國家統計局公布的數據顯示，今年前兩個月，房地產銷售、投資創歷史同期新高，全國商品房成交均價突破1萬元/平方米。

自新一輪政策集中出臺以來，房價和地價已經成為各地政府嚴監管的對象——各地不僅掀起了購房首付資金來源的監管風暴，還針對學區房暴漲、炒房客涌入等問題，通過加碼限購、限售、嚴查資金來源等各種調控手段，對樓市亂象進行“精準打擊”。

雖然全國房價未來是否會維持在萬元以上的均價水平仍有待觀察，但各城市嚴查違規貸款、深化教改、打擊炒房客的大趨勢，不會改變。

3月16日，上海市教委公布《上海市高中階段學校招生錄取改革實施辦法》，將從今年9月1日起施行。

此次政策提出了一個重要的創新或改革，即“名額分配綜合評價錄取”。具體包括名額分配到區招生錄取和名額分配到校招生錄取兩類，合計占市實驗性示范性高中招生總計劃的50%～65%。其中，名額分配到區招生錄取，以區為單位，依據總分排序按計劃錄取;名額分配到校招生錄取，以初中學校為單位，依據總分排序按計劃錄取。

通俗而言，今后在上海即使再“菜”(編者注：實力較差)的初中也有名額上好的高中，業內人士認為，此舉或將為學區房降溫。

新政的效果已開始顯現。

“以前這里的房東都不大情愿讓我們中介人員進屋。出了教改政策后，房東看到我們帶客戶都很熱情，還經常叫我去家里坐坐。”3月23日，上海浦東某熱門學區房中介小王對《中國經濟周刊》記者說。

上海學區房“高燒”快一年

易居研究院智庫中心提供給《中國經濟周刊》記者的一份報告顯示，上海學區房“高燒”是從2020年二季度開始的。

該報告挑選了三大板塊進行分析。其中，大三林板塊是2020年學區房炒作較多的新興板塊;張江板塊本身是上海較為優質的近郊區學區板塊;黃浦區則代表了上海教育資源豐富的主城區。

大三林板塊和張江板塊選取了一手住宅數據，而黃浦區則選取了二手住宅數據。

數據顯示，大三林板塊(含前灘，新房)、張江板塊(較為優質的近郊區學區板塊，新房)和黃浦區(教育資源豐富的主城區，二手房)3個區域/板塊的價格，2019年比較穩定。到了2020年，尤其是當年二季度開始，這3個區域/板塊的價格明顯上漲，出現了學區炒作、一房難求、房價哄抬、預期不穩等現象。2020年下半年，其價格漲幅明顯高于上海平均水平。

根據克而瑞數據庫的監測，2020年全年，上海新建商品住宅成交均價為55994元/平方米，同比漲幅為2.5%;而大三林板塊新建商品住宅成交均價為99359元/平方米，同比漲幅為17.7%。

克而瑞認為，這樣的漲幅明顯偏大，說明價格虛高。若后續價格下跌，則容易對購房者產生各類風險。

回訪：學區房降溫，“老破小”首當其沖

今年1月，《中國經濟周刊》記者曾實地探訪浦東某“老破小”學區房，彼時該小區有房源報價每平方米21萬元，僅一墻之隔的另一小區因號稱“雙學區”房，則要再加價50萬～100萬元不等。

當時房產中介小劉告訴記者，房東挑客現象嚴重，一般要求全款或少貸款，如果還沒有準備好資金就沒必要看房了。“房東也已看好了其他樓盤要趕緊下單，現在這個時間點，不跳價就是好房東了!”

3月23日，當記者再次詢問該小區房價時，小劉介紹，有戶近50平方米的兩居室目前報價680萬元，只要出價，都可以談。“說句實話，我都瞧不上這房子，在這里買房很多人都是掛個戶口就再租掉的，都是為了孩子讀書用。”

小劉告訴《中國經濟周刊》記者，現在房東的心態和去年大不一樣，看到別人降價也有些著急。“去年有戶50平方米的房子掛800萬元總價，當時房東的心態是不愁賣，隨便掛個高價，現在政策一出立馬降了70萬元。”

記者還發現，近期上海鏈家下架了約萬套二手房源。有房產銷售透露，現在要上架房源，需要上傳房東的身份證、房產證等真實信息并經后臺人工審核，否則鏈家平臺的外網就無法展示，但內網還能看得到。

3月24日，記者以購房者身份詢問主銷黃浦區學區房的房產中介小吳。小吳介紹說：“我感覺這里的學區房反而有微漲，只是房東不像年前那樣‘高姿態’，可以跟他砍價。”據了解，黃浦區目前在售學區房小戶型均價約15萬元/平方米，大戶型約10萬～13萬元/平方米。

“菜中”周邊住宅可不可以買?

