“銀十”北京二手房

中國(guó)證券報(bào)記者日前對(duì)北京地區(qū)二手房市場(chǎng)調(diào)研發(fā)現(xiàn)，北京地區(qū)二手房?jī)r(jià)格出現(xiàn)不同程度的松動(dòng)，以大興、房山為代表的郊區(qū)次新樓盤(pán)整體降價(jià)幅度較大。受限競(jìng)房準(zhǔn)現(xiàn)房清盤(pán)降價(jià)、前期需求透支、售房業(yè)主年底之前有回款需求等因素影響，很多次新二手房樓盤(pán)近期降價(jià)較多。有銷售人員坦承，目前，北京地區(qū)二手房市場(chǎng)房源充足，購(gòu)房者可挑選范圍較大，市場(chǎng)整體表現(xiàn)出較為明顯的“買(mǎi)方”市場(chǎng)特點(diǎn)。

郊區(qū)次新房降價(jià)多

中國(guó)證券報(bào)記者走訪發(fā)現(xiàn)，“銀十”期間，非核心區(qū)域次新二手房?jī)r(jià)格降價(jià)幅度較大，不少房源目前報(bào)價(jià)相比上半年成交價(jià)低了5%左右。

以位于南五環(huán)外某次新二手樓盤(pán)為例，該樓盤(pán)于2014年建成，由于下房本時(shí)間較晚，2020年才開(kāi)始陸續(xù)入市滿五唯一的房源。在該樓盤(pán)“滿五唯一”二手房源入市初期，成交均價(jià)在4.5萬(wàn)元/平方米上下。目前，該樓盤(pán)成交均價(jià)在4.2萬(wàn)元/平方米左右，部分主力兩居室均價(jià)低至4萬(wàn)元/平方米以下。

“小區(qū)一期樓盤(pán)附帶50年的車位租賃使用權(quán)，車位無(wú)法單獨(dú)出售，只能和房源一起捆綁銷售。因此，第一批‘滿五唯一’的房源集中入市時(shí)，一期價(jià)格會(huì)比二期價(jià)格大概高20萬(wàn)元左右，這個(gè)價(jià)格正好是50年車位租賃費(fèi)的價(jià)格。目前來(lái)看，帶車位的一期樓盤(pán)價(jià)格比上半年銷售的二期項(xiàng)目還低。而不帶車位的二期樓盤(pán)由于距離高速路較近，噪音整體較大，降價(jià)幅度比一期更多。”負(fù)責(zé)該次新二手房樓盤(pán)中介銷售人員對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示。

除了價(jià)格出現(xiàn)松動(dòng)外，掛牌房源量充裕也是“銀十”期間北京地區(qū)二手房市場(chǎng)呈現(xiàn)的主要特征之一。很多前期出房量較少的地鐵次新房，近期掛牌量也出現(xiàn)了明顯的增長(zhǎng)。

“這些緊鄰地鐵的次新房之前出房量較少，一方面和限售政策下房本不滿足上市條件有關(guān);另一方面，臨近年底，很多業(yè)主希望實(shí)現(xiàn)年底回款，有了掛牌售房的意愿。房源量增多，使得購(gòu)房者有了更多的選擇，很多急售房源為了盡快實(shí)現(xiàn)銷售，出現(xiàn)了頻繁降價(jià)的行為。”位于大興區(qū)4號(hào)線地鐵附近次新房中介銷售人員對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示。

此外，中國(guó)證券報(bào)記者還走訪了多個(gè)房本不“滿五唯一”的次新樓盤(pán)，這些樓盤(pán)由于不滿足“滿五唯一”的條件，貸款購(gòu)房客戶需要繳納較高的稅費(fèi)，因此對(duì)應(yīng)的客戶群體大多是全款客戶。這些樓盤(pán)近期降價(jià)更為嚴(yán)重。

新房分流明顯

針對(duì)郊區(qū)次新房?jī)r(jià)格出現(xiàn)疲軟的原因，中國(guó)證券報(bào)記者在調(diào)研中了解到，這一方面和剛需客戶需求前期集中釋放有關(guān)，另一方面和準(zhǔn)現(xiàn)房加速出清有關(guān)。

從機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)來(lái)看，北京地區(qū)9月二手房成交整體處于高位，價(jià)格也出現(xiàn)了小幅攀升，透支了部分四季度的需求。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，9月北京二手房住宅成交量高達(dá)17259套，環(huán)比上漲7.5%，同比大漲40%。諸葛找房數(shù)據(jù)顯示，9月，北京二手房成交均價(jià)為57132元/平方米，環(huán)比上漲0.4%。

準(zhǔn)現(xiàn)房加速出清方面，中國(guó)證券報(bào)記者觀察到，北京地區(qū)2018年陸續(xù)入市的次新房項(xiàng)目，很多在前期并未實(shí)現(xiàn)售罄。隨著時(shí)間推移，很多樓盤(pán)已處于“準(zhǔn)現(xiàn)房”狀態(tài)。

“周圍很多新房樓盤(pán)都是2020年底就能交房。如果買(mǎi)二手房，現(xiàn)在簽約也沒(méi)法保證2020年年底能交房，因?yàn)闀?huì)牽扯到業(yè)主騰房等問(wèn)題。而目前很多限競(jìng)房項(xiàng)目卻可以做到年底交房。”北京某樓盤(pán)銷售人員說(shuō)。

中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)顯示，截至今年9月，北京限競(jìng)房成交量已超過(guò)2019年，成交量較去年有明顯提升。

從北京地區(qū)新房成交結(jié)構(gòu)來(lái)看，機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，今年北京黃金周期間，城六區(qū)和近郊區(qū)域成交量占比同比分別增加10個(gè)百分點(diǎn)。成交區(qū)域方面，大興區(qū)成交面積最高，占整體成交量的18%。新房成交攀升，成為次新房分流的一大因素。

后續(xù)價(jià)格有支撐

業(yè)內(nèi)人士指出，受疫情因素影響，二手房交易季節(jié)性規(guī)律被打破，重點(diǎn)城市二手房市場(chǎng)交易活躍程度在5月達(dá)到高位水平，隨后自8月起，房源流動(dòng)性指數(shù)呈現(xiàn)連續(xù)2個(gè)月的下降趨勢(shì)，這主要和前期累積需求已逐漸釋放有關(guān)。目前，二手房市場(chǎng)開(kāi)始自然回落。從當(dāng)期看，“銀十”二手房市場(chǎng)總體并不熱，北京地區(qū)二手房成交以核心區(qū)域的大戶型為主，剛需盤(pán)透支比較嚴(yán)重。

從機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)看，國(guó)慶節(jié)第一周二手房市場(chǎng)成交相比9月繼續(xù)降溫，黃金周期間重點(diǎn)18城二手房日均交易量比9月下降18.6%，18城中13個(gè)城市成交均價(jià)比9月下跌。

對(duì)于北京地區(qū)房?jī)r(jià)后市走向，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，目前北京限競(jìng)房土地供應(yīng)減少，不限價(jià)地塊增多，房?jī)r(jià)的走向預(yù)期也會(huì)升高。對(duì)于剛需來(lái)說(shuō)，今年的選擇還是比較多的，但是限競(jìng)房通過(guò)消化越來(lái)越少了，今后可選擇的種類也就沒(méi)這么多了。從全國(guó)整體看，在房住不炒的背景下，房?jī)r(jià)漲幅預(yù)計(jì)會(huì)維持在溫和的程度。