文：任澤平團隊

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導讀

當前樓市呈現點狀復蘇，商品房成交量在邊際修復、資金寬裕的房企補充優質土儲。從結構上看：二手房市場好于新房、一二線城市好于三四線城市、改善型需求強于剛需。春節后三周，44城新房累計成交面積同比下降31%、20城二手房同比增長56%，其中，北京、深圳、杭州等核心一二線城市樓市成交量先回暖。分房型看，1月70%的代表城市90平以下剛需產品成交占比下降、60%的代表城市120平以上的改善型產品成交占比明顯提升。中高端改善型需求率先釋放，剛需群體由于收入預期、就業預期相對較低，信心仍未恢復、處于觀望期。

近期國家出臺了系列穩樓市措施，房地產市場低位企穩，但樓市重啟仍需政策注入信心，剛需仍待呵護。

房地產是周期之母，穩樓市有助于穩經濟、穩就業、防風險。相信隨著一系列穩樓市政策的出臺，房地產市場既能實現短期從改善型到剛需的全面復蘇，又能實現長期穩步健康發展。

正文

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1 現狀：市場信心逐漸修復、改善需求先行

隨著系列穩樓市政策出臺，市場信心逐漸筑底，2023年初至今，房屋咨詢帶看活躍度明顯提升、經紀人交易信心指數改善、市場預期景氣度回暖，商品房成交量邊際修復，具體呈現以下特點：

1）二手房成交回暖，新房不確定性仍存。從新房看，春節后的三周，我們統計的44城新房累計成交面積同比2022年下降31%、較2019年下降36.6%。從二手房看，春節后的三周，20城二手房累計成交面積同比2022年增長56%、較2019年增長31.5%。二手房市場回暖或有兩方面原因：一是，近一年二手房掛牌價有所回調，且可選擇的位置范圍更廣；二是，居民對期房交付能力的信心未完全恢復。

2）熱點城市韌性較強、先行復蘇。新房市場，北京、杭州等核心城市樓市率先回暖，春節后的三周，商品房累計銷售面積實現同比正增長；二手房市場，春節后的三周，深圳、杭州、成都二手房累計成交面積同比增幅領先。從價格看，根據國家統計局數據，1月一、二線城市房價企穩，新房分別環比增長0.2%、0.1%，二手房分別環比增長0.4%、-0.3%，二線城市二手房價降幅有所收窄。

3）改善型需求率先修復、剛需仍在觀望。受近年國內外宏觀環境影響，企業經營面臨挑戰、居民收入受到沖擊，疊加樓盤交付問題，市場觀望情緒濃厚，而剛需群體風險偏好相對較低，收入和就業預期低。根據中指院數據，1月70%的代表城市90平以下剛需產品成交占比下降、60%的代表城市120平以上的改善產品成交占比提升。

4）核心板塊、配套完善的中高品質新樓盤更受歡迎。一方面，核心板塊新房和二手房價格“倒掛”更明顯，購房“安全墊”更高；另一方面，購買中高品質樓盤的群體多為中高收入群體，其收入受經濟波動影響較小，購買力強。根據我們調研，熱點城市如蘇州等地的核心區域樓盤，基本上是“開盤即清盤”的狀態。

5）土地市場回暖、資金寬裕的房企補充優質土儲。2023年第一輪集中供地熱度有所回暖，熱點城市土地市場迎來開門紅。杭州、蘇州土拍平均溢價率約9.3%、7.5%，均處2021年首次集中供地后的高位。近期土拍市場回暖反映出企業預期逐漸在修復。

2 分區域：核心一二線城市樓市小陽春或將來臨

隨著我國置業人群及人口總量依次見頂回落、住房存量基本平衡，房地產市場進入“結構分化”期，不同區域樓市表現也不盡相同。根據我們的“長期看人口、中期看土地、短期看金融”的分析框架，人口凈流入、庫存去化快的城市具備潛力，而無突出優勢產業、人口流出、庫存高企的城市將面臨較大的去化壓力。

1）需求端看，人口總量和結構影響購房需求。一方面，人口總量、人口紅利和人力資本是決定經濟潛在增長率的關鍵指標，居民收入增長和消費升級會帶動住房需求；另一方面，主力置業人群是決定購房需求的直接因素。一般來說，20-35歲人群數量決定首次置業需求，35-50歲人群數量決定改善型置業需求。

在我們統計的一二線城市中，近十年、近五年常住人口年均增量均靠前的城市有成都、鄭州、杭州、武漢、西安等城市，北京、上海由于嚴控人口，近年常住人口增量維持較低水平，但仍有大量中高端人才凈流入。分結構看，人口較為年輕的城市有深圳、東莞、廈門、佛山、廣州、鄭州，65歲及以上人口占比不到10%，而南通、煙臺、重慶、大連等城市老齡占比超15%。

2）供給端看，庫存反映了供需情況，如果去化周期短，則說明該區域房子熱銷、庫存消化快，市場熱度高；如果去化周期較長，則說明該區域房子滯銷、庫存積壓。根據中指院數據，2022年12月，合肥、蘇州、西安、深圳、成都的商品住宅去化周期不到12個月；而鄭州、天津、沈陽、重慶的商品住宅庫存去化周期均大于20個月、庫存積累，去化壓力較大。

3）從政策端看，一方面，供給端穩樓市“三支箭”政策有利于化解市場風險、提升市場信心；另一方面，隨著需求端政策邊際放松，政策效果逐步累積，核心一二線城市或將率先回暖。今年以來，中央層面出臺了房貸利率動態調整政策，強調大力支持剛性和改善性住房需求。地方層面，各地積極響應中央政策、根據過去房價情況動態調整房貸利率，下調首套和二套房首付比，適當放寬限購政策，降低交易稅費等。

