REITs的高配售比例一直是發(fā)行過程中的慣例，戰(zhàn)略配售比例超過七成的產(chǎn)品比比皆是，而留給普通散戶的份額往往較少，以萬元認購最終獲配幾十元的現(xiàn)象時有發(fā)生。在REITs二級市場走勢強勁的背景下，散戶打新的熱情高燒不退卻最終收益寥寥。

有業(yè)內(nèi)人士認為，機構投資者積極參與雖然有助于REITs發(fā)行，但是其占比過高同樣存在弊端，適度擴大散戶投資者的認購比例或是未來REITs發(fā)行的趨勢。

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優(yōu)質(zhì)REITs僧多粥少，散戶打新難有高收益

3月5日，中航京能光伏REIT與中信建投國家電投新能源REIT兩單REITs發(fā)布詢價公告，從公開信息了解到，兩單項目的戰(zhàn)略配售部分占比較高，其中中航京能光伏REIT占比達79%，中信建投國家電投新能源REIT占比也達到75%。

說明書中提到，中航京能光伏REIT原始權益人與同一控制下關聯(lián)方的董事、監(jiān)事及高級管理人員(特別是對原始權益人公司治理及發(fā)展有較大貢獻的人員)通過鉑紳思文5號私募證券投資基金(簡稱“思文5號基金”)參與本次戰(zhàn)略配售?；鹨?guī)模1.6億元，這一現(xiàn)象在已經(jīng)上市的產(chǎn)品中尚屬首次。

REITs的高配售比例一直是發(fā)行過程中的慣例，除了上述兩只基金外，已發(fā)行的產(chǎn)品中平均戰(zhàn)略配售比例達到67%。其中中金安徽交控REIT最高，達到80%，其次是富國首創(chuàng)水務REIT等7只產(chǎn)品配售比例超過70%，最低的是國泰君安臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT與華安張江光大REIT兩只產(chǎn)品，均約為55%。

天相投顧解釋其中原因時認為，首先，戰(zhàn)略配售的機構往往屬于專業(yè)投資者，其對于項目風險與收益的研究相較于普通投資者往往更深入，因此在REITs詢價發(fā)行過程中有利于資產(chǎn)合理定價；另外，參與戰(zhàn)略配售的機構屬于長期資金，其積極參與也有利于穩(wěn)定市場預期，有助于REITs的成功發(fā)行。

得益于底層資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)成熟、現(xiàn)金流預期相對明確、強制分紅等特性，REITs產(chǎn)品在二級市場的表現(xiàn)非常亮眼，如華安張江光大REIT、紅土創(chuàng)新鹽田港REIT以及中金普洛斯REIT三只產(chǎn)品上市以來漲超30%，這在同期間內(nèi)震蕩的大盤走勢下更為難得。因此REITs在發(fā)行的過程中總是備受散戶投資者熱捧，網(wǎng)下認購頻頻創(chuàng)出百倍記錄，普通投資者以一萬元認購，往往只能獲配幾十元的額度，散戶“打新”的熱情高燒不退，但最終卻難有高收益。

天相投顧同時也認為，機構投資者積極參與雖然有助于REITs發(fā)行，但是其占比過高同樣存在弊端。首先，由于戰(zhàn)略配售投資者認購的份額在鎖定期內(nèi)無法流通，這就容易造成二級市場流通的份額占比較小，流動性缺乏可能造成流通份額過高的價格波動，一些規(guī)模較小的REITs尤其如此；另外，散戶占比過低也使得普通投資者無法充分分享REITs資產(chǎn)所帶來的收益，造成散戶參與感較低，從長期來看不利于擴大REITs市場的規(guī)模。因此，適度擴大散戶投資者的認購比例或是未來REITs發(fā)行的趨勢。

解禁沖擊有限，機構長期持有意愿較強

在REITs基金被機構投資者高比例持有之時，市場也在擔心如若大規(guī)模解禁，是否會造成行情大幅度波動，導致散戶投資者不僅在打新期間分的蛋糕較小，而且在二級市場中難逃虧損。

據(jù)了解，公募REITs在發(fā)行時總份額分為三部分，分別面向戰(zhàn)略配售投資者、網(wǎng)下投資者和公眾投資者發(fā)售。其中，原始權益人的限售期為60個月，原始權益人關聯(lián)方的限售期為36個月，其他戰(zhàn)略配售投資者的限售期為12個月。

去年6月，首批REITs基金迎來周年考，其他戰(zhàn)略配售投資者限售部分解禁，投資者對此給予了高度關注。回顧當時的行情，可以發(fā)現(xiàn)，市場預期解禁影響短期價格，因此在5月底6月初，首批上市的9只REITs經(jīng)歷了不同程度的回調(diào)，提前釋放了解禁壓力，解禁期表現(xiàn)相對平穩(wěn)。

天相投顧表示，Reits和目前市場的權益、債券類產(chǎn)品收益相關性較低，仍屬于稀缺資源，對機構投資者來說具有良好的配置價值，未來機構的參與熱情預計只會更高。因此，在Reits資產(chǎn)規(guī)模相較于資本市場規(guī)模仍低的情況下，機構未來大規(guī)模減持的可能性較低。

華北一位基金公司高管對記者表示，以原始權益人為例，雖然有5年的限售期，但是作為基礎設施項目的原持有人，他們減持的可能性微乎其微，且對于機構投資者而言，REITs項目的分紅率非常有吸引力?！艾F(xiàn)在銀行定存利率相對而言比較低，而REITs每年固定分紅可以超過4%，對于機構投資者來說是非常優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)了，適合長期拿著?！彼f。