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世界觀天下！張凱：北京第四批次土拍火熱背后的三方面影響
題：北京第四批次土拍火熱背后的三方面影響
(資料圖片)
作者 張凱 中指研究院土地事業部研究負責人
近期，北京2022年第四批次集中供地火熱收官，地價上限、競現房銷售面積均觸頂成交。
具體來看，11月29日，北京第四批集中供地出讓共有6宗土地，總面積約為14.86萬平方米，總建筑面積31.93萬平方米，起始價為123億元，成交總價135億元。其中，北京門頭溝區永定鎮地塊由“中建方程+中建信和聯合體”以7.9億元底價成交，通州區永順鎮地塊由北京城建興華以16.69億元競得。
有3宗地塊含現房銷售面積觸頂，全部位于朝陽區，其中朝陽平房鄉PF44、PF45兩宗地塊報名熱度最高。PF44號地塊吸引了10家企業主體報名參與，現場競價達上限后，有5家企業參與搖號環節，最終由“保利+建工”以“25.53億元+10000平方米現房銷售面積”競得。
PF45號地塊共吸引14家企業主體報名參加，該宗地是掛牌時報價最多地塊。有8家企業參與競現房銷售面積，觸達上限后最終搖號由三元嘉業以“24.38億元+10000平方米現房銷售面積”競得。朝陽奶西村29-321地塊有9家報名企業參與，最終4家企業參與搖號，由金隅以“32.315億元+35000平方米現房銷售面積”競得。
值得注意的是，該宗地塊北側的首開金茂望京樾和中建宸園兩個項目的操盤企業均積極參拍，但最終未能摘地。最后一宗地—石景山區老古城綜合改造土地一級開發項目有5家企業報名參加，最終由中海競得，溢價率為5.58%。
從本次土拍出讓的政策方面來看，推出的6宗地塊中有4宗進行了現場出讓環節，宗地均設置有“競現房銷售面積”，以及競“現房銷售面積上限”的規則。并且在指導價確定上，首次提出對期房銷售和現房銷售區別定價，如石景山區古城地塊預售指導價為7.58萬元/平方米、現房銷售指導價為7.88萬元/平方米，對于房價上漲給出了一定空間，也給房企的資金成本提供了一定的“補償”。
總體來看，北京第四批次土拍的熱度在一定程度上超出了市場預期。土拍熱度背后，我們認為主要受到三方面的影響。
其一，目前全國房地產市場仍未企穩，北京、上海等個別城市由于房地產市場熱度尚好，是當下房企為數不多的投資選擇。本次全國各地多個中建系房企齊聚北京參拍，也從側面反映出這一點。但除中海摘得石景山地塊外，中建系本次均未能如愿摘地。
其二，在2022年第四批供地出讓以前，北京全年涉宅用地僅成交49宗，同比2021年全年的64宗減少了近24%，不少深耕北京的房企尚未完成年度投資任務，都希望在2022年在第四批次有所斬獲和補倉。
其三，北京的很多城投類企業均具備操盤開發能力，本次也積極參拍，這與其他城市城投托底拿地邏輯完全不同，也因此將本次土拍熱度推上了一個新臺階。 (中新經緯APP)
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責任編輯：李惠聰