2023年1月，央行、銀保監會發布通知，決定建立首套住房貸款利率政策動態調整機制。新建商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月均下降的城市，可階段性維持、下調或取消當地首套住房貸款利率政策下限。

根據國家統計局2022年10-12月數據，70個大中城市中，有35個城市符合降低首套房貸利率的標準，其中二線城市14個、三四線城市21個。隨著政策出臺，符合條件的城市紛紛下調首套房貸利率，天津、石家莊、太原等地已將首套房貸利率將至4.1%以下，隨著房貸利率下降，居民購房成本降低，部分城市房價開始修復。2月份，房價連續3個月下降的城市數量有所下降。根據2022年11月至2023年1月數據，有21個城市符合降低首套房貸利率的標準，其中二線城市8個、三四線城市13個，分別較上月減少6個、8個。

當前，我國重點城市首套房貸利率低至4.10%，相較歷史低點仍有下降空間，未來地方可根據市場情況酌情調整利率。廈門、南寧等二線城市和秦皇島、錦州等三線城市房貸利率仍有進一步下降空間。

3 城市內：高端產業集聚、配套豐富的核心城區或率先回暖

值得注意的是，即使核心城市有小陽春，城市內部也會分化，擁有高端產業、配套豐富的核心城區將會逐漸回暖，但偏遠地區、配套較差的區域回暖有限。

1）全面普漲時代結束，人隨產業走，有高端產業支撐、配套資源優質的板塊將會優先復蘇。一方面，核心城區優質產業集聚，匯集眾多人才、高端人才占比高，購買力更強；另一方面，核心城區配套資源豐富，交通、醫療、教育、商業等資源優質，是高購買力群體的首選項。隨著市場確定性增強，核心區域成交回暖將帶動接收人口和中高端產業外溢的區域回暖。

2）改善時代來臨，居民對居住品質要求有所提升，中高品質項目更受歡迎。從戶型看，大面積戶型需求逐漸釋放。一方面，雖然我國人均居住面積持續增長，但仍有大量家庭居住面積小。根據七普數據，人均住房建筑面積低于30平的家庭戶占比31.8%。另一方面，隨著居家期間，多人共處一室幾率增加，小面積房屋弊端顯現，個人空間不足、隱私難以保證，特別對于大家庭來說，平均活動空間較小、居住體驗感差，大面積戶型需求被激發出來。從物業服務看，隨著消費升級，居民愿意為高品質的物業服務買單，擁有好物業的項目也會更加受歡迎。優質的服務不僅包括保潔、安保、設備維修，還包括對于公共空間的維護、小區的定期翻新以及引入智能化管理服務。

4 啟示：短期穩樓市，長期取消預售制、新房改

短期：在堅持“房住不炒”前提下，各城市應因城施策適度松綁樓市，提振市場信心。

1）適當降低人口流入地區限購門檻，增強市場信心。適當降低落戶和購房門檻，如適當降低本地及外地戶籍購買房屋的社保繳納年限標準等。

2）下調首套首付比和改善型二套首付比，減少剛需人群和改善型購房人群的首付壓力，實現居民“住有所居”“住有宜居”。

3）下調房貸利率，加快貸款審批。下調房貸利率將有利于減少貸款利息支出，減輕還貸壓力，提振需求。

4）推行便民政策，如支持銀行降低存量房貸利率、“帶押過戶”，此類善政未來值得推廣。

5）對于二孩以上家庭，給予房貸利率、首付比、住房補貼等支持，在提振市場的同時提振生育率。

6）降低土地增值稅、二手房交易的契稅和個人所得稅等。

長期：取消預售制；通過“城市群戰略、人地掛鉤、金融穩定、房地產稅、租購并舉”等構建新發展模式，促進長期平穩健康發展。

1）預售制是98年房改時的權宜之計，現在全國套戶比超過1，從大開發進入存量時代，對購房民眾不公平的預售制已經過時了，該取消了，改為現房銷售、保護購房者權益。

對居民而言，取消預售制、實施現房銷售可以避免購房者承擔房屋交付風險，一手交錢、一手交貨，保障購房者權益，有助于恢復居民對新房市場的信心。

對行業而言，取消預售制、現房銷售能夠防止企業過度舉債、高杠桿擴張，避免因行業在下行周期而引發資金鏈斷裂、項目擱置或停工等風險。

對開發商而言，如果取消預售制，開發商將拼的不是五花八門、眼花繚亂、不知道能不能兌現的營銷手段，而是所見即所得的過硬的產品質量和誠信。這樣將極大的提升開發商的建筑質量，實現良幣驅逐劣幣。

2）根據我們對國外住房制度和房地產市場的研究，結合中國住房制度現狀和發展階段，建議以城市群戰略、人地掛鉤、金融穩定、房地產稅、租購并舉為五大支柱構建長期住房制度。

推動都市圈城市群戰略。人隨產業走，人往高處走。二十大報告指出，深入實施區域協調發展戰略、區域重大戰略、主體功能區戰略、新型城鎮化戰略。

以常住人口增量為核心改革“人地掛鉤”，優化土地供應。推行新增常住人口與土地供應掛鉤、跨省耕地占補平衡與城鄉用地增減掛鉤，嚴格執行“庫存去化周期與供地掛鉤”原則，優化當前土地供應模式。

保持貨幣政策和房地產金融政策長期穩定。穩定購房者預期，支持剛需和改善型購房需求。規范房企融資用途，支持房企合理融資需求，提供一定時間窗口讓存在問題的房地產企業有自救機會。

穩步推動房地產稅試點。房地產稅替代土地財政是大勢所趨，2021年，中央提出開展房地產稅改革試點工作。未來有必要建立科學的經濟模型評估房地產稅對各方影響。

二十大報告強調，“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”。