曾讓無數地產人鎩羽而歸的北京樓市，正出現一些新變量。

第一財經記者了解到，從十一黃金周開始，北京部分項目給出8.5折優惠，且優惠一直在持續;而另一方面，一些純商品住宅項目正以較高的價格給區域板塊重新“定價”。價格之外，各項目銷量也冷熱不均。

從價格到銷量，北京新房市場被“限競房”和“純商品住宅”分成了兩個陣營。

二手房市場同樣暗流涌動。貝殼研究院數據顯示，2020年國慶假期期間，北京二手房市場量升價穩，日均成交量同比增長約80%。上述機構指出，“近年來改善型換房需求出現提升，帶動二手房市場成交量同比走高。”

自“3·17新政”以來，北京樓市已在低溫周期調整三年。如今，拐點出現了嗎?

新房市場冷熱不均

在北京新房市場，黃金周這波降價的急先鋒是限競房。在競爭激烈的亦莊新城板塊，招商臻瓏府的降價空間已超過50萬元，綠地海珀云翡的特惠房源優惠力度甚至達到200萬元，8.5折優惠更是席卷大部分限競房產品。

而在純商品住宅市場，一些典型項目的表現卻與限競房截然不同。頤和金茂府在開盤當日即成交202套房源，貨值約50.6億元;融創香山壹號院、北京金茂府都取得了不錯的銷售成績。

價格“對立”之外，市場對兩種住宅的認可程度也大相徑庭。房山的旭輝城從入市以來就在折價銷售，然而銷售情況仍然堪憂。在北京，以亦莊新城、門頭溝、順義、青龍湖等為代表的幾大板塊，“滯銷”現象同樣非常嚴峻。

“原因在于這些板塊的供應量過大，區域內供大于求的現象比較嚴重，供需失衡。”合碩機構首席分析師郭毅表示，另外，這些區域在地理位置上不算優越，從交通到配套均有不完善之處，對購房人的吸引力不大。

實際上，這種現象已持續兩年有余。2019年下半年起，北京土地出讓格局悄然發生變化，從過去的限競房地塊一統天下，逐步過渡到純商品住宅地塊占據核心，而這種改變正是造成目前局面的根本原因。

因此可以說，今年是北京商品住宅回歸的元年。郭毅表示：“在熱點片區，一些新建商品房在產品打造、建筑審美、空間尺度感和居室功能細節的打造和提升，均滿足了追求高品質的終極改善家庭的需要，因此取得很好的銷售業績。”

目前，這些住宅項目以高出周邊限競房一兩萬元的價格上市，同時又取得比較好的銷售業績，給市場傳遞了不一樣的價格預期，形成全新的價格標桿效應。郭毅認為，在這種背景下，整體片區價格看漲，將帶動一部分限競房的去化速度。

這是北京樓市“回暖”聲音的由來。然而業內專家卻認為，上述“回暖”帶有一定假象，市場的本質仍然是穩定的。

貝殼研究院數據顯示，北京新房市場2020年1~9月商品住宅累計供應面積525萬平方米，同比上漲8.8%，累計成交面積475萬平方米，同比下降4.9%;9月成交均價為46546元/平方米，同比下滑12%，長期來看，處于平穩波動區間。

有業內專家對第一財經表示，從整體來看，供過于求的局面沒有發生改變，特別是北京土地供應量一直比較大;需求端也比較穩定，限購限貸嚴格執行，讓一部分購房需求因為資格和資金問題無法很快釋放。

因此，基于目前供過于求的狀態，一些局部熱點商品住宅項目只是設立了局部的價格標桿，并不能帶動整體市場價格的上漲。

目前，北京市場格局鮮明：分化較嚴重，一部分熱銷項目樹立了全新的價格標尺;而另一部分項目則因為地段、品質、區域競爭環境激烈等，整體定價水平保持在相對低位的狀態。

郭毅認為，這種情況隨著在售項目的去化可能會緩解，但是緩解周期比較長，因為這些片區整體庫存壓力比較大，因為片區內嚴重的庫存壓力，形成了下拉作用，沖抵了房價上行的片區。

