在4月住戶住房貸款出現罕見負增長后，樓市周末迎來重磅利好，房貸降息了。

5月15日，人民銀行、銀保監會發布《關于調整差別化住房信貸政策有關問題的通知》(下稱《通知》)。從內容來看，主要涉及三方面重點：一是，首套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率(LPR)減20個基點;二是，二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限按現行規定執行;三是，各省級市場利率定價自律機制自主確定轄區內各城市首套和二套住房商業性個人住房貸款利率加點下限。

在全國政策下限調整后，各地政策是否同步調整?對居民家庭影響有多大?降低利率會不會刺激房價進一步上漲?第一財經就此采訪了業內專家。

購買首套房能省多少錢?

2019年8月，央行發布公告，要求首套商業房貸利率不得低于相應期限LPR，二套商業房貸利率不得低于相應期限LPR加60個基點。但一些地區并沒有嚴格執行上述加點規定。

此次《通知》落地后，對貸款購買首套普通自住房的居民家庭影響有多大?

根據中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公布新一期LPR顯示，1年期LPR為3.70%，5年期以上LPR為4.60%。

這意味著，根據《通知》調整后，首套住房商業性個人住房貸款利率下限為4.4%，二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限仍為5.2%。全國政策調整后，如所在城市政策下限和銀行具體執行利率跟隨全國政策同步下調，居民家庭申請貸款購買首套普通自住房時，利息支出會有所減少。

業內專家算了一筆賬：按貸款金額50萬元、期限30年、等額本息還款估算，利率下調20個基點，平均每月可減少月供支出約60元，未來30年內共減少利息支出約2萬元。

浙江大學國際聯合商學院數字經濟與金融創新研究中心聯席主任、研究員盤和林表示，此次房貸利率下限調整，最大降幅為20個基點，各地因城施策，根據情況在4.4%~4.6%之間確定利率下限，這對于首套房貸利率下調是有推動作用的。

“主要是通過打破利率下限的限制，以此促進銀行間對首套房按揭競爭的方式，來促進首套房按揭利率的下行。這個政策出臺以后，各家銀行會適度調整自己的首套房利率政策。”盤和林稱。

不同地區政策有何不同?

實際上，我國房地產市場區域特征明顯，個人住房貸款利率和首付比例的確定遵循因城施策原則，采用了全國、城市、銀行三層的定價機制。

《通知》指出，在全國統一的貸款利率下限基礎上，人民銀行、銀保監會各派出機構按照“因城施策”的原則，指導各省級市場利率定價自律機制，根據轄區內各城市房地產市場形勢變化及城市政府調控要求，自主確定轄區內各城市首套和二套住房商業性個人住房貸款利率加點下限。

中國人民銀行金融市場司司長鄒瀾在2022年第一季度金融統計數據新聞發布會上表示，3月份以來，由于市場需求減弱，全國已經有一百多個城市的銀行根據市場變化和自身經營情況，自主下調了房貸利率，平均幅度在20個到60個基點不等。此外，部分省級市場利率定價自律機制也配合地方政府調控要求，根據城市實際情況，在全國政策范圍內下調了本城市首付比例下限和利率下限，這是城市政府、銀行根據市場形勢和自身經營策略，作出的差別化、市場化調整，適應了房地產市場區域差異的特征。

盤和林認為，采取因城施策的做法，是讓各地視房地產的情況來制定下限，比如一線城市可能不會改變利率下限，而小城市可能下調按揭利率下限，以此打開銀行對房地產按揭的利率下降空間，以低利率促進首套房剛需用戶購買，促進房地產去庫存。

光大銀行金融市場部宏觀研究員周茂華表示，此次下調住房貸款利率定價下限，進一步優化了商業銀行房貸利率自律定價機制，擴大了部分區域商業銀行房貸利率定價空間，也符合部分區域房地產市場情況。

央行最新數據顯示，4月住戶貸款減少2170億元，同比少增7453億元。其中，住房貸款減少605億元，同比少增4022億元。

“4月居民信貸下滑，反映國內房地產需求端仍低迷。通過下調房貸利率定價下限，讓各區域商業銀行能根據當地樓市供需情況與城市政府調控要求，靈活調節，促進樓市加快恢復平衡。”周茂華預計，接下來部分樓市供給相對大、需求偏冷的區域房貸利率將出現一定幅度下調，減輕剛需購房成本。

會否刺激房價進一步上漲?

房貸利率松綁后，市場也在關注這一政策信號是否會刺激房價進一步上漲?

15日，在2022年第三屆清華五道口首席經濟學家論壇上，中國社科院世界經濟與政治研究所副所長張斌就表示，房地產市場已出現了非常嚴重的分化，如果拉長一點時間看，過去大部分時間房地產市場是易熱難冷，但是未來相當長時間可能就是易冷難熱，不能因控制幾個大城市的房價問題，綁架了全國的房地產市場和宏觀經濟。對個別城市的房價更應該因城施策而不應該是綁架貨幣政策。

“就貨幣政策而言，降低房貸利率，推動房貸利率的市場化競爭，把利率真正給降下去，把大家買房的成本給降下去，對提升住房銷售、改善房企現金流還是有幫助的，而且這方面我們也有政策空間。”張斌強調。

對于此次調整差別化住房信貸政策，植信投資首席經濟學家兼研究院院長連平認為，在相關政策影響逐步到位后，房價有可能會企穩，但也并不存在出現大幅度反彈的可能性。很多地區對于投資性的需求管理還處于收緊狀態，“房住不炒”政策還會繼續。

4月29日，中共中央政治局會議就房地產市場表態，增加了“支持各地從當地實際出發完善房地產政策、支持剛性和改善性住房需求”和“優化商品房預售資金監管”的措辭，此后，央行、銀保監會等監管部門也相繼表態，對住房金融政策進行“松綁”。

“調整首套房貸利率下限有助于提振住房需求，更好地滿足居民住房剛性需求。”連平認為，無論是對于宏觀經濟穩增長還是穩就業，房地產行業的穩定對全局而言是非常重要的。穩住房地產投資有利于宏觀經濟實現穩增長目標。

連平預計，下一個階段，住房金融環境將進一步改善，包括采取下調房貸利率、放寬地方公積金貸款制度、有條件的城市將逐步取消限制性購房政策，推動個人按揭貸款增速逐步企穩回升。

中關村互聯網金融研究院首席研究員董希淼表示，下調首套房貸利率具有緊迫性，或將產生三個作用：一是穩定居民住房消費預期，激發新的住房消費需求;二是傳遞“穩房價”信號，促進房地產市場平穩健康發展;三是降低住房消費支出，進而提振居民擴大消費的意愿和能力。當然，這只是首套房貸利率下限的調整，不同地區、不同銀行實際執行的利率或有不同，對“普通自住房”也需要進行界定。