截至去年底，全國441個城市共實施2.3萬個項目，正在活化利用越來越多老空間，吸引更多產業重新進入老城區，讓游客成顧客，讓流量變“留量”，讓存量變增量，形成新的產業增長點

“城市更新”是近年來各地規劃發展的高頻詞。據不完全統計，截至2021年底，全國411個城市共實施2.3萬個城市更新項目，總投資達5.3萬億元。城市更新不僅解決了城市發展中的突出問題和短板，提升了群眾獲得感幸福感安全感，也成為新的經濟增長點。

國內一眾頭部企業，早已在這條賽道上開跑，并打造出了若干標桿項目，其更新方式也摒棄了傳統的“大拆大建”理念，而是通過微更新、微改造、聯動周邊環境等措施來激發區域活力。這種為城市創造新價值的方式，也恰與目前政府所倡導的城市更新走向相契合。

精準定位　打造文化與休閑新場景，提升客流

對商業形象進行定位，是實施商業市場戰略的第一步。

以北京西單更新場為例，最初打算更新為西單文化廣場，前幾年，西城區提出打造都市森林的需求，華潤置地接手對其進行改造，就將目光瞄準了年輕消費群體，定位為“青年潮流發生地”。

為什么定位為“青年潮流發生地”呢?答案有四，其一是地理位置優越，處于西單商圈核心點位;　二是交通方便，與地鐵線3個出站口打通連接;三是人文因素，西單在改造前就是年輕人的潮流聚集地;四是消費因素，年輕人購買水平與審美要求越來越高，華潤對于年輕客群的運營也有經驗與優勢。以上因素的疊加，讓西單更新場的定位變得非常精準。

為此，根據“青年潮流發生地”的定位，輔以運營初期的“發聲”階段，以傳遞價值和活力為主，吸引更多年輕人會聚而來;　后續運營則落腳到“發生”，讓更多創新性元素在這里呈現，圍繞青年力量開展多元化活動設計。數據顯示，西單更新場營業首月每日客流約為2.5萬人，坪效是6400元/平方米/月，屬華潤置地體系內最高坪效水平。

不同的客群，有不同的定位，在改造方式上也要下功夫。

以美食和慢生活為人喜愛的成都，借著爭創世界文化名城的城市機遇，成都猛追灣搭上了更新的快車道。

成都猛追灣位于成華區，其改造以“休閑娛樂+美食”為基礎，首創“一塔一帶兩灣”及“上下灣”的理念，上灣發展定位為商務時尚與活力娛樂，下灣定位為創意文化休閑餐飲。嵌入工業文明的元素，結合現代設計手法，以成華區工業文明為時間軸，呈現八大場景。

改造后的猛追灣，以“綠道+新場景+消費空間”的方式，重塑了城市肌理，激活了街區，拉動了片區商鋪租金上漲60%~70%。

謹慎改造　堅持“留-改-拆”，成就有溫度的創新

現在，越來越多的城市將“留-改-拆”作為改造的主要方式，一反最初的“拆-改-留”方式，其不破壞傳統風貌，保護城市的歷史文脈，恢復街巷肌理，留下當地人的“鄉愁”。從“拆改留”到“留改拆”，看似只是“留”與“拆”位次對調，背后體現的卻是城市建設理念的變化。

以江西省景德鎮的陶溪川為例，其在城市更新改造中就堅持“最小干預”原則。景德鎮的改造選擇以陶溪川為突破口，進行謹慎修復和適度創新，最大限度使用老舊材料，利用地下空間，通過結構改造、環境塑造、活力再造，打造傳統+時尚+藝術+高科技的城市文創街區，實現了傳統與現代、文化與科技、生產與生活的深度融合。另外，改造過程中還邀請參與當年廠房建設的老工人，還原工藝，保證恢復和建設的最大合理性。

在改造過程中，景德鎮非常注重“場景”與“內容”結合，將市場調查結果作為基礎，不盲目“造景”。改造后，陶溪川增加了庭院，改善了交通，提升了舒適度，改善了破舊不堪的面貌，最重要的是底蘊還在，吸引了不少老工人重返瓷廠，也有很多藝術家來此創業。

城市更新是一個復雜的社會系統工程，特別是歷史文化底蘊深厚的地方，如何在改造中貫穿有機更新理念，不大拆大改，做有溫度的創新，是需要時間去探索的。

例如上海網紅打卡地上生·新所，在改造之初，萬科選擇給每棟建筑量身定制改造措施，希望盡可能地延續歷史文化肌理。將“空間”和“內容”有機結合，從曾經的外籍僑民游樂場所，到如今成為集辦公、娛樂、生活、文化功能于一體的新型城市商圈和文化藝術匯聚地。據了解，上生·新所2021年月均到訪人數提升至18.2萬人次，相比開園之初高出2.3倍，喜愛潮流的年輕客群重復到訪頻次也提升至每月3.2次。可見，其正在被越來越多的人所接受。

