觀點網2023年上半年，宏觀經濟與房地產行業壓力仍使不少房企舉步維艱，但大悅城有著銷售型與持有型業務的相互補充支持，整體表現可圈可點。

8月29日，大悅城控股披露的中期業績報告顯示，銷售型業務方面，快速制定應對策略方案及階段性銷售方案，持續提升開發效率，提升銷售能力。報告期內，銷售型業務實現全口徑簽約256億元，同比下降10%；簽約面積123萬平方米，同比上升16%。

持有型業務方面，隨著消費市場恢復，大悅城本期投資物業及相關服務實現營業收入27.01億元，同比增長34.73%，毛利率62.90%，同比上升12.99個百分點。

(資料圖)

商業板塊的確表現不俗，其中，購物中心銷售額157.8億元，同比增長30%；客流量1.39億人次，同比增長55%；平均出租率90%。

主營商業地產業務的香港上市平臺大悅城地產當天披露中報數據也顯示，營業收入總額38.124億元，其中的投資物業租金及相關服務收入達21.501億元，同比增長32.2%；公司擁有人應占溢利9.60億元，同比增長10.8%。

大悅城控股在中期報告中如此評價上半年的表現：“2023年上半年，大悅城控股克服了經濟和市場環境的壓力，實現了結構、效益、安全相統一的發展……運營效率不斷進步，開發效率已與優秀標桿房企持平；商業實現輕重并舉，在營購物中心銷售額和客流同比實現雙位數增長，新開業三個購物中心指標均超額完成；交付質量和物業服務滿意度同比均有提升；牢牢守住安全底線，采取多種手段確保現金流安全……”

行業低谷雖未過去，但在企業的自我調節與提升中，守住底線，出現亮色，這或許是大家想看到的改變。

銷售業務調整

據觀點新媒體查閱報告，大悅城控股上半年實現營業收入143.11億元，綜合毛利率26.50%；毛利額37.92億元。受結算周期變動影響，銷售型業務收入104.89億元，毛利率16.20%。

另一方面，隨著消費市場恢復，本期投資物業及相關服務實現營業收入27.01億元，同比增長34.73%，毛利率62.90%，同比上升12.99個百分點。

報告期內，該公司實現凈利潤5.40億元，歸母凈利潤0.51億元。

可以看到，銷售型業務是大悅城控股的主要收入來源。

中期報告顯示，上半年該公司銷售型業務實現全口徑簽約256億元，簽約面積123萬平方米，同比上升16%；全口徑結算金額310億元，結算面積138萬平方米，已售未結算的合同面積289萬平方米。

大悅城銷售成績保持平穩實屬意料之外，因為不少房企仍未從下降通道中走出，國家統計局的數據或可看出一二。

2023年上半年全國房地產市場經歷過短暫回升后，二季度以來下行壓力加大。根據國家統計局數據顯示，2023年1-6月商品房銷售面積約5.95億平方米，同比下降5.3%，降幅較1-5月擴大4.4個百分點；商品房銷售額約6.31萬億元，同比增長1.1%，增幅較1-5月收窄7.3個百分點；商品房開發投資同比下降7.9%，降幅持續擴大。

從各業態表現來看，2023年1-6月全國商品住宅銷售額5.66萬億元，同比上漲3.7%；辦公樓銷售額1,728億元，同比下降18.6%；商業營業用房成交3,185億元，同比下降17.7%，寫字樓與商業營業用房市場壓力仍然較大。

據悉，為克服市場環境壓力，大悅城控股快速制定應對策略方案及階段性銷售方案，采取多種舉措持續發力，持續提升開發效率，提升銷售能力。

如多維度打通線上渠道，還緊抓市場熱點，持續新媒體營銷創新，推出“大悅寵粉節”全國品牌聯動活動及線上直播，實現了良好的營銷效果。

同時，圍繞產品力和服務力提升，該公司實施標桿項目打造、住宅產品線升級等專項行動，提升產品品質。

上半年，該公司已打造多個當地明星標桿項目，并實現武漢光谷大悅城寫字樓、北京華遠中心等多宗大宗交易；同時，新入市項目如蘇州大悅獅山壹號首開即清盤，實現了良好去化。

據透露，大悅城控股上半年堅定踐行央企責任，高品質交付房屋近三千套。

隨著銷售型業務的持續發力，大悅城本期銷售回款同比增加，另外由于土增稅等稅費支出同比減少，致經營活動凈現金流61.18億元，同比增加64.79億元。

商業地產復蘇

與銷售型業務數據形成對比的，是持有型業務已在消費市場平穩恢復中顯露亮色。

中期報告顯示，上半年，大悅城持續探索并加速立體化布局，實現北京京西大悅城、無錫江南大悅城、廣州黃埔大悅匯成功開業，以“輕重并舉”引領商業提檔升級、助力消費變革求新，用商業力量賦能行業高質量發展。

