偽命題一：當前樓市是買方市場，所以要用戶至上，渠道為王!

樓市現在究竟是買房市場還是賣方市場，這是房產行業的第一問題。要是買房市場的話，開發商求著民眾來買房，樓層、戶型任性挑，用公積金肯定沒問題，還會想辦法提升服務體驗，組織各種營銷拉動，這個時候中介、電商等渠道也會特別吃香。

但風水轉到賣方市場，開發商特別強勢，好房子用不著費盡心思去營銷，基本都走網開去，前幾年聽說是“日光盤”，現在“秒光”售罄才好意思拿出來說。我在某市調研樓盤的置業對我使臉色，“一秒鐘能發生許多你想不到的事情”;在賣方市場，營銷只是其中一環，最要緊的任務不是把房子賣出去，而是怎么爭取更多全款，或是怎么捂盤等高價再賣。

實體經濟的凋敝、A股“韭菜們”的覺醒、白領及中產的焦慮癥，讓炒房不再是溫州人所熱衷的活;如今再沒有哪位大V敢勸粉絲賣掉房子創業了。雖說“房子是用來住的，不是用來炒的”，樓市與股市相同之處群體心理暗示發揮意想不到作用：房價越漲、房子越緊俏，房價越跌越賣不動，況且房子保值性、流通性極高足以完爆股市。

在一線城市，北京六環外房價已突破8萬，深圳房價從2014年至今整體漲幅超70%，一些學區密集的城區漲幅已超100%以上;二線尤其是省會城市房價也普遍“翻倍”;三四線城市“拆遷潮”就是樓市升溫最佳的“冷啟動”。貌似讓人忘記了中國樓市曾經還有一段去庫存的光景。

最近幾年，房產電商平臺及房產O2O啞火了，其根源在樓市的賣方市場，電商渠道引流對開發商的誘惑力下降。那些聽信了所謂的“樓市白銀時代”、調控打壓房價導致買方市場出現、開發商主要矛盾是去庫存之類的房產電商平臺，想著怎么搞全民房產經紀人替本地開發商帶客戶模式，怎么以爬蟲技術把其他站點樓盤信息復制粘貼過來的門戶模式，基本上吃了錯判形勢的大虧。

盡管說“用戶體驗”是互聯網+的“政治正確”，但在當前的樓市，用戶們哪怕是享受本應當享受的購房權利已變成一種奢侈，網上流傳一段小視頻，樓盤保安對著人群喊：全款的請進，按揭的別堵門，公積金把你的共享單車挪開!

(12月某武漢的項目開盤情形，圖片來自朋友圈)

偽命題二：案場SaaS以S2B2C模式，能做成房產搜索電商的生態

一些互聯網公司看到C端房產電商交易不好做，轉向做B端也就是為樓盤開發商服務，一個顧客要從意向登記資料到簽訂購買合同，要置業顧問和銷售經理簽很多字，而這些軟件就瞄準這些“痛點”制作ERP軟件，據說能幫助置業減輕填表時間，收集用戶資料進行數據化管理。

阿星在市場待了2個月、跑了50多盤，把身份證等PDF掃描交給置業都被一張張打印出復印件，趕上限購、限貸，諸如身份證、房查需要蓋章、銀行流水復印無效、戶口頁等必須查看原件;甚至在購房者過多情況下，搜集資料是否齊全、合規成為置業們過濾客戶的主要手段。

換句話說，一個剛需購房者把自己前半生的積蓄都All In了買房，難道還出不起幾張復印紙的錢?置業連客戶檔案都收集整理不了，還嫌簽字累，那還怎么體現服務過程?這個不是技術問題，而是一個人性觀察，樓盤檔案SaaS化基本和喊了N年的“無紙化辦公”一樣不可能落不了地，純粹是辦公室內的技術人員YY出來的“偽需求”。

最近筆者看到一篇文章核心思想大致是講，樓盤ERP軟件在做S2B2C模式，通過平臺供應鏈打通B端房源，對房源標的物如住宅、別墅、商鋪、寫字樓等進行分類整理，制作成“樓盤字典”(類似美國zillow)，最終形成一套房產搜索電商平臺。而這種重度垂直的工具延伸出的故事看上去“美好”而已。

