隨著近期爛尾樓現象引發廣泛關注，對商品房預售制進行改革呼聲再起。

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多位受訪人士認為，商品房預售制潛藏的風險確實存在，且當前問題集中顯現，因此預售制的實施和落地模式確有調整必要。

有專家建議，商品房預售制應由一次性全額付款，改為按工程進度分期付款。

“按工程進度分期付款的方式，目前還不適合快速全面推行，可以先在部分城市試點推行。結合房地產行業現狀，試點先行，穩步推進，用3-5年時間過渡更為合適。”58安居客房產研究院分院院長張波告訴記者。

專家提議按工程進度分期支付

在中國房地產市場快速發展的20年中，商品房預售制起到了重要的作用，不過目前這一制度面臨更多考驗。

“目前商品房銷售中，預售占比達到百分之八九十，僅有百分之一二十為現房銷售。在樓市發展黃金期，預售制存在的問題容易被忽略，但在樓市下行期，其弊端就會凸顯。”中國城市經濟專家委員會副主任宋丁表示。

值得關注的是，在今年兩會期間，全國人大代表、江西省住建廳廳長盧天錫曾提議從完善商品房預售管理制度入手，有效防范房地產市場風險。

“現行‘一次性全額支付’預付款的方式，使商品房預售實際上變成了商品房銷售，購房者購買的房屋實際上是期房或者是樓花，這明顯加重了購房人義務、負擔，增加了購房人風險，有失公平原則。一旦出現項目爛尾等問題，將給購房人造成巨大損失。” 盧天錫說。

對此，盧天錫建議，調整購房款付款方式，改變當前由購房人“一次性全額”付款并由監管部門按進度撥付預售資金的模式，變為購房人按工程進度分期付款的模式，即在工程投資額或工程形象進度達到一定標準后，由購房人繳納規定比例的首付款，剩余款項按預售合同約定的工程進度分期支付，項目達到竣工交付條件后支付尾款，其中一定額度轉入由政府監管的質量保修金專戶。

據了解，目前已有部分國家在實施預售制時，購房者根據工程進度分期付款。

例如，法國的預售制度定金僅占0-5%，購房者支付預售房的房款時必須分期支付。若工程不超過1年，買家可預付房屋總價的5%；工程達到2年，買家需要支付房屋總價的2%，超過2年的則不用支付定金。且房款分期支付，即地基建好后支付35%，房屋封頂交到70%，所有的基本建設工程結束后交至95%，房屋交付后繳清余下的5%。

此外，德國預售制相關法規規定，購房者與開發商簽署購房合同時，購房者并不需要支付購房款，而是一般在地基動工后支付10%，主體封頂后支付30%，門窗安裝或者裝修后再開始陸續支付后期資金。

“如果國內預售制度能與國際接軌是好事，目前國內的預售制度是造成房地產商普遍杠桿較高的原因之一。”協縱策略管理集團聯合創始人黃立沖告訴記者。

嚴格監管預售資金是關鍵

“當下對預售制度進行調整確有必要，而調整購房款付款方式是可行的。不過未來現房銷售是趨勢，但推行需要更長時間。”張波向記者表示。

億翰智庫研究總監于小雨也認為，商品房預售制改為按工程進度分期付款具有可行性，但是短期內實行的可能性不大，也不能解決當下地產行業的問題。

“涉及這種大的制度調整需要同步出臺配合政策，以確保購房者的錢能在一定期限內支付，現有規則和以往規則如何銜接等一系列問題都需要論證，不是一朝一夕能定下來的。”于小雨稱。

其進一步表示，購房者不論是一次性付款還是分期付款，都需要預售資金能夠被嚴格監管，防止資金被開發商挪用。

首都經濟貿易大學教授、北京市房地產法學會副會長兼秘書長趙秀池告訴記者，如監管不到位，購房者按工程進度分期付款仍然有一定風險，樓盤仍有可能不能按時竣工交付。如果只是購房款的支付方式發生變化，難以解決目前爛尾樓問題。

“目前階段，商品房預售制還未到應該取消階段，但是對其存在的弊端一定要進行干預，在制度上很有必要去做一些調整。”宋丁表示。