題：地產融資開閘，哪些房企受益？

作者 朱一鳴 克而瑞研究中心研究總監

(資料圖)

汪慧 克而瑞研究中心研究員

8月至今，房地產融資“開閘”釋放流動性，直接支持房地產資金規模超過萬億。

為加快風險出清，10月底以來，監管層不斷加強對民營房企融資的支持力度，繼央行加大對民營房企債券融資支持力度之后，交易商協會延期并擴容民營企業債券融資支持工具(即“第二支箭”)，支持包括房地產企業在內的民營企業發債融資。近日“金融16條”再度明確提出“對國有、民營等各類房地產企業一視同仁”，民營房企生存環境迎來實質性轉機。

我們預計，持有優質投資物業的民營房企或將在市場中占據比較優勢，但政策在短期內惠及面有限，民營房企融資仍不容樂觀。

優質房企率先受益企穩

“第二支箭”政策支持力度加大，預期將更為明顯地作用到民營房企流動性改善上。目前，政策效應正在加速落地，龍湖集團、新城控股和美的置業三家民營房企率先行動，分別申請了200億元、150億元、150億元配額。

11月15日，龍湖集團已完成200億元中期票據注冊。美的置業150億元儲架式注冊發行也已獲受理，11月16日，30億元中期票據項目狀態更新為“預評中”。

但值得注意的是，截止目前，“第二支箭”申請注冊以及正在推進的企業與第一輪中債增信發債企業高度重合，這意味著政策支持對企業資質要求并未有明顯放松跡象，短期內民營房企融資狀況將繼續呈現分化。

由于申請門檻存在，一些問題性房企發債難度尚存，相對優質的民營房企將率先成為主要受益者。對于尚未違約、資信良好、基本面相對穩健的民營房企來說，抓住機會窗口，可以有效改善短期流動性，率先企穩，步入經營正軌。

積極盤點資產價值助力順利發債

從中債增信以及“第二支箭”融資條件來看，房企申請標準都需要抵押物，這就對民營房企可抵押資產提出要求。因此，對民營房企來說，積極盤查可抵押資產也是當前一項重點工作。通過自查非受限資產數量和分布，做好價值評估和分類，將助力企業順利申請發債。

我們認為，持有優質投資物業的民營房企或占據比較優勢，如龍湖集團、新城控股等。

還有一些未出險、經營穩定性較高的民營房企，如合生創展、瑞安房地產、中駿集團等，由于投資性房地產價值較高，也具備達成“第二支箭”融資條件的優勢。

此外，對部分短期流動性風險較高、但經營面具備一定支撐的企業來說，若擁有足夠優質抵押物，獲得資金支持的概率會提。如旭輝，旗下擁有商業地產、長租公寓等資產，截至2022年上半年末，儲備商業綜合體已經有30個，旭輝瓴寓已拓房間規模約為8.2萬間，這都可以成為企業申請發債的加分項。

短期政策惠及面有限

整體來看，流動性支持政策表面在“救”，實則核心仍在于“穩”，支持資金將優先流入相對比較優質、穩健的民營房企，這部分企業得以率先企穩，以免風險繼續蔓延。但短期內政策惠及面有限，多數民營房企融資現狀仍不容樂觀。

11月以來，違約潮繼續，旭輝、中梁等相繼發布違約公告。根據克而瑞數據，年內24家典型民營房企債務到期仍超過800億元，2023年上半年亦是償債高峰期，流動性對于民營房企來說緊迫性不減。

目前民營房企脫困除緊跟政策端，積極尋求發債機會，更重要的是要依靠銷售端恢復，增強內生流動性，穩住局面。因為無論是發債還是展期，解決的都是短期問題，未來仍要面臨債務疊加和償還問題，銷售回款才是“治本”的關鍵。目前，房企已進入年終搶收階段，企業迎來排貨、營銷大比拼，民營房企更要打好攻堅戰。(中新經緯APP)

本文由中新經緯研究院選編，因選編產生的作品中新經緯版權所有，未經書面授權，任何單位及個人不得轉載、摘編或以其它方式使用。選編內容涉及的觀點僅代表原作者，不代表中新經緯觀點。

責任編輯：李惠聰