文｜陳聰張全國劉河維

證監會加強上市企業控股股東減持規定，以最新市值計算，房地產行業僅35%的上市企業滿足新版減持要求。我們認為當前不符合減持要求的很多房企，短期內達標的難度較大。

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(資料圖)

▍證監會進一步加強上市公司股東減持規定。

根據證監會官網，8月27日，證監會發文進一步規范上市公司股份減持行為，明確“上市公司存在破發、破凈情形，或者最近三年未進行現金分紅、累計現金分紅金額低于最近三年年均凈利潤30%的，控股股東、實際控制人不得通過二級市場減持本公司股份”，同時要求“從嚴控制其他上市公司股東減持總量……鼓勵控股股東、實際控制人及其他股東承諾不減持股份或者延長股份鎖定期”。我們認為完善股東減持規定將有利于市場投融資資金平衡，加強上市公司市值管理與分紅動力，提升投資人回報水平。

▍近三分之二的A股房地產企業不滿足新版減持要求。

我們以截至8月25日收盤價統計，證監會分類下的111家房地產行業上市公司中僅39家滿足最新減持要求，占比35.1%，市值合計5363億元，占行業總市值的37.9%。在不滿足減持要求的72家企業中，58家（占比80.6%）與當前市值過低有關（破發或破凈），18家（占比31.9%）與企業分紅不足相關（近三年未分紅或分紅不足，部分企業同時不滿足市值及分紅要求）。

▍短期內未達標房企達成減持要求難度較大。

我們測算，市值不達標房企股價平均需上漲120%（算術平均，下同）才可實施減持，其中100億市值以上的企業股價平均需上漲80%。針對分紅要求，考慮2023年分紅情況（部分企業當前滿足減持要求，但需在2023年繼續分紅才可持續滿足減持條件），我們假設樣本房企2023年凈利潤與2022年相同（若企業2022年虧損則假設2023年凈利潤為0），則樣本房企中，有26家需要在2023年需要進行現金分紅以滿足近三年現金分紅不為0的要求，另有23家企業對分紅金額有要求，平均分紅金額下限為1.8億，對應平均分紅比例為34.3%，以滿足近三年累計現金分紅比例大于近三年平均凈利潤30%的要求。總體而言，我們認為在新版減持規定要求下，短期內大部分未達標房企達標難度較大，故而其實控人（或無實控人情況下第一大股東）實施二級市場減持將不可行。

▍長期而言房地產企業有望更加重視股東回報。

我們認為，新規將積極推動企業重視股東回報，而重視股東回報反過來也會促成企業估值合理回歸，從而推動優質企業結束破發或破凈的局面。行業的經營性業務比重正在增加，杠桿率更趨合理，重視股東回報也意味著企業治理的可能改善。

▍風險因素：

政策支持不及預期導致行業基本面持續下行的風險；行業信用風險持續蔓延的風險；部分房企業績不及預期的風險。