已吸引近50萬人口落戶 戶籍新政下西安樓市：房源緊張局面仍未緩解

樓市“金三銀四”即將進入尾聲，記者調查發現，西安房地產市場房源緊缺的現狀仍未緩解。

此前，本報就以《落戶新政攪動西安樓市：房源緊張 全款優先》為題報道了西安房地產市場房源緊張、開發商設置全款購房客戶優先條件的現狀。對此，西安市住房保障和房屋管理局發布了《關于進一步加強商品住房銷售管理的通知》(以下簡稱“《通知》”)用以規范商品住房銷售行為。近期，陜西省住建廳組成四個檢查組分別赴西安、寶雞、咸陽、延安、榆林、漢中、安康、西咸新區8個地區開展了房地產市場交易秩序專項檢查，主要針對部分地市房源緊缺、開發企業捂盤惜售、全款購房客戶優先、拒絕公積金貸款等損害消費者利益、擾亂市場秩序的行為。

近日，《中國經營報(博客,微博)》記者再次調查發現，西安房地產市場房源緊張的局面仍未能緩解，與此同時，開發商多以分批開盤的方式緩慢推售新房源，熱點樓盤實行搖號選房后，又存在購房者難以提交購房資料等尷尬局面。

“新西安人”助推房價上漲

2017年年底，黨曉芳終于拿到了西安市集體戶口登記卡，她原來的戶口在山西，來到西安工作之后，恰好遇到西安最寬松的學歷落戶政策，就落了戶。主要原因是，她想在西安買房。

黨曉芳告訴記者，她當初落戶的時候還不是很方便，那時在西安落戶，首先要去欲落戶所在地派出所申請辦理落戶手續，審核通過之后，派出所開具準予落戶遷入的準遷證，還要去原戶籍所在地申請辦理戶籍遷移手續。

“不到半年時間，就變得這么方便了。”對于西安一再放寬落戶政策，黨曉芳也沒有料到。 當初，她以為西安寬松的落戶政策不會持續很久，因此趁著學歷落戶政策的時機先把戶口遷移過來，但是沒有想到的是，僅僅這一年以來，西安就數次調整落戶政策，“一次比一次寬松。”

不僅僅是西安，為吸引外來人才或留住本地人才，去年以來，多個城市推出了紛繁多樣的舉措，希冀在新一輪的人才爭奪戰中具備競爭優勢。西安在這一輪人才爭奪戰中表現尤為搶眼，屢次降低落戶門檻，簡化落戶手續。近段時間以來，不僅在西安的高校、社區、企業里可以看到戶籍工作人員在宣傳戶籍新政，而且在千里之外，西安戶籍工作人員跨省宣傳也不少見。

與其他城市相比，西安戶籍政策要求的學歷起點低、年齡限制低、附加條件少。具體來看，西安戶籍新政的內容，可概括為“三放四降”。“三放”即放開普通大中專院校畢業生的落戶限制、放寬設立單位集體戶口條件、放寬對“用人單位”的概念界定;“四降”即降低技能人才落戶條件、降低投資納稅落戶條件、降低買房入戶條件、降低長期在西安市區就業并具有合法固定住所人員的社保繳費年限。

外界認為，西安的戶籍政策調整的深度和力度之大，在全國同等城市中很是超前。“此前是引進人才，現在已經轉變為引進人口了。”獨立地產評論人李連源如此評價西安落戶新政。

隨著數十萬“新西安人”涌入，房地產市場受到顯著影響。近段時間以來，記者在多個售樓部都遇到了新落戶的西安人在咨詢購房。

4月19日，陜西省統計局新聞發言人、總統計師張燁在新聞發布會上分析西安房價上漲較快的原因時表示，西安市2018年開啟“最優落戶政策”之后，目前累計已有近50萬人落戶。這些新增落戶人口形成剛性住房需求，是推動西安房價較快上漲的主要原因 。

除了落戶政策的助推外，張燁分析，西安房價上漲較快的原因還有兩個：一是成本上漲。受鋼材、水泥等主要原材料價格上漲和人工費用上漲影響，房地產開發成本上升，也是西安房價上漲的重要原因;二是供給結構變化。受居民生活水平提高，改善型住房需求增加，一些高端商品住宅項目供應增加，隨之拉動西安整體住房價格上漲。

同時，張燁指出，從2016年下半年開始，西安市房價逐步進入上漲通道，特別是2017年漲幅較大，引起各方關注。根據國家統計局發布的2018年3月份70個大中城市新建商品住宅銷售價格，西安市新建商品住宅價格同比增長11.2%，環比增長0.9%。

房源依然緊張

“落戶容易購房難。”黨曉芳告訴記者，自從去年年底她落戶之后就一直關注西安房地產市場的情況。農歷新年前，她因為首付沒有準備齊而錯過了購房時機，年后，她關注的項目都出現了房源緊張的局面。

