繼地產企業首筆并購票據注冊完成后，2022年，金融機構的首單房地產項目并購債券也來了。日前，浦發銀行(600000)在銀行間債券市場發布公告稱，將于1月21日簿記發行房地產項目并購主題債券，這是金融機構發行的首單房地產項目并購主題債券。

無疑，這給市場釋放了積極信號。此前，央行鼓勵符合條件的房地產企業并購，并和銀保監會出臺了《關于做好重點房地產企業風險處置項目并購金融服務的通知》，指導金融機構以市場化方式支持風險化解和行業出清。

“金融機構首單房地產項目并購債的發行，將為房企并購營造良好的融資環境。”光大銀行(601818)分析師周茂華對記者表示，同時，考慮到國內中小房地產企業數量較多，行業分化嚴重，預計未來房企并購案例會明顯增多，將吸引更多金融機構加入發行隊伍。

金融機構首單地產并購債來了

在2021年年末監管明確表示鼓勵銀行穩妥有序開展并購貸款業務，重點支持優質的房地產企業兼并收購出險和困難的大型房地產企業優質項目的背景下，目前房企并購的融資環境正發生變化。

先是1月12日，招商蛇口(001979)公告稱，公司2022年度第一期中期票據(并購)30億元已完成注冊。其中，12.9億元將用于包括但不限于置換發行人前期股權投入資金及后續資產投資與收購等方式，此被視為2022年房地產企業的首筆并購票據。

之后，華僑城也發行了一筆規模為15億元的中期票據，根據募集說明書，華僑城本期募集資金擬全部用于償還金融機構借款，其中9.6億元用于償還并購貸款，5.4億元用于償還發行人流動資金貸款。不過，華僑城稱，此次發行的債券，僅用于過去已經完成的收購，并非用于出險企業項目收并購。

當前，金融機構也“下場”發行房地產項目并購主題債券。1月17日，浦發銀行在銀行間債券市場公告稱，將于1月21日簿記發行50億元房地產項目并購主題債券，期限3年，募資用于房地產項目并購貸款投放。這成為金融機構發行的首單房地產項目并購主題債券。

浦發銀行表示，將重點支持優質房地產企業兼并收購出險和困難大型房地產企業的優質項目。同時，加強風險控制和貸后管理，做好資金用途監控，助力房地產行業良性循環和健康發展，進一步發揮金融債券對推動經濟結構調整的積極作用。

在業內人士看來，相比地產行業的首單并購票據，金融機構首單房地產并購主題債券更重要的點在于對募集資金重點支持出險和困難企業優質項目收購的表態。畢竟招商蛇口的30億元票據中，已明確并購用途的占比并不高。

另從發行規模上看，此次發債規模適中。“類似50億的規模，屬于行業試水，后續若市場反響好，類似發債的規模可能會進一步上升。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對記者說道。

周茂華也對記者表示，此前央行鼓勵符合條件的房地產企業并購，而金融機構發行房企并購債券，將為房企并購營造良好的融資環境;同時，釋放國內將通過兼并重組等市場化、法治化手段，促進房地產行業有效化解潛在風險。

“此舉為金融機構參與房企出險資產處置提供了新思路和新方式。”中指研究院企業事業部研究副總監陳星稱，若金融機構的并購債也不會計入銀行的“兩道紅線”，這將有利于并購融資的發放，加快房企的風險化解速度。

“目前我們還在觀望中，主要還是看客戶需求。”華東某城商行投行負責人對記者說道，不過按照監管導向，在房地產并購融資方面，行內正在加強內部引導，鼓勵做這方面的業務。

并購潮或起但仍有挑戰

在房地產企業并購融資方面，近期監管層面出臺了各類鼓勵或積極性的政策。比如，2021年12月10日，交易商協會舉辦房企座談會，表示將優先支持注冊發行債券用于并購及項目建設;2021年12月20日，央行、銀保監會聯合發布《關于做好重點房地產企業風險處置項目并購金融服務的通知》等。

央行金融市場司司長鄒瀾在2021年12月30日舉行的發布會上也表示，房地產企業間的項目并購是房地產行業化解風險、實現出清最有效的市場化手段。在此背景下，業內多數觀點認為，房企并購融資有望突破“三道紅線”、“借新還舊”限制，未來房企或將迎來一輪并購潮。

嚴躍進稱，一方面，金融領域的持續寬松政策，將為后續并購業務的開展提供便利，激活各類并購交易;另一方面，商業銀行發債工作的推進，也將在很大程度上增加銀行的流動性，為后續貸款業務創造更好的基礎;同時，類似浦發銀行發行房企并購債的操作，對于其他銀行也會有啟發，且此類發債獲批的可能性較大。

周茂華也對記者稱，考慮到國內中小房地產企業數量多，行業分化嚴重，預計未來房企并購案例會明顯增多，一些資質較優、原先就有國企參與的民企項目，可能會成為并購標的，這將吸引金融機構加入債券發行隊伍。

可以預計的是，監管政策導向之下，后續并購貸款業務將會更加豐富，客觀上也有助于出險房企問題資產的快速消化。

不過，還需注意的是，房企并購仍存難點。陳星提及，就當前情況來看，交易意愿不強烈是市場面臨的較大問題。一方面，從受讓企業角度來看，當前市場仍處于下行周期，未來預期不明朗，握緊手中現金、保障充足的流動性更為重要。因此有能力的房企當前主要持觀望態度，實際開展收并購的意愿并不強烈。

另一方面，陳星表示，從出險企業來看，項目出售也較為謹慎。一是如果急于出售，資產可能被壓價，回籠資金不及預期，不利于債務償還，并且還會影響手中存貨的估值;二是根據政策指導，優先出售的是優質資產，則剩余資產質量不高，不利于維持后期經營，因此雖然緩解了當期財務風險，長期來看又增加了新的經營風險。

此前也有券商分析師提及，以信貸和債券支持房企收并購還需完善配套措施。華泰證券(601688)固定收益研究團隊就提到，當前，并購融資如何“豁免”于“三道紅線”、債券募集資金使用要求和信披等政策細節尚不明確等，使得目前并購融資的大范圍落地，還需要多個監管部門具體政策支持與配合;此外，銷售受阻是房企當前最大痛點，光有金融體系放松還不足以從根本上改變預期，解決地產行業痛點。