近期，深圳“統租”城中村房源用作保租房事件引發市場熱議。

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位于深圳南山區西麗街道的白芒村，成為深圳此輪“統租”行動中涉及的城中村之一。據了解，由于低房租，該城中村房源吸引了大批在南山附近工廠等上班的打工一族承租。

在市場流傳的相關截圖中，一位白芒村村民透露，為了“統租”，深圳相關部門給出的租金很高，經過各項的補貼疊加，租金回報可在15年左右回本，比其自己租出去的租金要高2倍以上。

由于改造成本較高，統組房未來租金是否會上漲，從而加劇部分人群支付租金的壓力？

對此，廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也發出疑問，“租金較低、配套還好的保租房，還有一定發展空間，但‘租金低，還能配套好’，這能實現嗎？可持續嗎？”

補缺龐大保障房需求

對于深圳此次展開的“統租”工作，國家高端智庫CDI研究院宋丁表示，為迎合深圳保障性住房中的保障性租賃住房發展的需要，深圳每年需要建設籌集大量的保障性住房，這對深圳來說存在較大壓力。

“如此大體量的保障房需求，不可能全部通過新建的方式去籌集，而在已有的商品房小區里去籌集，難度也非常大，因此擁有550萬套的城中村房源成為了補缺口的重要渠道之一。”宋丁稱。

據深圳業內人士陳小斌介紹，深圳以往為滿足人才住房需求，曾整租過商品住宅小區，但從城中村大量統租房源是今年才開始。

“深圳保障房建設壓力比較大，光靠新建和購買很難完成任務，而租賃住房因為沒有太高的標準，從城中村統租，當然是見效最快，也能照顧到各方利益的方式。”陳小斌進一步表示。

據深圳官方6月5日透過微信公眾號深圳發布公布的數據顯示，2021-2027年深圳全市將累計新增建設籌集保障性住房100萬套（間），覆蓋約350萬-400萬人。預計到2035年，全市保障性住房覆蓋人群將達到約500萬人，約占全市常住人口的26%。

同時，今年深圳全市計劃通過城中村規模化品質化改造提升，籌集保障性住房5.2萬套（間），約占全市城中村租賃住房總量的1%。

此外，考慮城中村的差異性，深圳市規資部門綜合評估城中村區位、交通、規劃管控要求、資源稟賦等發展條件，將深圳市城中村整治提升劃分為綜合提升類、產業配套類、特色發展類、控制引導類和基本保障類等5類。其中，僅部分綜合提升類、產業配套類城中村涉及城中村保障性住房規模化品質化改造提升。其余類別均不涉及城中村保障性住房籌集。

“統租”房可持續嗎？

雖然“統租”房源能補缺深圳龐大的保障房需求，但是也引發了市場的一些擔憂，其中，升級改造后的租金是否上漲，成為擔憂問題之一。

深圳官方稱，“城中村是很多來深建設者包括低收入群體的落腳點，城中村保障性住房規模化品質化改造提升是我市保障性住房建設籌集渠道之一。實施城中村保障性住房規模化品質化改造提升的目的，就是要更好解決來深建設者住房問題，讓他們住上更高品質、更加安全的房子。”

對于規模化品質化改造提升后的城中村房源租金價格會不會上漲？深圳市住房建設局相關負責人稱，“城中村保障性住房規模化品質化改造提升由政府主導籌集，改造后的租金以不漲為原則，單套租金原則上與改造前基本持平，即便個別房源因改造成本高、投入較大、建筑結構復雜，也必須嚴格控制成本、嚴格控制價格、嚴格加強價格監督。”

不過，有業內人士認為，“原有的城中村出租模式，是成本和租金最低的一種模式。一旦機構或資金介入，考慮到改造、管理、投融資等成本，租金必然上漲。即便有政府補貼，也只是一時，不可能長期補下去。因為保租房是市場化運營的，政府補貼只是起到激勵進入，降低前期投入成本的一種獎補。”

深圳業內人士朱羅紀表示，回溯當年的“萬村風波”，引發輿情沸騰最重要的一點是，改造后租金上漲過于劇烈，如今在有“萬村風波”案例背景下，即便改造后的房源租金上漲最高“不超過10%”，原來的租客回租的可能性也不大。

“一個合理的建議是，由相關部門和集體合作出資，給城中村做配套，最后依然是回到一個高度分散、自由的租房市場去。退一步，對每個區域都嚴格控制它的收儲比例——比如上限就是10-20%的房屋量。以此來減少對市場的沖擊。”朱羅紀稱。

而對于收儲比例，深圳官方最新回應稱，“我們不會在深圳所有的城中村開展規模化品質化改造提升籌集保障性住房。進行改造提升的城中村，占全市城中村中的較小部分。”

“即便還要統租，也要控制節奏、控制規模，特別要做好相關配套保障政策的安排，杜絕對租金的拉動，以及對租客心理的巨大沖擊，同時確保職住平衡，確保學前和義務教育不受任何影響。”李宇嘉發表意見到。