經歷了4月份的兩輪調控，廣州樓市迎來變局下的“五一”黃金周。

“看板房的客戶從一樓排到二樓，兩小時喝光22大箱水……”位于遠郊增城區的新世界星輝樓盤于“五一”當天開放營銷中心，營銷人員在微信朋友圈這樣記錄開盤當日的火熱。

由于今年“五一”供貨量為近五年同期新高，再加上各大房企采用“額外折扣優惠”“加大渠道力度”等方式拉升人氣，盡管調控政策疊加，但不少剛需樓盤以及不限購的遠郊區域依然熱度不減。

據合富研究院統計，廣州“五一”假期全市推新量約3800套，較去年“五一”假期增加35%，略低于2020年“十一”假期的4000套。全市推新去化率42%，不過各區域之間分化依舊明顯，有開盤不到30秒搶光的，也有樓盤的去化率僅在10%左右的。

值得留意的是，就在節后首個工作日，市場傳出廣州擬出臺新盤限價的細則。據稱，新備案的項目，價格備案后年內不得調整，全戶型備案價格不能超過2021年一季度所在街道的一手成交均價。

多個樓盤銷售人員告訴《中國經營報》記者，新的備案價制度以及近期銀行嚴查首付款等，明顯影響了開發商的推貨計劃。記者走訪了解到，如中鼎·和名城合府、大壯名城等項目從3月份就開始蓄客，但由于預售證發放等原因，項目推售進度不斷延遲，遲遲不能入市。

供應量創近五年新高

黃金周5天，今年廣州“五一”樓市推貨量沖破3800宗，為近5年“五一”新高。其中，增城、南沙等遠郊推新套數占全市近7成。

人才購房政策“打補丁”、增值稅征收時間延長至5年、嚴查首付來源……在402、421新政和土拍盛宴多板塊刷新地價的疊加影響下，今年的“五一”假期，廣州樓市熱度不減，出人意料。

“等了好幾個月，聽說‘五一’終于要開盤。”李芳取消了“五一”出游計劃，約了中介安排好五天的看房計劃，希望假期成功“上車”。

位于黃埔核心地段的大壯名城是李芳的目標樓盤。5月5日晚，大壯名城開啟線上搶房。記者從當晚開盤的視頻看到，現場銷控大屏幕瞬間由藍變紅，不到一分鐘，推出的188套房源全部售罄。據了解，該項目建面92~118平方米，均價在5.5萬元/平方米左右。據稱，最熱門的房源一套房有31人同時搶。

“等不了了。”李芳說，這個項目去年12月推新的均價為5萬元，四個月時間每平方米漲了四五千元。

早在4月初，李芳便按照開發商誠意登記的要求，凍結了10萬元在新開的銀行卡里，據悉，當日開盤全是面向凍資認籌的客戶。李芳幸運地搶到了一套92平方米的戶型。

位于遠郊的增城，“五一”期間有多個新盤開放銷售中心或樣板房，現場人氣火熱。

新世界星輝位于增城新塘板塊，“五一”當天開放了銷售中心和樣板房，推出57~136平方米戶型，并開啟認籌登記。據銷售介紹，項目開放當天，自己和同事接待了上千訪客，看樣板間的客戶從一樓排到二樓，打印籌單的機子運作到發熱卡機……

值得注意的是，據合富研究院和陽光家緣數據統計，黃金周5天，今年廣州“五一”樓市推貨量沖破3800宗，為近5年“五一”新高。其中，增城、南沙等遠郊推新套數占全市近7成。

增城以354套成交量穩居第一，占全市網簽量1204套的近三分之一。而受到預售證“難產”影響，黃埔、天河、海珠、番禺等多個中心區域在“五一”期間“缺貨”局面仍然明顯，成交較平淡。

開發商推貨受影響

調控輪番出臺影響著開發商的推貨計劃。在新政磨合期，由于規定預售證必須與項目備案價掛鉤，不少開發商的項目由于暫時未獲預售證，延遲推售計劃。

“五一”節后的第一個工作日，業界流出一份關于廣州擬出臺新房限價的細則，引起節后市場關注。

記者從多個樓盤處獲悉，盡管暫未接到限價的正式通知，但銷售也在催著客戶盡快網簽。樓盤銷售普遍表示，限價是板上釘釘的事，只是看細則怎么限。

4月16日，廣州政府約談海珠、天河、黃埔、番禺、南沙、增城等6個區政府負責人，要求各區按照分區精準施策，分類指導。4月22日，廣州市發布調控新政后，“分區調控”逐漸落地。4月23日，海珠區住房和建設局率先發文，從引導備案價格、執行“一房一價”標價等6條措施，對不接受政府價格指導的，住建部門將暫不核發預售許可證或不予辦理交易網簽備案。