至報告期末，該公司在營項目32個（含輕資產和非標準化產品），總商業面積346萬平方米；其中包括20個大悅城購物中心（含輕資產），總商業面積293萬平方米，1個大悅匯（輕資產），商業面積6萬平方米。在建、籌備的項目（含輕資產）13個，商業面積約148萬平方米。

該公司表示，聚焦重點區域、深耕核心城市，商業項目全國布局45個（重資產30個+輕資產15個），輕重并舉戰略取得實質進展。

據介紹，該公司還持續升維商業生態模式，在煥新消費體驗、強化品牌活力、賦能實體共贏等方面不斷提升。2023年上半年引入超400家全國、區域及城市的首店、旗艦店、定制店，加速公司整體品牌能級提質，進一步打造差異化、特色化的商業標簽。

2023年上半年，受企業持續升級商業能級與居民外出購物、聚餐、休閑活動增多等影響，實體商業客流恢復，經營情況好轉。報告期內，大悅城購物中心實現銷售額157.8億元，同比增長30%；客流量1.39億人次，同比增長55%；平均出租率90%。

而說起大悅城商業板塊，不得不提香港上市平臺大悅城地產。

大悅城地產同日披露的中期業績顯示，回顧期內，購物中心業務實現銷售額約為164億元，租金收入約14.84億元，同比增長53.5%。購物中心平均出租率92%，同比下降1個百分點，隨著市場復蘇，實體商業客流逐步恢復，出租率將穩步提升。

期內，該集團堅持輕重并舉的發展策略，運營天津和平大悅城、昆明大悅城、上海長風大悅城、西安大悅城、紹興國金大悅城、無錫江南大悅城等14個購物中心管理輸出項目，管理輸出及其他服務收入總額為1.212億元。

報告透露，下半年，大悅城還將持續擴大商業版圖，年內將有多個項目陸續入市，用城市級標桿項目實現與消費者的同頻共振。

另外，大悅城地產寫字樓業務強化市場研判，持續優化3C運營服務體系，深耕信息化建設，回顧期內實現租金收入約2.73億元，同比增長16.2%。

據此，上半年大悅城地產投資物業租金及相關服務收入總額約為21.50億元，同比增長32.2%。投資物業業務毛利率79%，同比增長4個百分點；購物中心及寫字樓收入占比分別約為83%和13%。

至于酒店經營業務，大悅城地產報告披露，上半年全國旅游市場全線復蘇、商旅出行需求得到集中釋放，該集團旗下各酒店抓住市場機會，著力提升市場占有率及平均房價。回顧期內，酒店經營業務收入約5.36億元，同比增長89.6%。酒店平均入住率74%，同比增長27個百分點。

現金流底線

除了抓業務發展，大悅城還注意加強資金管理，優化債務結構，守住現金流安全底線。

觀點新媒體查閱報告了解，于報告期末，大悅城控股經營活動產生的現金流量凈額為61.18億元，而去年同期為-3.6億元；投資活動產生的現金流量凈額為1.58億元，去年同期為-5829萬元。

在現金流入增加的同時，大悅城控股保持貸款償還率100%的記錄。

至2023年6月30日，期末現金及現金等價物余額為277.26億元，較上年同期增加約22億元。于報告期末，大悅城控股的資產負債率為77.01%，較上年末77.85%下降0.84個百分點，流動比率162.25%，較上年末的152.20%上升10.05個百分點。

另外，大悅城控股持續通過各類融資工具優化債務結構，降低融資成本，“在國家建立房地產調控長效機制的行業環境下保障了公司現金流安全”。

據觀點新媒體查悉，2023年上半年，該公司新增借款平均成本3.92%；上半年綜合融資成本為4.79%，較上年末下降3bps。報告期內，公司及控股子公司發行公司債券等共計30億元，合理安排負債期限比例，優化債務結構。

與此同時，香港上市平臺大悅城地產于2023年6月30日的銀行及其他計息借貸約為444.56億元，較2022年末457.67億元下降2.9%。凈負債占總權益的比率約為48.5%，較2022年末的49.5%下降1個百分點。計息借貸構成為人民幣約占68%，港幣及美元約占32%。有息借貸中，約193.55億元為固息借貸，其余為浮息借貸。

于2022年6月30日，大悅城地產獲得540.85億元的銀行授信額度，尚未動用的銀行授信額度227.05億元，全部以人民幣、港幣及美元計值，融資渠道暢通，授信額度充裕。