“跌跌不休”的公募REITs迎來了久違的反彈，拐點來了嗎？

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近三個交易日，公募REITs在連續多日大跌后小幅回暖。Wind數據顯示，截至6月9日收盤，上市的27只公募REITs在近三個交易日全部收紅，平均漲幅3.33%，其中4只REITs上漲超5%。

與此同時，基金管理人和原始權益人也集中發布公告，啟動基金份額增持預案，釋放出積極信號。6月7日，中交投資和中交二航局公告，擬使用自有資金或自籌資金增持華夏中國交建REIT，不超過3420萬份；中關村發展集團發布了后續份額增持的安排；此外，中航基金、建信資本也紛紛公告，使用固有資金增持中航京能光伏REIT和建信中關村REIT份額，合計增持資金不超過8000萬元。

而在此之前，公募REITs一度深陷基本面不及預期、機構投資者集中減持、場內流動性轉弱等不利因素的共振中，自2月以來一直處于普跌行情。其中，中證REITs指數今年以來一度下跌近20%，9只產品跌破發行價，不少產品的場內價格已經大幅折價。

在經歷了二級市場的大幅回調后，多位機構人士在接受證券時報·券商中國記者采訪時表示，當前公募REITs的估值水平已趨于理性，部分項目配置價值進一步顯現。

公募REITs迎來久違反彈

近三個交易日，“跌跌不休”的公募REITs迎來了難得的反彈。Wind數據顯示，截至6月9日收盤，上市的27只公募REITs在近三個交易日全部收紅，平均漲幅3.33%，其中，建信中關村REIT上漲6.65%，國泰君安東久新經濟REIT、平安廣州廣河REIT、中金安徽交控REIT上漲超5%。

此外，多只公募REITs的區間成交額也有明顯放大。其中，中信建投國家電投新能源REIT在近三個交易日的成交額合計高達1.3億元，華夏中國交建REIT、國泰君安臨港創新產業園REIT、建信中關村REIT、中金普洛斯REIT等多只產品的區間成交額也超過了5000萬。

究竟是哪些資金在進場？近日，多只REITs密集發布了增持的公告，基金管理人和原始權益人紛紛出手，啟動基金份額增持預案，釋放出積極信號。

6月7日，京能光伏REIT發布《中航基金管理有限公司關于使用固有資金投資中航京能光伏封閉式基礎設施證券投資基金的公告》表示，京能光伏REIT基金管理人中航基金計劃使用固有資金增持本基金份額，增持金額不超過3,000萬元 。

華夏中交REIT發布《關于基金原始權益人進一步增持基金份額計劃的公告》表示，原始權益人中交投資及中交二航局擬合計增持不超過34,200,000份（占基金總份額3.42%）。按中交REIT6月6日收盤價6.184元算，增持金額在2.115億元左右。此前原始權益人之一致行動人中交資本增持金額在1億元左右。

此外，建信中關村REIT發布《建信基金管理有限責任公司關于計劃使用基金子公司自有資金投資建信中關村產業園封閉式基礎設施證券投資基金的公告》表示，基金管理人建信基金的子公司建信資本在2023年4月21日-6月6日買入2700萬元中關村REIT，擬于本年底前繼續增持不超過5000萬元。此外，中關村REIT發布《關于招租及增持意向的公告》表示，原始權益人的控股股東中發展集團或其相關方有增持基金份額意向，適時進行增持。

機構投資者集中減持一度引發負反饋

而在此之前，公募REITs一度遭遇了較大幅度的回調，業內人士認為，這是由基本面不及預期、悲觀情緒蔓延、機構投資者占比較高、投資者行為趨同、場內流動性不足等多重原因共同導致的結果。

富國首創水務REIT基金經理李盛向證券時報·券商中國記者表示，今年以來REITs二級市場的持續調整，主要受兩方面因素影響，一是部分REITs產品運營業績不達預期，投資人悲觀情緒共振；二是目前REITs投資人群體相對單一，投資行為趨同導致放大效應，加劇了REITs的下跌。

從運營業績來看，據國盛證券研報統計，2022年全年有8單公募REITs的EBITDA（稅息折舊及攤銷前利潤）完成度不及預期。其中，高速類REITs業績表現受到通行量下降的影響，5單REITs年化EBITDA完成度在80%上下，均顯著低于說明書預測值；生態環保類REITs首創水務項目受到全年降水量較低因素等影響完成度為82.76%；園區類REITs受宏觀經濟的影響，出租率整體呈現下滑趨勢，業績表現分化，部分產品完成度低至88.61%。

從投資者結構來看，公募REITs的機構投資者持有占比較高，且在2022年進一步提高。據中金公司研報統計，截至2022年末，公募REITs機構投資者持有比例平均為92.3%，其中首批項目機構投資者持有比例平均為89.3%，較2021年末提升1.36pp，機構集中度進一步上升。從2022年末各項目流通盤前十大投資機構類型來看，券商自營、資管及保險機構占前十大投資機構持倉總額的比例較高，平均分別為43.8%、28.8%及16.9%。

平安理財固定收益投資部執行副總經理孫鑫認為，REITs品種在國內仍屬新生事物，機構投資人對這一品種的流動性、波動性和回撤特征認識不充分，部分機構設置的預警/平倉線條件過緊，還有部分機構在前期市場快速上漲過程中脫離基本面追高進一步抬升了平均持倉成本，因此在市場持續下跌過程中頻繁觸發被動減持。

“而當前的大宗市場缺乏交易對手，機構資金在短期內進行集中場內減持，會在流動性已經轉弱的市場環境下進一步以小成交量拉低當天收盤價格，連續引發市場負面反饋?！?孫鑫表示。

當前估值水平已趨于理性

REITs市場的回調可能帶來入市機會，在經歷了二級市場的大幅回調后，不少業內人士認為，REITs作為長期資產的配置價值已經逐漸顯現。

據了解，當前公募REITs估值一般以P/NAV（價格/凈資產價值）或者P/FFO（價格/經營產生的現金流）為錨。據中金公司測算，2023年公募REITs的基金管理人預測加權平均現金分派率（年化）為7.0%，5月末P/NAV倍數為1.04，相對4月末的1.08進一步下降，產權、經營權P/NAV均降至歷史一倍標準差以下，與2年前市場起步初期相仿。中金公司認為，當前公募REITs的估值水平已趨于理性，部分項目配置價值進一步顯現。

具體來看，部分超跌的REITs產品已經顯現出長期配置價值，其分派率和內含報酬率正在逐步提升。以當前下跌最深的高速公路來看，以6月6日高速公路REITs收盤價計算，部分產品對應的內部收益率已經提升至10%以上，能為投資者提供較高的投資回報。

李盛也指出，隨著二級市場價格的下跌以及基本面的逐步改善，部分REITs產品的投資價值逐漸顯現。具體投資方面，他建議投資人還是從長期角度看待REITs產品，深入了解REITs底層資產的運營邏輯和基本面情況，不要盲目追漲殺跌。

“參考境外成熟REITs市場的發展歷程，也經歷過在市場發展初期市值規模偏小和波動較大的階段。長期來看，公募REITs具有較好的風險回報比和配置價值，投資人對產品的關注點應回到底層資產本身的盈利水平、基金管理人和運營管理機構的管理能力等核心要素?！?華夏基金基礎設施與不動產投資部行政負責人莫一帆表示。