近日，有消息稱深圳等地有部分國有大行已于近期收緊房地產(chǎn)經(jīng)營貸(“房抵貸”)的貸款條件，提高個人經(jīng)營性貸款合規(guī)審核門檻的同時，穿透審查企業(yè)資金流水。

交通銀行深圳福田區(qū)某支行的客戶經(jīng)理唐飛(化名)向《證券日報》記者證實了這一消息：“近期對‘房抵貸’的管理確實更加嚴(yán)格了。申請‘房抵貸’的公司，一定要有真實流水，而且僅有流水也不行，一定要實體經(jīng)營。就連以前放出去的貸款，如果到期發(fā)現(xiàn)申請者沒有用于實體經(jīng)營，也要清退。”

對此，麻袋研究院高級研究員蘇筱芮在接受《證券日報》記者采訪時表示：“深圳國有大行收緊‘房抵貸’，既有防范資金流向的考慮，也有控制整體規(guī)模的考慮。房貸政策的調(diào)整向來具有周期性，待樓市基本面有所改善、銀行風(fēng)控手段與合規(guī)水平有所提升之后，中長期也會逐步恢復(fù)。”

“房抵貸”高壓不減

事實上，不僅僅是國有大行，近期一些深圳的大型股份銀行也加強了對“房抵貸”的管理。

招商銀行深圳地區(qū)某支行負(fù)責(zé)信貸業(yè)務(wù)的客戶經(jīng)理韓笑(化名)告訴《證券日報》記者“‘房抵貸’收緊的消息屬實”。他同時表示：“一般來說‘房抵貸’到年底都會收緊。目前，不同的產(chǎn)品要求不太一樣，有的會要求公司流水，有的只對個人流水有要求，有的產(chǎn)品則對流水沒有要求。通常而言，公司持股滿6個月、房子過戶滿半年就能滿足基礎(chǔ)的門檻。”

北京銀行深圳地區(qū)某負(fù)責(zé)人告訴《證券日報》記者：“在‘房抵貸’方面，目前銀行要求貸款人將款項實實在在地用于經(jīng)營，并且審查力度將更加嚴(yán)格，很大一部分原因是為了防止資金違規(guī)流入樓市。期限方面，目前看短期內(nèi)不會放松。”

這不是深圳今年以來首次收緊“房抵貸”。今年4月份，由于深圳房價上漲現(xiàn)象較為明顯，市場上出現(xiàn)了“房地產(chǎn)經(jīng)營貸資金違規(guī)流入樓市”的傳言。4月22日，中國人民銀行深圳市中心支行、深圳市中小企業(yè)服務(wù)局、深圳市住建局、深圳銀保監(jiān)局、深圳市市場監(jiān)管局五部門通報“房抵貸”買房調(diào)查情況。相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，全款買房再抵押貸款規(guī)模很小，未來將防止信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)。

在嚴(yán)格的監(jiān)管之下，商業(yè)銀行普遍提高了“房抵貸”的門檻。以抵押房產(chǎn)的過戶時間為例，過去有的銀行對房產(chǎn)過戶時間沒有要求，有的銀行只要求一、二個月，但是目前銀行普遍將期限規(guī)定在半年以上。

不過對于投機者而言，違規(guī)使用“房抵貸”資金的誘惑仍然存在。“客戶即使被查到將資金用于買房等其他用途，銀行頂多可能會要求客戶提前償還款項，這對個人信用的影響有限。”韓笑表示。

蘇筱芮告訴《證券日報》記者：“除了違規(guī)流入樓市，此前還有一些企業(yè)在疫情期間通過申請銀行貸款，將低成本的貸款資金用來購買結(jié)構(gòu)性存款理財?shù)冗M行‘套利’，造成資金空轉(zhuǎn)，國有大行收緊房地產(chǎn)經(jīng)營貸，客觀上也能夠?qū)@種套利起到一定的遏制作用。”

防范資金違規(guī)進入樓市

此次深圳部分銀行收緊“房抵貸”的背景是，深圳樓市在7·15調(diào)控過后，二手房市場成交有所冷卻，但交易價格仍然較為堅挺;同時，深圳的一手房市場成交仍然較為火熱。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進在接受《證券日報》記者采訪時表示：“類似經(jīng)營貸的問題，也是此前深圳房價炒作的時候受關(guān)注的話題，收緊本身也是為了防范借經(jīng)營貸來違規(guī)炒房，或者說防范各類違規(guī)資金進入深圳樓市。深圳近期房價被抑制住了，但仍需防范價格反彈等風(fēng)險。”

國家統(tǒng)計局10月20日公布的數(shù)據(jù)顯示，9月份，深圳二手住宅銷售價格環(huán)比上漲1.1%，漲幅在四個一線城市中排名第一，在全國70個大中城市中排名第二，僅次于徐州;新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.4%，漲幅和四個一線城市平均環(huán)比漲幅一致。

對于二手房價格的堅挺，在深圳南山區(qū)西麗街道從事二手房中介業(yè)務(wù)的錢爽(化名)告訴《證券日報》記者：“業(yè)主們的心態(tài)還是很好，除非急用錢或者房子未‘滿五唯一’，一般不會輕易降價。像有一個業(yè)主本來想賣掉現(xiàn)在住的房子置換一套新的，但是失去了名額，因此也不急著賣房了，談不上降價的問題。”

一手房方面，深圳中原研究中心數(shù)據(jù)顯示，9月份新房市場成交繼續(xù)上升，新房市場共網(wǎng)簽7069套商品房，環(huán)比上漲17.2%;成交面積為63.52萬平方米，環(huán)比上升20.1%。其中住宅網(wǎng)簽4871套，環(huán)比上漲19.5%。

值得注意的是，在四季度，深圳樓市即將迎來一波少有的新房供應(yīng)“大潮”。根據(jù)深圳市住建局發(fā)布的《2020年深圳市計劃入市商品房情況》，截至9月28日，深圳年內(nèi)計劃入市的項目達到64個，預(yù)計供應(yīng)房源面積為300.78萬平方米。其中商品住宅26909套，面積約為247.67萬平方米。作為對比的是，前9個月，深圳市一共才批準(zhǔn)77個商品房項目預(yù)售，批準(zhǔn)預(yù)售面積為446.16萬平方米。

在供應(yīng)量增長的背景下，對“房抵貸”的限制或?qū)?ldquo;真需求”釋放空間，有利于深圳樓市繼續(xù)堅持“房住不炒”。

嚴(yán)躍進告訴《證券日報》記者：“資金的規(guī)范具有積極的意義，傳遞出當(dāng)前房地產(chǎn)市場的導(dǎo)向，即不允許違規(guī)資金進入市場。對于深圳樓市來說，杜絕炒房資金將使得房源能夠更多地導(dǎo)入剛需購房者手上，將有助于促進房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。”