題：部分剛需購房者心態變為“我想買，但我不急”

(資料圖片僅供參考)

作者 丁祖昱 易居企業集團首席執行官

據克而瑞研究中心《2023春節置業調查問卷》顯示，目前，房地產市場觀望情緒濃厚，但購房意愿仍存；房價仍有下降空間、收入降低是購房者不買房的兩大主要原因；而市場整體預期不佳使受訪者買房決策更加謹慎。

短期購房意愿恢復至2021年水平

問卷調查結果顯示，僅15%的受訪者表示在春節期間有置業計劃，37%的受訪者持觀望態度。

與2022年相比，客戶短期購房意愿有明顯提升，半年內計劃購房客群比例接近五成，較2022年整體上升9個百分點，目前已恢復至2021年水平。 

一線城市買房時間整體延后，低能級城市買房迫切度更高。有效問卷中，半年內有購房計劃的受訪者，一線城市占36%，二線城市占48%，三四線城市最高，占56%。

近期，我們與購房者、準購房者溝通時，發現很多人群雖然有買房意愿，但動力不足，考慮的因素較多。

居住在上海的吳女士(化名)在我們調研過程中就表示：“以前不買房，可能隔2-3個月房價就天翻地覆，根本就沒有時間去思考，現在不同，年頭和年尾價格差不多，會有一年時間思考自己到底要買什么樣的房子”。此外有購房者收入預期并不穩定，因此表現出猶豫：“萬一失業之后，月供還不上怎么辦？

另一面，房貸利率進入“3時代”刺激了部分剛需人群的回歸。

自2023年1月以來，房貸款利率持續下調成為政策主流。據克而瑞監測，2023年1月，陸續超過20個地級市發文下調首套房貸利率下限。截至目前，典型城市中至少有33城的房貸利率進入“3時代”。

政策利好下，部分城市市場情緒轉變。二線城市已出現明顯到訪量和認購量激增現象。典型如福州、天津、鄭州，在2022年樓市規模均大幅下滑背景下，2023年春節后案場的到訪認購出現顯著回暖，客戶到訪和認購創新高。

在首套房貸利率低至4%以內后，多數在售地產項目維持“低首付、零首付”的營銷策略，購房門檻、還款壓力雙雙降低，優質剛需項目銷售升溫現象突出，購房者加快了認購步伐。

營銷加碼成中高端改善盤的熱銷秘訣

除受房貸利率下限降低等政策利好之外，部分城市中高端改善盤也開始出現熱銷。

克而瑞監測數據顯示，2023年開年以來，31個重點城市去化率大于70%的項目中，88%為中高端項目。

研究表明，剔除因一二手顯著倒掛存在套利空間的部分項目外，供應稀缺、配套完善、營銷加碼仍是購房者決策核心，熱銷項目往往因具備多項優勢疊加而成為“爆品”。

這些熱銷項目表現出多種特質：首先，項目所在區域無競品、且同品質產品稀缺，加之開盤或加推房源量較低，顯現出市場“奇貨可居”項目賣的好。

其次，自住需求全面回歸，擁有學區、商圈、醫療、交通、地鐵等核心配套資源項目更易受購房者青睞。

再次，部分弱二線城市如昆明、南寧，也存在因為營銷加碼而助力項目熱銷的情況。

總體看，當前購房者“下場”意愿明顯有所回升，但我們認為，不應對個別項目熱銷抱過于樂觀預期。一方面，按市場過往經驗，因春節返鄉，年后基本都會迎來一輪需求釋放；另一方面，疫情全面解綁也會釋放部分補償性購房需求。市場熱度能否延續仍有待進一步觀察。 (中新經緯APP)

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責任編輯：李惠聰