調控輪番出臺影響著開發商的推貨計劃。在新政磨合期，由于規定預售證必須與項目備案價掛鉤，不少開發商的項目由于暫時未獲預售證，延遲推售計劃。

鏈家的一名中介告訴記者，公司代理的不少樓盤拿不到預售證，都已認籌蓄客數月，等到預售證獲批就開盤。該中介表示，預售證“難產”主要原因就是限價。

大壯名城在4月30日獲批了4棟的預售證，趕上了“五一”黃金周前夕的最后一班車。不過，5.5萬元/平方米的備案均價遠低于此前認籌時6萬元的吹風價。銷售人員告訴記者，項目從3月便開始凍資認籌，3房戶型凍結10萬元，4房戶型凍結30萬元，客戶需在指定銀行開戶凍結。當問及下一棟開盤的時間和價格時，銷售表示會在政府的指導均價下推出。

記者就推貨是否受新政影響聯系了該樓盤開發商廣州市暹崗大有投資有限公司，截至發稿前暫無回復。

對此，廣州市房協專家委員歐江波表示，4月份，廣州市及各區接連出臺的房地產調控政策在“五一”期間發揮了一定的作用。最明顯的是，市場上剛需產品占比明顯上升，大戶型、高價盤有所減少，開發商短期推盤行為趨于謹慎、理性，市場炒家受到明顯抑制。目前處于新政消化期，很多項目還沒有拿到預售證。預計假期后開發商將會有更清晰的方向，預售證的發放也會相應增加。

打擊“炒房”新政顯效

“的確有減少，新政擋住了一部分外地客戶。”時代天逸銷售人員稱。

在“五一”到來之前，廣州接連出臺兩輪新政，升級對樓市的調控。新政限制了部分外地買家進入廣州購房的資格，購房者心態生變，開發商趨于謹慎，廣州“五一”樓市也有了新的變化。

“的確有減少，新政擋住了一部分外地客戶。”位于南沙的時代天逸銷售人員稱。該項目在“五一”節開放了營銷中心和樣板間，主推13、14棟，面積在80~106平方米，預計開盤后價格約3萬~3.2萬元/平方米。

5月7日，該項目延續著“五一”假期的火熱，門口停車場停了不少來看房的車。正如銷售人員所說，新政擠壓出了不少外地客。經記者大致統計，現場粵A廣州車輛20余臺，深圳的粵B車輛只有1臺，沒有見到粵S東莞車輛。

4月22日，《關于完善我市房地產市場平穩健康發展政策的通知》(以下簡稱《通知》)生效，針對人才購房政策做出調整。《通知》規定，享受人才政策的購房者，必須提供購房之日前12個月在人才認定區連續繳納個人所得稅或社會保險的繳納證明，且不得補繳。轄內九個區的二手房交易增值稅的征免年限，從兩年提升至五年。

在深中通道等利好概念的加持下，從去年至今，廣州南沙、黃埔等地涌入了大量“深圳客”“東莞客”前來購房。此前記者在采訪時，曾有南沙一售樓人員稱外地購房者占到六七成。雖然深圳客、東莞客部分不滿足南沙購房條件，但不少中介或開發商都會提出，可代辦各類中級技工證書，滿足人才購房要求，幫助買房。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，人才購房亂象，是廣州樓市暴漲的罪魁禍首，也是促發“調控加碼”的直接原因，“去年房價上漲最快的也是這兩個區域。”他指出，2019年底以來，人才門檻不斷降低，沒有本地流水、社保，就憑學歷證明，就能買房，這違背了人才政策的初衷，更加違背了“房住不炒”的頂層架構。

克而瑞廣佛區域首席分析師肖文曉認為，人才購房社保/納稅證明提升至12個月，相對于此前部分區域僅需半年證明或無需證明提高了一定門檻，對于抑制部分借道人才政策行購房之實的非自住需求有一定作用，對短線快進快出的炒房投機分子產生一定影響。