26日，華潤置地公布了2019年的業績數據。在剛剛過去的一年，華潤置地實現合同銷售額2425億元人民幣，同比增長15.1%，雖保住了房企前十的位置，但增速已經降到近5年的最低點。

華潤置地的綜合毛利率一度超過40%，領跑國內大多數房企，但2019年其綜合毛利率卻下降了5.5個百分點，降至37.9%，降幅約為12.67%。以購物中心租金收入為主的投資物業收入雖然跨過了100億元的大關，但受疫情影響，今年的租金收入增速或將出現放緩跡象。

銷售目標壓線達標 增速創5年新低

2019年，華潤置地管理層經歷了一連串的人事變動。2019年2月，任職達26年、被媒體稱之為華潤置地“靈魂人物”的吳向東正式離職，并在隨后加盟華夏幸福。

作為繼任者，已在華潤置地工作多年的唐勇，被任命為華潤置地董事局主席，且不再擔任首席執行官一職。但是，在外界期待唐勇會給公司帶來多少變化之時，2019年12月，唐勇突然去職，進入了華潤電力。2019年初才進入華潤集團并擔任總經理的王祥明，接棒出任華潤置地董事局主席、非執行董事。

在2019年初舉行的2018年業績發布會上，唐勇將華潤置地2019年的銷售目標設定為2420億元。按照當年4150億元的可售貨值，整體達到58%去化率就能完成這一目標。最終，華潤置地實現簽約額2425億元，完成率約為100.21%，同比增長15.1%。

巧合的是，2019年龍湖集團的合同銷售額也是2425億元，根據中國指數研究院的排名，兩家企業并列中國房企銷售榜第10位，華潤置地的排名則較2018年下滑1位。中新經緯客戶端梳理發現，2015年-2019年，華潤置地年銷售額增速分別為23.0%、26.9%、40.8%、22.3%、15.1%，也就是說，去年的銷售額增速是近5年來最低的。

受到春節和疫情的影響，華潤置地今年前兩個月的銷售額也大幅減少。根據披露，1月份華潤置地實現總合同銷售金額110.4億元，同比減少32.7%;2月份總合同銷售金額54.7 億元，同比減少39.3%。

在3月26日下午舉行的業績發布會上，華潤置地管理層將2020年的銷售目標定在2620億元，并認為上半年可以完成1000億元左右的簽約額。這一的銷售目標，較2019年的2425億元增長約8.04%。

值得一提的是，在3月24日舉行的龍湖集團2019全年業績發布會上，龍湖集團將2020年的銷售目標定為2600億元。按此推測，華潤置地與龍湖集團將在今年繼續上演爭奪房企十強的排位賽。

華潤置地總裁李欣在業績發布會上稱，公司今年可售貨值達5000億元，其中八成土儲集中在一、二線城市，加上需求仍強勁，市場情緒也有復蘇，對達成全年目標有信心。業績報告也稱，公司將繼續大力發展開發物業、確保“高品質、高效率、低風險、優成本”，持續提升品牌影響力，保持銷售規模行業前十的地位，實現規模和利潤雙增長。

毛利率降幅超12% 凈利率仍處高位

業績報告數據顯示，2019年，華潤置地實現綜合營業額1477.4億元，同比增長21.9%，其中，開發物業營業額1272.0億元，同比增長21.0%;投資物業(包括酒店經營)租金收入120.3億元，同比增長26.3%。

不過，華潤置地去年的銷售成本達到了約917.36億元，較2018年的約686.07億元增長了33.71%，快于綜合營業額的增速，這就導致毛利增速放緩。去年華潤置地毛利約為560億元，較2018年增長約6.5%。

2019年，華潤置地綜合毛利率為37.9%，較2018年的43.4%下降了5.5個百分點，降幅約為12.67%。其中，開發物業，即賣房業務的毛利率由2018年的42.9%下降為36.5%，投資物業(包括酒店經營)毛利率由2018年的65.9%上升至66.5%。37.9%的綜合毛利率，創下近3年的最低值。

梳理發現，自2013年起，華潤置地的毛利率出現了連續6年的上升，從2013年28.2%一路升至2018年43.4%，上漲了15.2個百分點。有機構數據顯示，華潤置地2018年的毛利率擠進了中國房企的前十位。

對于毛利率為何下降，華潤置地管理層在發布會上表示，毛利率下降的趨勢很明顯，整個行業趨勢也是如此，但“華潤置地有信心維持行業有競爭力的毛利率水平，2020年將維持在30%~35%。”

中國城市房地產研究院院長謝逸楓認為，受到行業紅利逐漸消失、政府限價、土地等成本上升的影響，房地產行業的毛利率有下降的趨勢，華潤置地毛利率走低，也受到了這方面的影響。

謝逸楓還對中新經緯客戶端分析，華潤置地開發有大量的商場、寫字樓等商業地產，這些產品前期投入大、回報周期長，加上其周轉速度慢，也容易對毛利率形成拖累。

毛利率雖然大幅走低，但據Wind數據，華潤置地的凈利潤率仍達到了22.82%，處在行業相對高位。另外，截至2019年，公司總有息負債比率、凈有息負債率分別為36.6%、30.3%，同比分別下降5.7個百分點、3.6個百分點，維持行業較低水平。

租金收入首次超百億元 增速或放緩

2019年，華潤置地投資物業(包括酒店經營)租金收入為120.3億元，雖然只占總營收的約8.14%，但這是華潤置地租金收入首次突破百億元關口，也是繼萬達之后第2個將租金收入做到百億元的房企。

具體看，2019年，華潤置地購物中心營業額91.5億元，同比增長33.4%;寫字樓業務營業額13.9億元，同比增長12.3%;酒店業務營業額14.9億元，同比增長4.5%。

購物中心營業額占到了總租金收入的大部分。業績報告披露，截至2019年，已開業的萬象城和萬象天地有25個，萬象匯17個，儲備項目46個。另有管理輸出購物中心項目28個，其中在營項目19個，儲備項目9個。

出租率或入住率方面，購物中心的出租率達到94.9%，同比上升0.6個百分點;酒店平均入住率69.9%，同比上升3.7個百分點;寫字樓出租率72.9%，同比下降16.9個百分點。對于寫字樓出租率的下滑，業績報告解釋稱，是受年內新投入運營的寫字樓初期出租率較低等因素的影響。

在今年疫情的影響下，購物中心等商業地產的收入不可避免地受到沖擊。華潤置地管理層26日透露，公司對租戶的固定租金進行了減免和折讓，大概一共減了1.5億戶租，約10億元。

華潤置地管理層稱，“整體看，購物中心2月份是低點，3月份是回升，5月份左右有望持平，4季度實現增長。”李欣指出，購物中心對華潤置地全年租金收入影響最為突出，預計2020年購物中心租金收入與去年同期持平或小幅上漲，2021年恢復到雙位數增長水平。

在2019年新開業8個購物中心的情況下，華潤置地今年計劃僅新開業4個購物中心，包括成都萬象城2期和3個輕資產項目。不過，跨過2020年的低點，2021、2022年將分別有13個和11個新開業項目。

以萬象城為代表的商業地產的逐漸做大，激起了華潤置地分拆商業地產上市的野心。在去年的中期業績會上，華潤置地管理層就表示，離商業地產分拆上市的時間點越來越近了。