(某樓盤SaaS軟件官網截圖)

首先，沒有什么商業化的軟件能夠打通所有房源并做數據化，除非住建部的行政下達命令號召所有的街道辦事處來做，因為涉及到存量的二手房源，這個工程有多浩大，最終效果怎么樣都是未知數;其次，商品房的交易情況一般都是上報到各地住房保障和房屋保障局官網，用戶本身即可查詢，而所謂的房產搜索平臺也是去爬官方公布的數據以及搜房、鏈家的舊信息，沒有任何成交的價值。

目前應用較為普遍的開盤軟件，比如明源云、矩陣互動等，以及新浪樂居也有一些代理行負責案場的開盤軟件，其他工具如房貸結算器、找房軟件等基本無關輕重，前者很多App中都有自帶，后者可能還不如百度地圖;總體而言，做互聯網+房產的工具軟件作用有限，即使直接服務銷售的定制化軟件也只有輔助價值。

偽命題三：網購電商巨頭干房產交易電商，流量大所以能帶客源

前兩年是房產O2O要干掉代理行以及搜房、鏈家，現在換成了淘寶、京東這樣的巨頭開始涉足房產交易。

今年9月18日京東召開新房正式上線發布會，其實京東早在2012年就宣布要做房產頻道了，估計那個時候還沒有上市，主要品類還是在3C、圖書之類，2014年雙11時京東和遠洋地產做了一個1.1折賣樓的噱頭，之后兩年沉寂，今年挖來了原搜狐焦點房產總經理曾伏虎才大張旗鼓進軍房產電商交易平臺。

京東宣稱做房產有三大王牌：一是“流量大”、活躍用戶2.5億人次;二是“交易方便”，除了微信支付還有京東白條等;三是“供應商多”，十幾萬商家和100多萬客戶等。

筆者發現新上線的“京東房產”在京東PC官網中并沒有上線，在京東手機App中頻道入口也是隱藏在最底部，在流量曝光上并不突出，可能與房產貨源還沒有跟上有關，但是反思下，網購的用戶與購房的用戶是一撥的嗎?人們購房時會在腦海里首先想到京東嗎?所謂的流量大并不是重要，重要的是流量要精準、用戶需求明確。其次，涉及大宗現金交易一般都是走銀行儲蓄卡，而是移動支付(手續費高的驚人)。

京東目前房源還比較少，房產導量給電商網站或中介公司如搜狐焦點、大搜家、買家有家、居理房產等，以及一些開發商自有樓盤如碧桂園、藍光燈，總體而言，京東房產只是原有的站點資料匯編、集成而已，充其量只是這些線下門店或電商平臺的新增的流量入口之一，看不出其與搜房的差異化優勢。房源少缺乏消費場景，房源多肯定出現虛假房源，在賣方市場樓市信息風云變幻、變化極快，沉淀的信息不具有任何購買參考價值。

(京東房產截圖)

阿星覺得京東嚴重低估了房產電商的復雜性，百度的流量比京東和阿里都大，也沒有做成房產品頻道。房產電商之所以難做主要是其流量主要是線下，用戶需求明確需要專業信息參考、決策成本極大，不易留存等特點，再加上好房子壓根不愁賣，在線下就搶光了，還需要拿到網上去賣嗎?

只需要站在正常購房者用戶去想一想就覺得京東很難在房產上有所作為，當然同樣適合于淘寶。就像我們家小朋友有回問我：“你買的房子怎么還沒有送到家!”，讓我一時語塞…….

結語：

其實上述只是房產市場的常識問題，房價節節攀高的賣方市場，偏偏有人說未來最不值錢的是房子;買房子交資料都具有儀式感的事情，偏偏有程序員想著怎么讓置業工作更輕松，你不知道置業收資料收的累得有多開心;那些工資一個月十幾億的電商老板要讓老百姓在網上一鍵買房開啟電商時代的終極狂歡。這些偏離了用戶所能感知的基本常識的商業邏輯，或許能自圓其說，也不妨去玩，說不定能找接盤俠。