已完成發行和已公布計劃但尚未完成的)，在銷售承壓及償債壓力的背景下，2月房企境內外融資規模繼續井噴。

多家研究機構的數據顯示，2月，40家典型上市房企完成融資總額環比大跌6成。不過，整體看，2月以來，房企發布美元融資計劃再次超過100億美元，不僅海外融資加速，更在內地大量發布公募債等融資計劃數百億，多家房企發行了過去很少見的短期債券。在境內債方面，2 月在短融中票的帶動下，房企發債規模同比增長50%，終結同比5連降。

業內人士認為，2020 年房企境內債到期壓力提升，3季度開始連續6個季度到期量超過 1200億元，疊加新冠疫情對銷售回款的沖擊，需要政策適度對沖。從數據上看，地產融資改善已經在付諸實踐，“融資集中度”提升趨勢下龍頭房企優勢更加凸顯。

值得注意的是，多地紓困房企穩地產政策中提出對符合條件房企加大信貸支持力度，住建部也表示，鼓勵商業銀行對信用評定優良的企業，在授信額度、質押融資、貸款利率等方面給予支持。不過，央行3月4日召開金融支持疫情防控和經濟社會發展座談會再次強調堅持“房住不炒”定位和“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”要求，保持房地產金融政策的連續性、一致性、穩定性。

40房企已完成融資總額大跌6成

首先，從40家典型房企已經完成融資的情況來看，繼1月融資總額激增，特別是境外融資大爆發后，2月融資總額有所回落。

同策研究院的數據顯示，2月，40 家典型上市房企共完成融資金額折合人民幣共計477.90億元，環比下跌60.34%，主要原因為境外美元債的減少。其中，債權融資金額390.01億元，占房企融資總量的81.61%，環比減少 65.03%。

債權融資方面：

融資總額排第一的依然是公司債，融資金額達187.06億元，占比39.14%，但較1月大幅下跌77.68%。其中，境內發債一筆，為金科地產發行的23億元公司債;境外美元債 8 筆，合計融資金額為23.5 億美元，折合人民幣164.06 億元，環比下跌 79.25%。

排在第二位的是其他債權融資，融資金額為81.34億元，占比17.023%，環比增加35.24%，短期融資債成為主要融資方式。

第三位的是境內銀行貸款，融資金額75.65億元，占比15.83%，環比減少42.46%。

第四位是發行中期票據，融資總額為21億元，占比4.39%。 第五位是海外銀團貸款，融資總額13.96 億元，占比 2.92%。 第六位是信托貸款融資，融資總額11 億元，占比2.30%，大幅減少85.72%。

整體看，2月40典型房企融資以人民幣為主，美元次之、港幣第三。其中，外幣融資總額為 252.06 億元，環比大幅下滑 71.49 %。

對于2月40典型房企完成融資總額大跌六成的原因，同策研究院總監張宏偉對券商中國記者表示，主要是受疫情影響，境外資本市場對受疫情影響的中國房企資金回籠的擔憂，使得境外融資金額驟降，導致債權融資總額環比顯著下滑。預計隨著疫情的好轉，境外融資狀況會有所轉變。

整體境內外融資計劃繼續井噴

盡管受疫情影響，40家典型房企已經完成融資總額大幅減少，但是從整體房企發布融資公告的情況看(包括已發行完成和計劃尚未完成的)，2月全行業境內外融資規模繼續井噴。

中原地產首席分析師張大偉統計，1月份，房企融資額高達120億美元，刷新最近幾年的高點，春節后，境內外融資繼續高位運行。2月以來，房企發布的美元融資計劃再次超過100億美元。不僅海外融資加速，更在內地大量發布公募債等計劃數百億，多家房企發行了過去很少見的短期債。

華泰證券根據 Wind 發債數據統計也顯示，年初以來地產債供需兩旺，境內債方面，2 月在短融中票的帶動下，發債規模 363 億元，同比增長50%，終結同比 5 連降;境外債方面，1 月高峰后2月回落，1-2 月累計發行 1523 億元，同比增長3%，已占去年發行量的 28%。

券商中國記者根據公開信息梳理，僅2月28日一天，就有多家房企密集發布融資公告。

2月28日，萬科擬公開發行不超過90億元的公司債券及不超過30億元的住房租賃專項公司債券，已獲證監會通過;萬達商業擬公開發行98億元小公募，已獲上交所受理;龍湖擬公開發行30億元住房租賃專項公司債券;中交地產擬向交易商協會申請注冊發行非公開定向債務融資工具融資不超過30億元，發行公司債券規模不超過7億元;富力地產擬發行4億美元優先票據;廣州越秀金融控股公司發布多項融資計劃，涉及金額共計最高100億元。

