消失的房產中介費折扣

從去年12月至今，老包把自己門店的中介費從1%一路提到了1.5%，這個數字，行業的標準價是2.7%。如果春節后的疫情平穩，老包計劃再向上提到1.8%。

像老包這種只有一兩家門店的小中介一樣，在這個冬天里，北京大部分房產中介都選擇了取消或大幅縮小傭金優惠。鏈家連老客戶的9.5折也沒了，我愛我家的門店8折也改成只有買賣同體才能享受傭金優惠，連近年來市場份額不斷下降的麥田傭金折扣也進一步縮小……隨著市場活躍度的提升，一些之前釋放的優惠政策正在被收回。

從1%到1.5%

在陳瑾不斷的催促下，弟弟陳生終于趕在2020年12月底前，在老熟人老包的中介門店，把兒子上學要住的房子落聽了，只不過，中介的傭金費用比陳瑾同事12月初買房的時候，多出了好幾萬元。

剛剛過去的近2個月，陳瑾發現老包的傭金從1%、1.35%漲到了1.5%，同時“水漲船高”的還有房子的緊俏度。

“沒辦法，市場確實好，特別是小戶型，搶已經來不及了，需要圍獵。”距離上一次老包用“圍獵”這個詞，已經過去了將近四年的時間。

老包的門店屬于小區底商，名義上加盟了一家正在走下坡路的中型中介品牌，實際上，這是家夫妻店。按照老包的說法，掛個牌子，一個是為了讓生客放心;再一個，就是眼下的市場狀況，兄弟門店能互相幫一把。

老包對社區“吃”得很透，特別是老人和小區里的大學教授們，誰家有一個老人臥床，誰家兩口子都是大學教授、孩子長期是保姆帶，他都了如指掌，需要的時候搭把手、多關照點。再加上老包自己的家也在這里，小區里很多人買賣房子都找老包，經常是老太太賣房找老包，也要自己兒女去找老包買房。

除了街坊鄰居的關系，更重要的是老包給的傭金常年只有1個點。

1個點是什么概念，按照目前大的中介機構鏈家2.7%的傭金標準，老包這種海淀知名小區一套兩居室“條件不錯”的房子，大概在1200萬-1300萬元，買賣流程下來，傭金要30多萬元，即便是我愛我家給的熟人折扣8折，整體也要25萬-26萬元，而老包只收12萬-13萬元。

從去年12月中旬開始，傭金不斷提高，從1%到1.35%，陳瑾帶過去的朋友，最后一個買一居室的同事給出了1.5%。那套房子，已經在鏈家帶看了多次，最后卡在了業主要求全款交易，老包帶著陳瑾的同事直接敲門，拍出了全款、不是“連環單”的兩個條件果斷拿下。

一居室“暫無貨源”

“沒辦法，目前小區的一居室除了鏈家手里還有兩套有‘瑕疵’的，其他都賣光了，大家都在搶房子，靠我們一家不行，幾個兄弟店得串，這都是有成本的。”老包承認，在海淀買一居室的，基本上都是為了孩子，因此也就造成了目前一居室“暫無貨源”。

“五六百萬元的資金，就算是在海淀，不太好的位置、老點的房子也能找個小兩居了。”陳瑾弟弟的兒子比她的兒子還要大一歲，讓兩個孩子一起上學，是陳瑾媽媽理想的狀態。起初，弟弟想讓陳瑾搬到自己住的朝陽區，陳瑾果斷拒絕了，用她的話說“住慣了西邊，到哪兒都覺得人多，學校還不行”。

在很多人眼里，陳瑾買房是成功的，婚房附近就有一個不錯的小學，加上小區里自帶的幼兒園，基本上12歲之前都不用操心孩子上學問題，這也是該小區目前房子賣得好的原因。

“鏈家在我們小區周圍有3家店、我愛我家有2家，像我們這樣掛牌不掛牌的還有好幾家，能養得了這樣的市場，成交基數可想而知。”老包如是歸納小區周邊二手房的市場狀況。

與老包的小中介不同，鏈家、我愛我家等一些頭部機構目前執行著2.7%的中介費用，但一些之前釋放的優惠政策正在被收回，這一切也都源于市場“好轉”的預期。

“目前的市場狀況給了我們極大的信心，與去年同期相比可謂是天壤之別。”北京商報記者同時也走訪了幾家頭部中介機構的門店，中介人員同樣給出了一居室出清緊俏的答案，要么“暫無貨源”，要么可供選擇空間不大。

上述中介人員告訴北京商報記者，受調控政策影響，目前北京二手房價格水平已處于較低值，因此也造成購房者在買房時受此因素影響不大。但總價是至關重要的因素，能不能湊夠首付，決定著該不該有買房的念頭，“一居室的快速出清，代表著市場自我修復已經進入成熟階段，未來具體市場表現不好預判，但開局是喜人的”。

局部“暖冬”

下行的二手房市場遭遇疫情“黑天鵝”，打折讓利是最簡單粗暴的搶奪市場的手段，如今的變化，似乎也預示著市場“暖冬”的苗頭。

對于目前北京二手房市場的表現，地產分析師嚴躍進表示，北京二手房市場回暖，是此前積壓需求的釋放，但這也只是局部表現。放眼全北京二手房市場，自“3·17”調控政策至今，樓市調控仍加碼不斷，因此部分市場回暖源于剛性需求，但大幅度漲價走量并不會出現。除此之外，目前疫情仍帶來諸多不確定性，這方面也會影響到未來購房預期。

北京商報記者注意到，北京執行“3·17”調控政策已將近四年時間，從實施效果來看，二手房價格出現明顯回調。

在疫情影響下，2020年北京二手房市場仍表現出韌性復蘇。貝殼研究院發布的報告顯示，2020年全年北京市二手住宅成交16.9萬套，同比增長16%，成交絕對水平及增幅均是2017年以來最高。全年北京二手住宅成交均價60485元/平方米，同比微跌0.5%，連續三年保持相對平穩態勢。

二手房市場快速復蘇的背后，也源于房貸利率下降帶動市場需求釋放。2020年北京房地產市場的升溫是上半年貨幣寬松政策影響下，房貸利率下調促進自住需求正常釋放所致，到2020年12月北京首、二套主流房貸利率同比均下降15個基點。

盡管北京二手房成交出現回溫跡象，但熱度或在今年2月戛然而止。貝殼研究院發布的報告顯示，2月北京市場面臨較大向下壓力下，熱度難續。1月下旬密集調控出臺及銀行購房信貸環境收緊，即使部分人群“就地過年”，難延續1月高體量成交。2月市場需求降溫，前期上漲較快的城市或區域房價漲幅將收窄。

在剛剛過去的周末，北京市銀保監局發布通知，已會同人民銀行營業管理部、北京市住建委等部門組建聯合工作組，于近日赴銀行機構開展專項核查。對于銀行因經營不審慎、內控管理不到位導致消費貸、經營貸資金違規流入房地產領域等問題，一經查實將依法從嚴從重處理。北京銀保監局還將結合銀行自查及監管核查情況，指導北京市銀行業協會積極行動，對個人和中介的不當和違規行為啟動聯合懲戒機制。

對于這樣的一則消息，無論是老包在內的一線經紀人，還是貝殼這樣的大機構，都認為2021年將是房地產調控長效機制持續深化的一年，房價及預期的異動將受到更及時、更嚴格的管控，同時宏觀貨幣環境及購房信貸環境邊際收緊可能性較大。與2020年相比，2021年是調控及信貸加壓下房價趨穩的一年。