樓市利好不斷，二級市場對房地產股票做多熱情高漲。那么，樓市實際成交究竟如何？

近日，中國證券報記者對北京、濟南的樓市進行了調研。調研發現，雖然受疫情等因素影響，成交量有限，但一些樓盤銷售卻在喊“漲”。

售樓處“喊漲”

(相關資料圖)

濟南今冬的最強寒潮也沒能擋住購房者的熱情。11月30日下午，記者來到位于盛福片區的保利某樓盤售樓處，經過掃描場所碼和測溫等防疫措施之后，進入售樓處內部。雖然是工作日，但是前來看房的顧客不在少數。

濟南某售樓處現場（ 本報記者 張鵬飛 攝）

“雖然疫情有一定影響，但是近期來我們樓盤看房的人還是挺多的。”置業顧問薛辰（化名）告訴記者。該樓盤于11月中旬首次開盤，首開的三棟樓中，兩棟洋房已經售罄，截至月底已經賣出去100多套房子。

在戶型和價格方面，該樓盤定位剛性改善盤，面積主打100㎡-130㎡區間，其中105㎡的小高層價格在1.9萬元左右，而面積稍大一點的117㎡、127㎡的洋房價格則達2.2萬元左右。

“我們的洋房在周邊區域已經算是最低價格了，附近樓盤同樣戶型基本賣到2.3萬元左右，因為是首次開盤，定價較低一些。”薛辰說，“如果有意向購房的話，建議最好先付定金鎖定房源和價格。因為我們樓盤不愁賣，后面隨著加推，價格恐怕只會越來越高。”

不止濟南，記者在北京多位樓盤銷售口中，也聽到了“未來可能會漲價”的說法。

“最近雖然沒有什么帶看，但我們成交還是不錯的。我昨天就剛簽約了一套，其他同事也有簽約。都是之前帶看的客戶，最近賣房的錢到賬了，就在網上打款了。”位于北京通州區新房樓盤銷售人員王大志對中國證券報記者表示。

“我們的項目屬于臺湖區域，目前因為帶看比較少，一直在做優惠。但隨著后續帶看量上來，價格肯定會漲。我們跟所有客戶都是這么說，臺湖地區取消’雙限’之前，買我們的項目是需要繳納通州社保的。現在符合條件的購房者多了，很多人看好這個片區，只要市場回暖、疫情影響轉淡，這個片區的價格肯定會上浮。”王大志對中國證券報記者表示，“我們的地塊是2022年初拿的，項目預計2024年11月底之前實現交付，項目備案價為5.8萬元/平方米至6萬元/平方米，目前算上折扣賣5.4萬元/平方米至5.8萬元/平方米。未來，即便按照備案價賣，也比現在貴不少。”

11月8日，北京市住房和城鄉建設委員會、北京經濟技術開發區管理委員會、北京市通州區人民政府發布《關于加強亦莊新城臺馬地區商品住房管理的通知》。自此，北京通州區臺湖、馬駒橋地區正式取消購房“雙限”政策，商品住房（包括新建商品住房和二手住房）執行北京經濟技術開發區商品住房政策有關規定。

二手房掛牌量創新高

除了新房，記者還對北京地區的二手房市場進行了調研。調研發現，目前北京地區二手房掛牌量位于高位，但成交較為有限。

“從內部系統看，我們片區的新增掛牌房源量創了新高。”位于豐臺區某中介經紀人楊昊對中國證券報記者表示，“很多經紀人居家辦公，小區帶看受疫情影響比較大。所以成交量很小，即便打電話給客戶，客戶也是居家狀態。除非前期已帶看，否則很難成交。”

據楊昊介紹，隨著掛牌量的走高以及去化速度變慢，房東心態出現了兩極分化，著急成交的房東談價意愿增強。

北京住建委官網數據顯示，11月北京二手房成交10750套，環比下跌4.1%，同比下跌9.3%。

麥田房產監測數據顯示，11月第三周以后，帶看量環比下滑超過三成，主要原因在于受疫情影響，房東配合看房和客戶出門看房的意愿雙雙降低。

“二手房市場對新房市場有較強的分流作用，二手房市場掛牌量激增，對于一些在新房和二手房之間徘徊的人來說，有較強的吸引作用。畢竟二手房都是現房，且面對的是業主本人，有一定的議價空間。”多位業內人士指出。

購房者心態有所轉變

“如果買新房，當然先考慮開發商的資質。”購房者焦楠對中國證券報記者表示，“大的品牌房企，交付和品質有保障，對購房者更有吸引力一些。隨著保交樓政策陸續出臺，開發商融資環境變好，作為購房者來說，我們肯定也會受到鼓舞。”

薛辰說：“因為前期樓盤交付都比較準時，客戶對我們保障交付的能力還是比較有信心的。此前跟同行朋友交流時了解到，國央企背景的樓盤整體賣得不錯。”

除房企的背景外，樓盤所處的地段和區域仍是購房者考慮的核心因素。“像濟南目前比較熱門的雪山片區、盛福片區，各樓盤銷售都不錯，基本不愁賣的狀態。”上述人士告訴記者，“而像槐蔭區、天橋區相對比較冷門，新盤項目基本上也是門可羅雀，項目開盤一兩年多仍然沒賣完的也不在少數。”

濟南某大型房企下屬項目的營銷負責人王先生分析，“經過國家近年來的政策調控，現在的房子已經基本回歸到居住屬性。購房者也越來越理性，有資源支撐的核心區域更受關注，這樣的支撐有利于房子保值，流動性也更好，這成為購房者買房的一個基礎邏輯。”