近期，政策端頻頻釋放積極信號，中央政治局會議及中央經濟工作會議定調房地產市場良性循環和健康發展，支持合理購房需求;另外，信貸端不斷釋放維穩信號，部分優質房企近期以來融資頻獲審批，市場信心有所提升，因此融資環境已經出現邊際寬松的跡象。

即便整體市場迎來融資開閘，但隨著償債高峰的到來，房企仍然面臨很大壓力，選擇進行債務交換要約的企業數量明顯增多，規模也明顯增長。據安信證券數據顯示，2021全年共15家房企的20只地產美元債進行交換要約，規模達83.2億美元，為近5年來最高水平。

這一情況在2022年仍在持續。年初地產債券到期增多，展期的民營房企范圍進一步擴大。從目前的情況來看，對美元債進行交換要約似乎是債務雙方選擇度最高的方案，但即便如此，并非所有的企業都能順利達成協議。

越來越多的房企對美元債進行交換要約

1月5日，富力地產發布公告稱，此前就2022年1月13日到期的本金總額為7.25億美元的高級無抵押票據提供了A、B兩個要約方案，相關方案已產生最終投票結果。方案A獲得71.69%的投票。方案B獲得24.19%的投票。每位債券持有人只可選擇A或者B中的任何一項，但一旦做出選擇，則將被視作投票同意將到期日延長至2022年7月13日，不管其選擇被富力地產回購與否。

1月10日，榮盛發展(002146)在新交所發布公告稱，其兩筆共計8億美元債交換要約方案已獲得合資格持有人支持，對現有債券的交換宣告成功。為了保護全體投資者的利益，通過協議安排的方式交換100%全部現有境外美元債。根據要約及同意征求備忘錄、債權人支持協議約定，全部的現有債券將交換成為兩只新債券：2023年債券以及2024年債券(合稱“新債券”)。此次交易的一大亮點是新債券年期為2.5年，是近期地產美元債管理中最長年期的成功展期項目，為公司實現了境外債務存量的大幅優化和有序管理。

1月18日，大發地產稱交換要約及同意征求的所有先決條件已獲達成且交換要約及同意征求已完成。根據交換要約及同意征求有效提交作交換并獲接納的約1.44億美元的現有票據已被注銷。于有關注銷后，剩余未償付現有票據的本金額為4036萬美元。新票據自2022年1月18日起按12.5厘的年利率計息，并須于2022年6月30日支付。

1月18日，祥生控股公告稱，完成一筆美元債的交換要約。祥生控股上周宣布將就一筆將于2022年1月23日到期本金總額3億美元的票據發起交換要約。此交換并不是公開要約形式，根據最新公告，目前交換要約已完成，根據交換要約有效提交作交換及獲接納的票據已被注銷。但據了解，該票據目前仍有1947萬美元維持發行在外。

1月20日，禹洲集團發布公告稱，4.77億美元的美元票據已根據交換要約有效進行了交換，占交換票據本金總額5.8億美元的82.0%。與此同時，禹洲集團征求同意另外12支票據交換要約，每1000美元本金額的同意費為2.5美元，累計涉及未償還本金約49.16億美元。根據公告顯示，這12支債券也全部獲得了債券持有人的同意。

從特征上來看，交換要約的發起時間一般為債券到期日前的1個月左右，主要是為了緩解短期的流動性壓力，榮盛有一筆美元債提前了4個月就發起交換要約;新債主要為置換舊券，額度上一般是齊平，2021年進行交換要約的海倫堡和港龍中國還增發了部分規模;期限條款上延期6個月到3年不等，榮盛發展新債券年期為2.5年，是近期地產美元債管理中最長年期的成功展期項目;新券利率上一般會高于舊券以吸引投資者的同意。

債權人同意交換要約仍需看公司基本面

當然并不是所有公司的美元債都能順利展期。2022年1月19日晚間，一家廣東房企公告稱，其將不會為即將于2022年1月20日本金總額為1.88億美元及1月23日到期本金總額為5億美元的美元票據支付余下本金及最后一期利息;此外，在30天寬限期屆滿后，其也將不會支付于2023年6月到期本金總額為2億美元、2024年6月到期本金總額為2億美元的美元票據項下的最新一期利息。

2021年11月25日，一家民營房企發布公告稱，由于無法償付2021年12月7日到期的4億美元境外債，因此提議投資人將這筆債券交換成2023年6月到期的新債券，以避免違約。要約交換至少需要獲得3.8億美元或95%債券持有人的同意才能生效。但是，12月3日，這家民營房企發布公告稱，2021年12月7日到期4億美元票據要約交換失敗，仍未償還的本金總額為4億美元。

業內人士表示：美元債交換要約本身就很難達成，債權人不認為同意對自己更加有利。從目前的情況來看，同意交換要約的債權人可能多認為企業面臨的流動性危機只是一個偶發性情況，仍需要看公司的基本面以及償債能力。

爭取到近期地產美元債管理中最長年期的榮盛發展，2021年完成年度銷售目標約103.5%，在規模房企2021年度銷售目標完成率平均在八成、九成的情況下，獲得這一成績并不容易。

據榮盛發展公告披露，2021年1-12月，榮盛發展累計實現簽約面積1204.22萬平方米，同比增長2.53%;累計實現簽約金額1345.58億元，同比增長5.87%。2021年初，榮盛發展制定了1300億元的銷售目標。按此計算，2021年全年完成年度銷售目標約103.5%。