同日，中糧集團成功發行20億元短期融資券，票面利率2.1%;首開股份成功發行30億元中期票據，票面利率3.88%。

另外，2月還要一些大額融資公告：2月27日，陽光城擬公開發行不超過80億元(含80億元)小公募已獲深交所通過;2月21日，華夏幸福公告擬發行50億元公司債;2月11日，金地110億元小公募獲上交所受理;2月10日，富力地產非公開發行擬發行80億元公司債券上交所已受理;2月10日，首創置業60億私募公司債獲上交所通過。

對于房企密集發布融資計劃的原因，同策研究院研究員陳朦朦認為，因疫情的沖擊，房企拿地放緩、開工延遲、銷售冰凍，短期經營性現金流受到侵蝕，房企急需外部融資緩解巨大資金壓力。

“房企都擔憂銷售壓力，對于加大融資力度，大部分融資成本雖然增加，但境內外的融資額增加，有利于緩解企業資金鏈壓力。”張大偉說，特別是預期2、3月份銷售放緩，帶來資金壓力將越來越大，房企最近在增加一切融資手段，盡量大額度融資，長短期、境內外、成本高低的融資全面井噴。

華泰證券房地產行業研究團隊認為，年初以來地產債供需兩旺，主要因為流動性寬松下高收益低風險的地產債受資金追捧、地產融資可能有所放松、房企緊抓融資窗口期等因素。

優質房企融資優勢凸顯

從融資成本看，同策研究院的數據顯示，2月40典型房企已披露的數據中，融資成本最低的是招商蛇口發行的兩期超短期融資券，融資成本為2.7%和2.65%;此外，金地集團發行的第一期10億元超短期融資券，票面利率也僅為2.83%。融資成本最高的為當代置業發行的兩筆境外綠色優先票據，融資金額為2 億美元和 1.5 億美元，利率高達 11.8%-11.85%。整體來看，在已披露的數據中，優質房企的融資成本有所下降，多數低于6.5%，在融資環境險峻的情況下融資優勢凸顯。

華泰證券研報也指出，1-2 月，高評級地產債發行占比躍升，“融資集中度”提升趨勢再度強化。其中，AAA 地產債發行 420 億元，占境內地產債發行規模的 64%，去年全年為 45%;AA+地產債發行 152 億元，占比23%，去年為 34%;AA 地產債發行 85 億元，占比 12%，去年為 21%。

另外，各評級發行成本均有改善，低評級改善幅度更大。據華泰證券統計，佳兆業、正榮等今年新發債券票面利率較此前類似品種下行300bp以上;綠城、碧桂園、光明等下行200-300bp;融創、濱江、陽光城、美的置業等下行100-200bp;華發、首開、禹洲、金科、龍湖、金地等優質民企和地方國企發債成本亦有40-80bp的下行;保利、招蛇等央企融資成本本就較低，亦下行20-60bp。優質房企融資成本下行進一步凸顯融資集中度優勢，將保證現金流平穩，同時獲得更多逆周期拓展的籌碼。

華泰證券房地產行業研究團隊認為，2020 年房企境內債到期壓力提升，3季度開始連續 6 個季度到期量超過 1200億元，疊加新冠疫情對銷售回款的沖擊，需要政策適度對沖。從數據上看，地產融資改善已經在付諸實踐，“融資集中度”提升趨勢下龍頭房企優勢更加凸顯。

多地紓困房企給予信貸支持

券商中國記者了解到，在近期各地出臺的一系列穩地產政策中，無錫、福州、濟南、海口等多地提出，對符合條件的房企增加信貸渠道與額度，加快貸款審批發放速度，有條件地給予展期等信貸支持政策。

實際上，對于優質企業的融資支持官方已有表態。2月26日，住建部發布《關于加強新冠肺炎疫情防控有序推動企業開復工工作的通知》，其中提出，加大扶持力度，解決企業實際困難。嚴格落實穩增長政策。加快推動銀企合作，鼓勵商業銀行對信用評定優良的企業，在授信額度、質押融資、貸款利率等方面給予支持，有效降低企業融資成本。

某TOP5房企高管透露，雖然疫情后房企融資政策基調未變，但公司2月中旬陸續收到一些行業協會、監管系統、住建部等政府部門的調研意見，公司理解會為后期政策調整做一些打底工作。另一TOP5房企在內部會議上還提出，擬與金融機構商談將近期到期貸款在2億元以上的延期至少一年以上。

不過，陳蒙蒙認為，雖流動性寬松、貸款利率下行等政策有助于緩解地產融資壓力，但融資窗口僅為短期放松，并不意味著地產融資環境的長久改善。同時，作為房企重要資金補充的美元債發行因疫情影響而減少，將使得中國房企融資更加艱難。短期來看，各大房企應把握融資窗口，拓寬融資渠道，為未來做足資金儲備。

值得注意的是，3月4日，央行召開金融支持疫情防控和經濟社會發展座談會再次強調堅持“房住不炒”定位和“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”要求，保持房地產金融政策的連續性、一致性、穩定性。