高效運營　促進品牌迭代升級，進行業態擴容

當城市從舊有“增長機器模型”中解放出來，將文化與價值觀視為城市增長新的動力來源，才能不斷激發城市發展的內生動力，進一步筑牢城市未來發展根基。

南寧市三街兩巷擁有南寧市區唯一保留下來的清朝至民國時期的建筑群。隨著時間的推移，歷史街區變得老舊，南寧市政府對“三街兩巷”進行改造，整合多方資源，圍繞“商業”和“文化”兩大要素打了一套組合拳。

第一，兩巷進行了商業業態擴容，引進了傳統食品業、傳統手工制造業、文創產業等，成為了市井新體驗，游客不僅能找到鮮活的老街記憶，文化消費新需求更大程度上得以滿足。例如兩巷在不同季節打造一些特色游玩消費場景，比如夏季的“老字號涼茶鋪”“街角報刊亭”“童年小賣部”等，喚醒人們儲存著的童年美好記憶，讓游客紛紛為其買單打call。

第二，通過南寧建筑博物館、城隍廟、鄧穎超紀念館、中華大戲院、廣西日報博物館等文化設施，以多元形式宣傳廣西本土文化。走進街區的人們猶如坐上了時光列車，并且，街區極富時代感的建筑場景布局，也為游客提供了拍照留念、進行藝術創作的靈感。得益于運營方的專業策劃，傳統文化與現代特色交融的舞臺生態得以被挖掘、放大。這些沉浸式體驗IP，也讓街區登上了抖音同城熱搜榜。

除了“三街兩巷”，杭州湖濱步行街所形成的特色街區形式，也值得關注。

2020年9月，杭州湖濱步行街正式開街。湖濱步行街一面臨著西湖，一面連接城市。契合杭州互聯網產業發達的特質，改造后的步行街以“最時尚、最智慧、最人文”為運營理念，凸顯“醉杭州”的人文韻味。如果說“造場景”是初級能力，那么運營好場景則需要更高階的能力，理念要與時俱進。

首先，西湖打造了多種IP。近年來，杭州的直播產業頗為發達，利用這一元素，湖濱步行街打造的“湖上直播間”便狠狠地圈了一把粉，全透明直播間，打造跨界、公益等多種直播業態。除了直播，增加了湖上睡前練會琴、湖上市集、湖上樂客廳等項目。據了解，街區還會不斷豐富“湖上IP”系列活動，將IP打造和豐富的旅游資源結合，形成1+1>2的效應。

其次選擇了主打新零售業態，在品牌升級上下功夫。據不完全統計，截至2021年，湖濱步行街共集聚了包括in77、衣之家、湖濱88等不同商業定位的綜合體9處、商業網點257處，累計入駐品牌1300余個，其中國際品牌160余個，共同匯聚成百億級商圈。

最后通過多種模式創新，引導街區智能化消費。街區利用大數據，建立客流用戶畫像，為商戶經營決策提供參考依據，實現線上線下精準營銷。其采用了多種自助購物模式，依托采集區域停留人數、顧客停留時長等信息，則可以通過數據化驅動分析預測顧客消費偏好和購物需求，增加客戶黏性。數據顯示，2021年杭州市湖濱步行街的“南大門”——杭　州　湖　濱　銀　泰in77，2021年業績達82億元，改造后的湖濱步行街，可謂掌握了流量密碼。

觀點

以人為本、文化賦能　更新“幸福之城”

改革開放以來，我國經歷了世界上規模最大、速度最快的城鎮化進程。時至今日，我國城市發展進入了由大規模增量建設轉為存量提質改造和增量結構調整并重的階段，要從“有沒有”轉向“好不好”。實施城市更新行動，是適應城市發展新形勢、推動城市高質量發展的必然要求。

那么什么是“好”?人各有異，城市發展也是如此。每座城都有獨家的歷史、文化和布局，具體到城市更新，各自側重和選擇也會不同。但面對各有特色的城市更新答卷，“好”的核心標準始終是明確的——堅持以人為本，文化賦能，讓人民群眾生活更幸福。

企業可以怎么做?富力集團董事長張力建議，城市更新要堅持導入產業，提供良好的營商環境，同時重視激發科技創新活力，構建節能減排的生態社區。此外，保護歷史文化建筑，尊重居民風情習俗，傳承優秀歷史傳統，而且要維護村集體、回遷戶與周邊社區的整體利益，實現多方共贏。

在中指控股調查事業部研究總監吳建欽看來，城市更新面臨著新一輪風口。其中，老舊改造、有機更新、治理升級、房企布局、政企協同、片區統籌、效益多元、門檻提升，將構成“十四五”時期城市更新的發展趨勢，只有把握了這些趨勢，政府的治理水平才會不斷完善，企業才能不斷加速布局。