據記者了解，近一兩個月，西安房地產市場多個項目開盤即售罄，大部分樓盤無房可售。本報此前也關注了西安房地產市場房源緊張、開發商設置全款購房客戶優先條款的現狀。

4月20日，西安市住房保障和房屋管理局召開一季度房地產市場新聞發布會時指出，部分熱點區域如高新、曲江的高品質住宅項目出現供需緊張現象，是因為：一是受手續辦理和施工進度的影響，部分項目沒能按年初發布的計劃上市，一季度住房供應量比計劃少80萬平方米;二是高新、曲江、浐灞等熱點區域出現了區域性供需緊張;三是上述熱點區域的大品牌、大開發商的高品質項目受到市民青睞和追捧，導致了當前熱點區域高品質項目的暫時性供需失衡。

“隨著施工旺季的到來，后續項目將按計劃陸續推出上市，這種暫時現象將逐漸解決。”西安市住房保障和房屋管理局在新聞發布會上指出，從總體上看，西安即將上市的房源還很充足。2018年主城區及長安區計劃上市新建商品住房2697萬平方米，共22萬套，截至目前，未上市的還有2400萬平方米，約20萬套。

不過記者走訪發現，截至目前，西安市這種階段性的房源緊缺還未緩解，絕大部分樓盤都出現了開盤就售罄的局面。記者根據公開資料統計，4月16日至4月23日，西安一共有11個項目開盤，萬科金域藍灣、陽光城(000671,股吧)麗茲公館等去化率達到了100%，只有少部分項目的去化率相對較低，例如近期還處在維權狀態下的中建昆明瀾庭，但推出的9套別墅也賣出了7套。整體而言，去化率均較高，11個項目共計推出1809套房源，銷售了1780套，去化率高達98%。

另外，記者在調查中發現，無論是品牌房企的數百畝大盤，還是一些中小樓盤，每次開盤推出的房源并不多，絕大部分都是分批開盤，甚至出現了部分大盤一次性只推出數十套房源的現象。例如位于西安高新區的保利天悅項目，公開資料介紹，該項目占地面積將近600畝，分六期開發，涵蓋高層、洋房、新中式獨院等多種業態產品。據記者不完全統計，該項目今年以來就已經3次開盤，每次開盤推出的房源僅僅100余套。其他品牌房企也存在這種分批開盤的現象。

業內人士認為，這是開發企業在變相捂盤惜售。近期，西安市住房保障和房屋管理局要求，房地產開發企業必須按年申報商品住房上市供應及銷售計劃，取得商品房預售許可證后，必須在10日內將所有房源一次性對外公開銷售。但是，“開發商可以通過放緩工程進度來應對。”一位業內人士指出，這些項目就是在市場上刷存在感，幾乎每個月都有新房源推出保持熱度，深層次的原因是為了逐步提高銷售價格。

搖號選房流于形式？

在部分區域供應失衡后，開發商通過設置全款優先、捆綁銷售等條件，故意營造房源緊張氣氛。據記者了解，從3月初至今，西安房地產市場一直彌漫著這種緊張氣氛。

對此，西安市住房保障和房屋管理局也積極出臺相應的政策予以調整，為規范商品住房銷售行為，保障購房人的知情權、選擇權，營造公開、公平、有序的房地產市場發展環境，3月30日，西安市住房保障和房屋管理局發布《通知》，要求取得《商品房預售許可證》后，房地產開發企業及經紀機構應及時告知意向購房人具體銷售時間、地點;意向購房人數多于可售房源的，應采取公證搖號方式公開銷售，由公證機構全程監督，嚴禁內部預留房源或設置全款優先選房等限制性條件。

記者了解到，《通知》出臺后，西安較火爆的樓盤開盤時大多都采用了搖號選房的方式，如萬科金域藍灣、陽光城麗茲公館、陽光城PLUS、金輝世界城等項目。另外，絕大部分項目也按照西安市住房保障和房屋管理局的要求，在官方微信中公布了具體的收取資料以及開盤時間。

然而，隨著搖號選房逐漸成為維護西安房地產市場秩序的手段時，也有購房者向本報記者反映，部分項目在取得預售許可證后，購房者到售樓部去提交購房資料時(登記符合西安市購房資格要求及銀行貸款政策的申請)，卻被告知已經無房可售，暫時不收資料。

記者采訪發現，由西安長島新業置業有限公司開發建設的中南·樾府就存在這種現象。西安市住房保障和房屋管理局官網顯示，中南·樾府一期于4月25日取得了預售許可證，證號為2018158，可售房源為7~11號樓。但是4月25日14時左右，記者致電該項目售樓部時，置業顧問明確告知，已經不再接受資料，只能等下次開盤，“總共有300多套房源，已經排了1000多號。”

也因此，外界質疑，該項目在取得預售證后沒有給購房者預留提交購房資料的時間。按照置業顧問的說法，公司都是在取得預售證之前已經收取了購房資料，對于下一次開盤的時間，該置業顧問也不能確定，只告訴記者，準備好購房資料，“我們會隨時通知收取。”

記者也嘗試聯系項目開發企業予以置評，但未獲成功。