中原地產資深市場分析師盧文曦對記者說：“我個人將學區房定義為小學能上一梯隊的公辦學校，因為小學主要是培養好的學習習慣，而將能上初中定義為學區房我認為有炒作的嫌疑。從過年到現在，浦東很多地方出現了以炒初中學區房為主的情況，這次中考教改可以說是對這批人的‘當頭棒喝’。”

“此次政策的核心是入學機會的公平，哪怕是‘菜小’和‘菜中’，只要讀書好，就能進好的高中。很明顯是強調大家受優質教育機會均等。”盧文曦說。

盧文曦認為，當前一些房源價格上漲僅僅依賴學區概念，周邊配套等實際并不完善。“學校未必是一流的，也不一定能確保進好學校，其中風險可想而知。”他介紹，2020年上海學區房價格漲了20%～25%，而普通住宅價格上漲還不到10%，明顯是學區溢價造成的。今后隨著教育質量落差減小，溢價將會慢慢收窄。公辦初中學區房會有松動空間，而公辦小學學區房則相對堅挺。

有家長糾結，孩子在牛校里并不拔尖，放“菜中”還可能拼個前幾名，既然“菜中”也有進入名校機會，那么是否有必要去買“菜中”旁的房子呢?

對此，業內人士介紹，牛校的機會更多，“菜中”雖然也有名額，但數量不敢保證。在孩子學習水平固定的情況下，上牛校還是上“菜中”更易進名校，本質上是一個概率問題。

盧文曦解釋說：“打鐵還需自身硬，‘菜中’只有掐尖才有機會。完全淡化學區房我覺得也不現實，但今后學區和非學區的溢價不會像以前30%那么夸張，可能會回調到15%左右。”

業內人士呂智超接受《中國經濟周刊》記者采訪時說，學區房概念本就是相對概念，是在穩定的競爭體系當中為孩子找到相對競爭優勢的位置。現在舊的平衡被打破了，但未來還是會建立新的平衡。到時，只要還存在相對競爭優勢，大家還是會去尋找相對優勢的位置，“菜小”“菜中”也有可能成為未來大家追捧的機會。

呂智超說，絕大多數買學區房的人都明白，最重要的其實是學校的同學和學習氛圍，所以“菜中”的幾個名額真不一定能吸引到多少人，“畢竟，無論有沒有名額，孩子自己學得好，才是最重要的前提，這也符合這次的改革初衷——不是為了吸引拔尖學生跑去和‘菜中’學生搶名額，而是給普通家庭的孩子更多機會”。

預計：2021年上海學區房降溫

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，2021年1月，上海市就發布過《關于促進本市房地產市場平穩健康發展的意見》。隨著3月16日上海教委政策的出臺，政策組合拳效應體現，熱點區域的學區房有降溫的跡象，各類房價虛高的現象也將繼續減少。若配合上海5個新城建設等新政策，可以預計，“十四五”期間，包括學區房在內的上海樓市，將呈現“炒作減少、房價趨穩、秩序規范”的特征。

嚴躍進分析說，從這兩年購房市場和擇校情況來看，出現過很多不理性的現象。一窩蜂爭搶所謂的好學校，造成了很多問題和矛盾，例如：對教育政策理解不透徹，導致家庭教育出現各類問題;盲目追捧學區房，也可能會因為各種原因，不能就讀意向學校;追漲的情緒下，導致學區房的購入成本很高，房價下跌后出現虧損。

“此類問題勢必要解決，既需要政府層面進行機制或制度的設計，也需要家長或購房者心態的調整。”嚴躍進說，對于學區房在內的市場穩定工作，實際上也是今年全國各地房地產監管部門的重點工作。今年一季度，合肥、深圳、東莞、無錫、杭州、西安等城市都出臺過各類政策，從各個角度各個渠道出發，積極穩定了學區房的價格和市場預期。此次上海教改政策具有很強的示范效應，對于全國各地學區房降溫工作具有很好的啟發意義。