存量房貸利率下調政策靴子落地。

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中國人民銀行、國家金融監督管理總局8月31日聯合發布《關于調整優化差別化住房信貸政策的通知》和《關于降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》。

從內容來看，統一全國商業性個人住房貸款最低首付款比例政策下限，不再區分實施“限購”城市和不實施“限購”城市，首套住房和二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例政策下限統一為不低于20%和30%；存量首套住房商業性個人住房貸款的借款人可向金融機構提出申請，由金融機構新發放貸款置換存量首套住房商業性個人住房貸款，借款人也可向金融機構提出申請協商變更合同約定的利率水平。

一天內兩大重磅利好惠及市場。一位接近監管人士對第一財經表示，這些政策措施的出臺將有力支持房地產市場健康有序發展，降低存量房貸利率可節約居民利息負擔，居民可以不用再節衣縮食提前還貸，顯著增加消費能力。

有利于擴大消費和投資

房地產的良性循環對經濟恢復和發展具有重要意義。

7月14日，在國新辦新聞發布會上，央行貨幣政策司司長鄒瀾就曾表示，按照市場化、法治化原則，支持和鼓勵商業銀行與借款人自主協商變更合同約定，或者是新發放貸款置換原來的存量貸款。

8月1日，央行召開下半年工作會議強調，“指導商業銀行依法有序調整存量個人住房貸款利率”。

此后，市場對于存量房貸利率下調充滿期待。不過，銀行方面卻一直沒有明確的時間表。

根據最新政策，自9月25日起，存量首套住房商業性個人住房貸款的借款人就可向金融機構提出申請，協商變更合同約定的利率水平，或者新發放貸款置換存量房貸。

一位接近監管人士對第一財經表示，“大家都覺得銀行沒動，其實銀行在拼命算賬，在想各種各樣可能出現的問題。從我們溝通的情況來說，銀行傾向于盡可能的把利益讓給存量客戶，存量貸款規模較大，對于銀行來說工作量巨大，所以一定是靠一套系統完成的，這套系統要正常運行，不能出差錯。這次人民銀行要求銀行必須在9月25日之前把準備工作做好，9月25日起正式受理申請。”

據光大證券研究所銀行業首席分析師王一峰前期測算，當前存量按揭實際執行利率較高，這一方面促使今年來居民早償行為增加，影響涉房類融資增長；另一方面也對居民消費形成較大擠出。

談及為何要降低存量首套住房貸款利率，央行在答記者問中表示，近年來我國房地產市場供求關系發生了重大變化，借款人和銀行對于有序調整優化資產負債均有訴求。存量住房貸款利率的下降，對借款人來說，可節約利息支出，有利于擴大消費和投資。對銀行來說，可有效減少提前還貸現象，減輕對銀行利息收入的影響。同時，還可壓縮違規使用經營貸、消費貸置換存量住房貸款的空間，減少風險隱患。

為更好適應上述新形勢，中國人民銀行、國家金融監督管理總局明確按照市場化、法治化原則，支持鼓勵銀行與借款人協商調整存量首套住房貸款利率。

銀行業正在研究相關預案

實際上，最新一期5年期以上LPR維持不變就已經釋放了存量房貸利率即將下調的信號。

不久前LPR非對稱降息，市場普遍認為5Y以上LPR不降或是為存量按揭貸款利率調整提供緩沖墊。

招聯首席研究員董希淼對記者表示，5年期以上LPR保持不變，有助于商業銀行穩定息差水平，保持利潤合理增長，增強支持服務實體經濟的持續性和高質量發展的穩健性。

在市場分析看來，若將存量房貸利率降至目前新發放按揭利率水平，同時再調降5年期以上LPR，銀行體系凈息差會受到更明顯沖擊。

上述接近監管人士對記者表示，存量首套住房商業性個人住房貸款利率調整后，幾千萬戶、上億居民的財務負擔會有明顯下降，平均降幅大約為0.8個百分點。這對銀行的利息收入的確會產生一定程度的影響，如果再疊加LPR下調，確實對銀行的凈息差會產生較大的影響，也不利于此次存量房貸利率平穩下調。

王一峰此前就指出，8月暫不下調5Y以上LPR，是為即將到來的存量按揭貸款降利率提供政策緩沖，避免對銀行體系穩定性形成過大沖擊。

近日，多家銀行也紛紛表示，正在研究制定相關預案。8月28日，招商銀行董事會秘書彭家文在業績會上透露，該行已經制定了相應的預案，但還沒有最終的方案。執行方案尚未形成源于有很多因素需要兼顧好，包括如何兼顧好因城施策的問題，在因城施策的同時又怎么考慮好公平性，以及銀行系統能不能支持的問題。這些都特別復雜，各個城市、各個分行不一樣，很多客戶的情況不一樣，都要考慮到。

中信銀行副行長謝志斌在8月25日的業績會上表示，基于目前掌握的信息來看，同業各行對政策的理解不盡相同。實際操作需要考慮對客政策的一致性，也要考慮各區域的差異性，以及利率調整力度等諸多因素。

對于調整存量房貸利率將帶來的影響，招商銀行方面表示，從測算的結果來看總體還是可控的，除了對短期財務的不利影響外，也應該看到存量房貸利率調整的正面影響。如，隨著存量房貸利率的下調，整個住房貸款的提前還貸因素會有一定程度的消化，反過來會帶來房貸量的增長，也有助于增強客戶的黏度，促進零售業務的增長。

謝志斌透露，按照一些主流券商研究機構的估算，按揭利率每調降10個基點（BP），對全行業凈息差影響大概是0.9BP至1BP。中信銀行目前按揭貸款規模大概是9500億元，其中存量利率高于新發生利率的占到6000億元，“這部分按揭每降低10BP，將會影響貸款收益大概是6億元，影響凈息差0.8BP。