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7月13日，貝殼研究院發布《2021—2035年我國住房需求預測》（下稱《報告》），從總人口、城鎮化率、人均住房面積、住房拆除率及拆遷安置返還比等核心維度分析出發，對我國2021—2035年我國住房需求進行了預測。

《報告》測算，2021—2035年，在經濟高質量發展大背景下，我國將有201—247億平方米的新增住房需求。但總體來看，住房總需求呈現逐步“下臺階”的特征，2035年住房總需求降至13.3億平米，15年間年均降速2.5%。

考慮到住房價格溫和上漲，年均漲幅為4.3%，預計2021—2035年我國住宅交易額年均22—27萬億元。到2035年，我國住房市場總交易額將達29.2萬億，15年間年均增速1.8%。

《報告》還分析，未來新增住房需求包括剛性住房需求、改善性住房需求和拆遷需求。從不同住房需求的趨勢變化上看，隨著新增人口減少、城鎮化進度放緩，改善性住房需求主導地位持續提升，剛性住房需求將逐步降低。

人口從農村向城鎮異地轉移帶來的剛性住房需求，預計2021—2035年新增剛需約39億平米，占總需求的18%；2035年剛性住房需求占比降至11%。

城鎮居民住房面積增加帶來的改善性住房需求，預計2021—2035年新增改善性需求約120億平米，占總需求的54%；2035年改善性住房需求約7.7億平方米，占總需求的58%。

城鎮老舊房屋拆除重建帶來的拆遷需求，預計2021—2035年新增拆遷需求約63億平米，年均約4.2億平米，占總需求的28%；2035年拆遷需求約4.2億平方米，占總需求的31%。

《報告》數據還顯示，當前我國二手房成交量占比在20%附近，仍處在存量市場發展的起步階段。綜合美日等發達國家經驗，存量市場的崛起是必然趨勢。

該機構認為，未來我國樓市存量化將加深，到2035年二手房GMV接近14萬億元，占住房總交易額的47%，與新房交易額基本相當。

存量市場的深化和城市更新需求的穩定，意味著圍繞存量住房的需求服務有巨大的市場空間，品質物業、房屋交易、租賃運營、裝修、改造等衍生服務需求有望持續擴大。