題：信貸仍是節后提振住房消費發力點

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作者 丁祖昱 易居企業集團首席執行官

1月29日，鄭州部分銀行首套房按揭貸款年利率下調至3.8%。鄭州，成為春節假期后首個房貸利率進入“3”時代的省會中心城市。

事實上，在鄭州之前，石家莊、貴陽、武漢、天津等城市主流房貸利率也陸續進入到“3”時代，且部分城市貸款利率已降至歷史低位。同為二線城市的石家莊，目前執行首套房房貸利率最低為3.8%，三四線城市中部分城市首套房貸利率也已低至3.7%。

鄭州作為春節后率先打響降低利率的“第一槍”，具有很強的信號意義。

鄭州部分銀行首套房貸利率最低3.8%

目前，鄭州部分銀行下調首套住房貸款利率至3.8%，二套房貸利率維持4.9%不變。其中，首套房貸款利率較調整之前(4.1%)大幅降低了30個基點。此外，外地房貸未結清，在鄭州購房可按照首套首付及利率政策執行。

從需求端來看，房貸利率下調就意味著購房成本下降。以100萬元房貸、等額本息、償還30年的還貸模式計算，鄭州下調房貸利率月供將減少172元。當然，房貸利率下調對市場預期調節作用和實際成交拉動效果仍有待觀察。

開年房貸利率首降的信號意義要大于實際拉動作用，房貸利率下調的另一面也可以看出當前鄭州“救市”的迫切性。

早在2022年3月，鄭州便成為開年首個下場“救市”的二線城市，彼時鄭州通過松綁限購、限貸，重啟貨幣化安置，全方位激發購房需求。

但整體上看，鄭州樓市后續需求表現疲軟，在超七成項目下調價格、低首付項目攀升情況下，2022年，鄭州商品住宅成交規模依然跌破千萬，全年商品住宅成交面積同比下降43%至542萬平方米，且成交規模連續三年下滑。

據克而瑞數據，鄭州新建商品住宅銷售價格環比和同比已連續5個月顯現下降。

國家統計局數據顯示，鄭州商品住宅銷售價格自2021年8月就進入下降通道，僅2022年7月房價指數環比為正，隨后5個月環比降幅不斷擴大，至2022年12月，鄭州房價環比下降0.6%。從房價同比走勢看，2022年3月，鄭州房價同比下降0.6%，隨后連續9個月同比下滑，且降幅逐漸擴大。

信貸政策成刺激需求發力點

從行業發展經驗來看，信貸變化對房地產企業的影響不僅有釋放信號作用，同時對房企在市場中實際銷售情況直接產生影響。

2022年以來，LPR報價于調降了三次，5年期以上LPR累計下調35個基點。

2022年9月，央行、銀保監發布房貸新政，允許6-8月新房價格同環比三連降城市階段性調整房貸利率下限。彼時，70個大中城市中，符合條件的城市至少有23個，包含天津等8個二線城市和溫州、岳陽等15個三四線城市。

LPR下降疊加房貸利率下限雙重調整后，2022年，全國首套房貸利率下限下降了55個基點，由原來的4.65%下降至4.1%；二套房貸利率下限下降了35個基點，由原來的5.25%下降至4.9%。

2023年1月5日，央行、銀保監會再發文，決定建立首套住房貸款利率政策動態調整機制，房貸政策再升級。即新建商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月均下降的城市，可階段性維持、下調或取消當地首套住房貸款利率政策下限。政策發布后，包括唐山、太原、麗水、珠海、江門等十余個城市跟進調整了首套房貸利率。

隨著鄭州打響新年降首套房房貸利率“第一槍”，更多壓力城市將受惠于利率新政，均有可能會階段性下調甚至取消首套房房貸利率下限。此外，京滬等一些核心城市的首套、二套房貸利率也存在明顯下調空間。居民信貸政策將成為2023年地方因城施策、支持居民剛需和改善需求的重要發力點。(中新經緯APP)

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責任編輯：李惠聰