導讀

日前戴德梁行發布的報告顯示，中國境外房地產投資今年三季度同比下降51%至25億美元。華人商業地產開發商美隆集團合伙人劉子洵認為，海內外市場信息不對稱加上中資企業以固有的思維方式來策劃運作海外項目，是它們在海外碰壁的主要原因。

日前，平安集團旗下平安好房海外眾籌項目——BarWorks共享辦公項目被卷入疑似龐氏騙局事件。隨后，平安好房另外三個海外眾籌項目，包括倫敦貝爾格雷弗廣場眾籌項目、美國南卡羅來納州和北卡羅來納州學生公寓投資項目均已在平安集團相關網站上撤下。

上述項目被平安好房以眾籌產品方式在平臺上銷售給投資者。21世紀經濟報道記者通過采訪海外房地產業內人士以及資料查詢發現，平安好房2014年至2015年間在平臺上銷售上述眾籌產品，彼時中資房企海外投資正值高峰。如今高潮退去，至少有兩個項目銷售仍未完成，兌付將延期。

仲量聯行曾在2015年初發布報告稱，2014年中國海外房地產投資達165億美元，同比增長46%，并創下歷史新高;而日前戴德梁行發布的報告顯示，中國境外房地產投資今年三季度同比下降51%至25億美元，這是自2013年四季度以來季度的最低投資總額。

目前，BarWorks已被曝光遭到美國證監會(SEC)的指控，案件已經進入司法程序。根據美國媒體TheRealDeal的報道，BarWorks已被認定為一個龐氏騙局。而此前從2015年開始，借助平安好房平臺，BarWorks進行了四期融資，投資額2.5萬美元/工位，兩份起售，銷售額超過千萬美元。

平安好房品牌部門相關人士回應稱，平安好房是BarWorks投資項目的代銷平臺之一，公司已及時與客戶進行溝通，并幫助客戶墊付了律師費，目前案件正在美國司法部門調查過程中。至于其他海外項目，平安好房表示，目前正常運營中。此外，記者就海外項目是否涉嫌龐氏騙局，以及公司后續解決辦法等詢問平安集團、平安好房品牌部門相關人士，平安集團方面表示暫無回應;截至發稿時止，平安好房方面亦未正面回復。

21世紀經濟報道記者獨家獲悉，平安好房位于英國倫敦的貝爾格雷弗廣場、美國南卡羅來納州學生公寓均處于銷售周期未結束狀態。換言之，這兩個項目此前與投資者約定的2-3年期兌付時間將被延長。

項目延期

2014年，平安好房推出位于美國南卡羅來納州的“ChandlerOaks”學生公寓眾籌項目，這是平安好房推出的首期海外眾籌項目。平安好房首期海外眾籌項目周期為30天，目標金額為人民幣615萬元(約100萬美元)，單筆最低購買份額為100美元，最高限購50份。

當時美國南卡羅來納州ChandlerOaks學生公寓與美國紐約曼哈頓切爾西區公寓、佛州李郡高級海景公寓共屬于平安房產首批海外眾籌項目的備選項目。目標金額籌集完畢后，投資者用投票的方式選舉項目，確定最終購買項目。

在項目宣傳資料中，平安好房稱ChandlerOaks學生公寓已與Limestone私立大學簽訂了出租協議，“每年擔保租金回報率為5%，包租5年，第四年第一個月物業公司承諾以112%買入價回購”。

Limestone大學位于南卡羅萊納州的加夫尼市(Gaffney)，是一所私立藝術學院，2016年共有1241名學生入學。根據加夫尼市媒體TheGaffneyLedger報道，Limestone大學曾于2014年與ChandlerOaks公寓簽約了3年的出租協議，為學生提供校外住宿。

根據21世紀經濟報道記者了解，平安好房投資了上述項目共100套房源，項目運營方將之重新裝修，拿出63套與學校簽了租約。

平安好房在ChandlerOaks學生公寓項目上的眾籌金額為100萬美元，并擔保5%的年收益。美國當地業內人士認為，公寓開發商通過平安好房眾籌，取得資金購買土地并且對公寓進行簡裝，學校接收并精裝修后再租給學生，從早期的宣傳資料可見，“項目方保證投資人8%的年回報，平安獲得3%，國內投資人獲得5%”。

上述業內人士分析認為，平安好房此舉相當于融資貸款100萬美元給開發商做這個項目運營，最后三方分享收益。

但2016年租約到期之后，Limestone大學不再續租。由于從2016年開始，Limestone大學就要求學生全部入住校方持有公寓，投資者稱，公寓項目的管理方已經被更換，新項目方不承認原包租與回購合同。