未來，市場還會保持這種冷熱交織狀態，即典型個案的熱銷和整體市場面的走冷，典型片區房價走高和整體市場房價企穩下行。

二手房成交有望創新高

相較于新房市場的廝殺態勢，下半年來，北京二手房市場正悄然回暖。

中介王琳明顯感覺到了這波熱度。10月5日那天，有客戶聯系約看房山區的一套別墅房源。這里距北京市中心70多公里，小區被濕地公園環繞，是名副其實的“遠郊”，房源自5月份掛牌以來無人問津。

對突然而至的看房者，她感覺很驚喜。“這套下疊是小區總價最低的一套，業主著急出售，已經在考慮調低報價。目前小區共有25套二手房在售，報價從345萬到900萬元不等，暫時沒有成交記錄。”

王琳只是這波熱浪的參與者之一。貝殼研究院數據顯示，十一假期北京經紀人“總帶看量”突破5萬次，同比去年2.96萬次增幅明顯，高居全國之首。回龍觀、望京、雙井商圈帶看熱度最高，排名城市商圈TOP3。

早在年初時，市場還是另一番景象。今年一季度北京二手住宅網簽量僅22231套，創2012年一季度以后的新低，王琳負責的商圈帶看一度停止;再往前回溯，2019年市場同樣低溫前行，業主調價行為屢見不鮮。

但從二季度開始，北京二手住宅網簽量翻倍反彈，環比增長132.6%。到三季度，網簽量達49671套，環比二季度增長6.6%，同比增長33.84%。我愛我家研究院將當前市場表現總結為：“3·17新政”以來的最佳時刻。

“2017年‘3·17新政’后北京二手房量價大跌，市場降溫極為明顯，但在近三年時間里，今年二三季度的市場整體上與2018年同期不分伯仲，甚至略高一籌，熱度在近三年里相對較高。”我愛我家研究院表示。

市場從冷到相對較熱，中間發生了什么變化?在上述研究院看來，樓市此前雖受到沖擊，但疫情過后會在累積需求的支撐下快速恢復。二季度市場成交暴增，在網簽滯后性影響下甚至使三季度網簽量還在繼續上升。

郭毅則告訴記者，當下新房市場降價促銷，帶動了整體市場需求升溫，部分購房人賣舊意愿在增加，市場活躍度明顯提升。

另一方面，市場預期正逐步改善，一些新上市的商品房帶來較高的房價標準，部分社區價格企穩升溫，帶動房東掛牌房源，并促進部分購房人抄底進場。供需兩個層面共同擠壓，帶動二手房市場活躍度提升。

感受到市場熱度變化，已有購房者蠢蠢欲動。“想要朝陽區成交價400萬元以內的房子，租售比高的住宅，最好老小區順便等拆遷，要裝修差學區差的，純投資。”10月20日，有購房者在某中介平臺置業群中稱。

值得注意的是，當下北京市場以剛需及改善客群為主，想靠短期賺差價及吃租金或許并非劃算的“買賣”。有中介告訴記者，因租金收益不好，有業主打算賣掉望京一套房源，但在掛牌的這半個月來，已降價48萬元。

我愛我家北京區域數據顯示，三季度北京全市二手住宅成交均價為56028元/平方米，環比下跌1.90%，同比下跌0.86%，較歷史最高點低出一成左右。“近三年季度均價基本在5.6萬元上下波動，是歷史上最為平穩的時刻。”

房天下(NYSE: SFUN)數據同樣表明，10月份北京二手住宅價格下浮0.39%，穩定的價格反倒給剛需群體提供了上車好時機。

克而瑞預計，考慮到北京樓市走出疫情影響，單月二手住宅網簽量連續5個月在1.6萬套以上，再加上年底業績沖刺，預計今年全市二手住宅成交套數有望突破16萬大關，創“3·17新政”以來的新高。

不過郭毅認為，這波行情只是市場緩慢復蘇中的小周期而已，目前北京新房市場還有6萬多套庫存，同時因新房市場供應量加大，二手房市場流通房源量持續增多，為整體市場庫存上升、周轉率下降和房價企穩形成了一個客觀的市場環境。

貝殼研究院也表示，四季度二手房市場政策環境或進一步收緊，購房貸款利率觸底后或隨銀行資金成本上升而小幅走高;年底市場季節性反彈力度不強，整個四季度成交預計繼續回落，重點城市價格普遍走平。