到“下沉市場”搶食，不僅是互聯網巨頭的故事，地產開發商也加入了這場戰事。

在已近尾聲的首輪集中供地中，22個重點城市硝煙彌漫，有人仰取俯拾，也有人鎩羽而歸。值得注意的是，主戰場之外，有個被“忽視”的隱秘角落同樣熱浪滾滾——悄然升溫的縣城土拍。

四天前，合肥一次性出讓12宗地塊，其中合肥城建競得肥西縣一宗商業用地，總價4709.25萬元，溢價率高達162.5%。再往前，惠州博羅、泉州永春、宿遷泗陽等縣城或縣級市，同樣出現超100%溢價率成交地塊。

更有甚者，以小商品“出圈”、前5月進出口額破千億的義烏，今年已誕生出“地王”。3月份，武漢地產以30億總價，拿下義烏市江濱北路與賓王路交叉路口西北側地塊，樓板價高達3.6萬，創今年義烏土拍記錄。

縣城，這個曾讓年輕人“逃離”、被主流敘事遺落的地方，成為開發商新一輪的“掘金地”。房價過萬、土拍升溫，那些具備產業基礎、地理環境優勢的縣城，正悄然講述另一種故事。

房企搶地身影下沉

融資難、拿地更難，是房企當下面臨的真實處境。

近日，東莞發布新規稱，新注冊空殼公司將不能參與東莞土地拍賣，房企“馬甲搶地”被堵。在買地都要“搖號”的年代，房企活下去不僅要拼財力，還要拼運氣。多地發文劍指“馬甲搶地”，直接折射出房企生存現狀。

不僅如此，仍在攀升的地價，讓越來越多的中小房企望而卻步。克而瑞統計數據顯示，30家典型房企5月新增土地成交總價為3367億元，環比上升76.9%;平均成交樓板價7917元/平方米，環比上升43%。

“拿地不賺錢，不拿地會死。”身在局中，房企必須適應游戲規則，尋找自己的生存策略。這一背景下，縣城土拍悄然冒頭，成為房企的新獵場。

以義烏、永康、東陽三個縣級市為例，2021年起，這三個由浙江金華管轄的地方，經由地價跳漲引發了一輪樓市高熱，涉宅用地土拍最高樓板價分別達到3.6萬元/平方米、1.7萬元/平方米和1.2萬元/平方米。

上述由武漢地產拿下的地塊，當時創下上半年省內地價第三，眾安和中海也以超3萬元/平方米樓面價競得義烏另外兩宗老城宅地。永康、東陽也出現“萬元地”，碧桂園更是以224%的溢價率競得永康城北宅地。

“縣中地王”雖不是普遍現象，但超100%高溢價率地塊，正在頻繁出現。

5月25日，中交地產以總價9.26億元成功競得惠州博羅2021(儲備)6號地塊，成交樓面價約7584元/平方米，溢價率高達97%。

5月19日，中駿集團以10.32億元競得泉州永春2020-24號地塊，成交樓面價5460元/平方米(未扣除回購面積)，溢價率109.8%。

5月14日，中傲置業經過400輪競價，以14220.86萬元競得宿遷泗陽2021A1地塊，成交樓面價4705元/平方米，溢價率135.25%。

克而瑞監測結果同樣顯示，集中供地后，非重點城市土拍升溫，高熱地塊進一步向郊縣“下沉”，譬如南通的如東縣，金華的永康市、義烏市，臺州的玉環市、臨海市、溫嶺市等，均有競拍輪數超百輪的高熱地塊成交。

“兩集中拍地后，核心城市土地市場的門檻和熱度都在上升，競爭較大。”同策研究院研究總監宋紅衛告訴第一財經，相對而言，三四線城市競爭較小。

另一方面，宋紅衛表示，核心熱點一二線城市利潤空間在縮小，這些城市房價嚴格控制，地價不斷上升，房企開發利潤很小，尤其是新進入的房企很難盈利。在一定程度上，核心一二線城市已成為跑量的“代建”市場。

“從房企角度看，深耕區域、做細分市場是區域型和中型房企的選擇，避開頭部房企、選擇利潤空間更可控的下級市場，對這部分房企更加有利。”貝殼研究院高級分析師潘浩同樣表示。

簡而言之，尋找補倉機遇、挖掘利潤空間，是房企下沉到縣城拿地的初衷。值得注意的是，有此意愿的房企不在少數。“上半年和幾家排在20~50名的房企溝通，很多都表達了積極尋找這類市場的思路。”一位業內人士稱。

縣城能撐起野心嗎?

土拍升溫之外，一些縣城的房價也悄然出圈，“過萬”成為高頻詞。

中國房價行情網等平臺數據顯示，全國有100余個縣(縣級市)房價過萬，均價超過1萬元/平方米，其中海南陵水最高，浙江義烏第二。從區域分布看，超九成位于東部沿海地區，浙江、江蘇、福建和海南較為集中。

憑借優渥的環境及地理位置，海南陵水縣以34738元/平米被稱為“全國房價最貴的縣”。義烏所在的浙江，縣城房價過萬早已不是個例，一些核心地段甚至可賣到三萬元均價，這一水平超過我國很多二三線城市。

因百縣房價過萬，該話題日前引發業內討論，也帶來諸多爭議。縣城房價過萬正常嗎?都是誰在接盤?市場是否有長遠發展前景?

同策研究院認為，GDP總量與城市房價呈現明顯正相關，地級市與縣級市的經濟總量分布格局，決定城市房價的分布特征。由此可見，浙江部分縣級市，尤其是“百強縣”，地價房價飆升背后都有強大的經濟實力在支撐。

以金華前述三地為例，克而瑞研究發現，新房市場90%以上的購房者來自本地，其中70%由本地私營業主構成，收入與現金儲備扎實。棚改客群也具有購買力，永康“一賠五”、義烏“每人180萬”等安置方式均提供了充裕本金。

“成熟都市圈的下沉市場由于有產業帶動和人口流量支撐，市場存在穩定的需求，處于中游的房企也正是在尋找這樣的市場機會，成為支撐公司發展的主戰場。”潘浩表示，要從都市圈角度衡量縣城發展的基本面。

宋紅衛還稱，從政策嚴格程度上來看，三四線城市調控政策相對寬松，預售價格方面可以有一定增長預期，資金回報率也高于熱點一二線城市。

以永康綠地某項目為例，克而瑞數據顯示，2020年6月該項目一期首開預售均價19000元/平方米，2021年兩宗地王出讓后，二期改為精裝交付，并報尾盤預售價25000元/平方米，開盤加推幾開幾罄。

“只要有人有產業就不怕，不過這類城市的項目體量往往不大，把握住中短期市場的走向就好。”就縣城房地產是否有支撐力，一位業內人士稱。

總而言之，大房企在集中供地中手持龐大的資金、資源，可在全國范圍內爭奪拿地，并根據自身布局挑選核心或核心外的城市。然而，頭部挑選完畢后，核心城市的地塊還有多少殘余?這是每個企業都需考慮的問題。

宋紅衛認為，從布局三四線城市角度來看，有選擇性地布局，可實現房企“利潤+規模”的戰略目標。但如果盲目布局，或者高價拿地進入，則風險較高。今明兩年，一些房企在三四線城市的項目或會出現問題。