9月20日，碧桂園服務(wù)控股有限公司(簡稱“碧桂園服務(wù)”)公告稱，碧桂園物業(yè)香港(公司間接全資附屬公司)與富力物業(yè)服務(wù)集團(tuán)有限公司(下稱“富力物業(yè)”)簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，同意以不超過100億元的代價(jià)收購富良環(huán)球，由此間接收購富良環(huán)球所持之各目標(biāo)公司100%股權(quán)。

在完成收購事項(xiàng)后，碧桂園服務(wù)將持有富良環(huán)球100%股權(quán)，并間接持有各目標(biāo)公司100%股權(quán)，而富良環(huán)球、富力物業(yè)服務(wù)香港、廣州富星及目標(biāo)公司將成為碧桂園服務(wù)的附屬公司，其業(yè)績、資產(chǎn)及負(fù)債將會于集團(tuán)賬目內(nèi)綜合入賬。

值得一提的是，富良環(huán)球最早露出公眾視野是在2021年4月，富力物業(yè)提交的IPO招股書中，富良環(huán)球?yàn)楦涣ξ飿I(yè)的全資子公司，持有富力物業(yè)服務(wù)香港的100%股權(quán)。

但是，記者注意到，這家富力物業(yè)的持股方是富力地產(chǎn)的大股東李思廉、張力和一家獨(dú)立第三方升卓，但并無富力地產(chǎn)公司名義的持股。換言之，富力物業(yè)與富力地產(chǎn)并無股權(quán)關(guān)系，而是在李思廉、張力個人名下。

富力物業(yè)作出多項(xiàng)業(yè)績承諾

9月20日，碧桂園服務(wù)發(fā)布公告稱，其以不超過100億元的代價(jià)收購富力物業(yè)全資附屬公司富良環(huán)球。收購?fù)瓿珊螅坦饒@服務(wù)將持有富良環(huán)球100%股權(quán)，并間接收購富良環(huán)球所持之各目標(biāo)公司100%股權(quán)，其業(yè)績、資產(chǎn)及負(fù)債也將同時與碧桂園服務(wù)并表。

公告內(nèi)容顯示，富力物業(yè)持有及通過富良環(huán)球成為綜合物業(yè)管理服務(wù)的提供者。從該筆交易來看，富力物業(yè)幾乎是傾囊而出。

而在此之前，富力物業(yè)曾尋求獨(dú)立上市。今年4月26日，富力物業(yè)剛在港交所提交了招股書，醞釀多年的富力物業(yè)終于開始啟動上市。截至目前，富力物業(yè)在港交所的申請狀態(tài)仍為“處理中”。

從股權(quán)結(jié)構(gòu)上看，目前富力物業(yè)并非富力地產(chǎn)(02777.HK)的子公司。富力物業(yè)由富力地產(chǎn)董事長李思廉、聯(lián)席董事長兼總裁張力各持有46.48%股份。但是，富力物業(yè)業(yè)務(wù)增長主要得益于富力地產(chǎn)的支持。

據(jù)公告顯示，截至2020年12月31日，富力物業(yè)管理的552個項(xiàng)目位于中國26個省、自治區(qū)、直轄市的102個城市，總在管建筑面積約為0.69億平方米，其中住宅物業(yè)的在管建筑面積約為0.58億平方米，商業(yè)物業(yè)的在管建筑面積約為0.11億平方米。

在具體收購方案上，收購事項(xiàng)之代價(jià)由不超過70億(針對2021年現(xiàn)狀部分)，以及不超過30億元(針對未來0.66億平方米在管面積合約)組成，合共最高代價(jià)不超過100億元，上述代價(jià)將可能由于未能實(shí)現(xiàn)代價(jià)支付的條件而調(diào)減，代價(jià)將以碧桂園物業(yè)香港的自有資金支付。

此外，對于碧桂園服務(wù)的此次收購，富力物業(yè)承諾，富良環(huán)球2021年經(jīng)審計(jì)扣非歸母凈利潤不低于5億元，會計(jì)收入不低于42億元，截至2021年12月31日的在管面積不低于0.86億平方米，總合約面積不低于1.27億平方米。

與此同時，雙方約定，自交割日起五年內(nèi)，富力物業(yè)不得直接或間接進(jìn)行任何有可能與富良環(huán)球形成競爭性關(guān)系，或不利于其經(jīng)營管理的行為。

大手筆收購或?yàn)閺浹a(bǔ)區(qū)域布局短板

那么，碧桂園服務(wù)為何再次大手筆進(jìn)行收購?實(shí)際上，在碧桂園服務(wù)眼中，富力物業(yè)具備優(yōu)秀的物業(yè)管理及商業(yè)運(yùn)營能力，在中國商業(yè)運(yùn)營服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)制定中發(fā)揮重要影響力，且在城市更新項(xiàng)目綜合管理服務(wù)上表現(xiàn)領(lǐng)先。

對于此次收購，碧桂園服務(wù)方面稱，這有利于加強(qiáng)其在特定區(qū)域(主要集中在一線、新一線及二線城市)的優(yōu)勢，進(jìn)一步擴(kuò)大業(yè)務(wù)規(guī)模和覆蓋范圍，同時促進(jìn)集團(tuán)在商業(yè)物業(yè)管理方面的發(fā)展。

中指研究院分析人士認(rèn)為，當(dāng)前，在激烈的市場競爭中，物業(yè)企業(yè)可以通過收并購等方式迅速切入重點(diǎn)城市，在深耕區(qū)域的基礎(chǔ)上提高核心城市項(xiàng)目密度，彌補(bǔ)其區(qū)域布局短板。

事實(shí)上，對于收購目的，碧桂園服務(wù)一直在強(qiáng)調(diào)“要穩(wěn)固行業(yè)龍頭地位”。今年1月20日，碧桂園服務(wù)市值正式越過2000億大關(guān)，成為行業(yè)內(nèi)第一家兩千億市值的物業(yè)企業(yè)。截至9月21日，碧桂園服務(wù)市值為1541億元。

業(yè)績方面，碧桂園服務(wù)表現(xiàn)出色，2021年上半年，碧桂園服務(wù)實(shí)現(xiàn)收入115.6億元，同比增長約84.3%;毛利38.6億元，同比增長約65.5%;毛利率為33.4%，同比下降3.8個百分點(diǎn);凈利潤21.13億元，同比增長60.68%。

然而，作為物管龍頭的碧桂園服務(wù)，“野心”不止于此，其計(jì)劃5年時間做到千億收入。而收購則是達(dá)成這一目標(biāo)的途徑之一，比如碧桂園服務(wù)于2021年2月收購了藍(lán)光嘉寶服務(wù)。

值得一提的是，在上述物業(yè)收購的消息發(fā)布之后，同在9月20日，富力地產(chǎn)發(fā)布公告稱，李思廉、張力作為公司的執(zhí)行董事及大股東，已與富力地產(chǎn)溝通，為支持集團(tuán)將提供約80億港元的股東資金，并預(yù)計(jì)于未來一至兩個月內(nèi)完成。

如此一來，富力地產(chǎn)表示，即使不算任何外部融資或資產(chǎn)出售帶來的現(xiàn)金流，公司預(yù)期也將有足夠資金應(yīng)付在短期內(nèi)到期的債務(wù)。