作 者丨王卓峰

6月28日，廈門建發(fā)經(jīng)過65輪的爭奪，最終以14.6億元拿下位于東莞南城西平社區(qū)旁的新宅地，2.6萬元/平方米的樓面價(jià)刷新了南城區(qū)域新高，位列東莞樓面價(jià)歷史第四。

房企拿地是樓市的“晴雨表”。“高價(jià)地”的搶奪，折射的是東莞一手豪宅火熱的行情。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，今年1-5月，東莞總價(jià)超1000萬元的豪宅累計(jì)成交635套，相較2022全年648套的成交量，完成率達(dá)98%。

(相關(guān)資料圖)

但普通住宅卻走出了截然不同的行情：若考慮1000萬元以下住宅量，則上述的完成率相較去年表現(xiàn)完成率不足5成。東莞住建局近日發(fā)布的數(shù)據(jù)也顯示，5月東莞一二手房成交量環(huán)比均雙雙下降，整體延續(xù)的4月的放緩趨勢。

受訪專家認(rèn)為，東莞豪宅的熱銷，與當(dāng)下市場對高端住宅改善需求較大、高凈值人群資產(chǎn)保值增值等因素不無關(guān)系，但值得注意的是，高端住宅市場也相對獨(dú)立，對東莞樓市整體的支撐也有限。

失色的東莞樓市

在經(jīng)過2、3月份的短暫回暖后，東莞樓市在5月份延續(xù)回落行情，再度回歸到低迷態(tài)勢。

首先從最能體現(xiàn)市場真實(shí)熱度的二手房來看，業(yè)內(nèi)普遍感知5月整體市場比4月有所放緩，買家入市步伐明顯減慢。據(jù)東莞住建局?jǐn)?shù)據(jù)，5月東莞二手住宅網(wǎng)簽均價(jià)23008元/平方米，環(huán)比下降5.4%；網(wǎng)簽3123套，環(huán)比下降3%，已經(jīng)連續(xù)數(shù)月在3000套上下的低位徘徊。

圖源/幸福里APP

從鎮(zhèn)街分布來看，5月二手房成交量排在第一的是南城，達(dá)300套，同比下跌16.89%。緊隨其后的是常平和東城，分別成交251套和221套，也錄得成交量小幅下滑。值得注意的是，共有21個(gè)鎮(zhèn)街二手房網(wǎng)簽套數(shù)不足百套，其中謝崗成交僅3套。

可見隨著市場降溫，一些成交熱門區(qū)域如今也顯現(xiàn)出疲態(tài)，且不同區(qū)域出現(xiàn)明顯分化。由此導(dǎo)致的是，二手市場的價(jià)格越來越難支撐，一些板塊的樓盤也出現(xiàn)了下降的情況。

比如南城，南方財(cái)經(jīng)全媒體記者從房產(chǎn)交易平臺了解到，萬科金域華府一期和二期的報(bào)價(jià)，都有不同程度的下降；世紀(jì)城國際公館3期相比1月份的掛牌價(jià)，下滑了3713元/平方米，很多樓盤的房源報(bào)價(jià)都出現(xiàn)了大降價(jià)的局面。

廣東中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜認(rèn)為，大家整體感知市場放緩主因是2-3月相對比較好的市場，但這一輪回暖的持續(xù)性開始顯露不足，讓大家對后市預(yù)期出現(xiàn)落差。預(yù)計(jì)未來一段時(shí)間，東莞高價(jià)房的入市節(jié)奏會有所放緩，總體呈現(xiàn)弱復(fù)蘇的趨勢。

新房市場同樣如此，黃韜指出，盡管在“五一”假期的拉動下，東莞5月新房成交表現(xiàn)談不上很好，未能達(dá)到“紅五月”的盛況，但是和去年市場相比仍算是高位水平了。

據(jù)合富大數(shù)據(jù)顯示，5月東莞新房住宅成交2087套，環(huán)比略減3%，同比則大幅增加35%。

南方財(cái)經(jīng)全媒體記者從一些房企人士了解到，由于從4月起便感受到市場需求萎縮，一些開發(fā)商在推貨端也采取了相應(yīng)的收縮性戰(zhàn)略，其供貨節(jié)奏不同程度放緩。合富大數(shù)據(jù)佐證了上述消息，5月東莞新房供應(yīng)從高位回落，一手住宅供應(yīng)2112套，環(huán)比大幅下降44%。

而東莞市住建局官方發(fā)布的消息也顯示，5月東莞共有15個(gè)樓盤備案，均為舊盤加推。萬科瑧山匯、華潤悅府、萬科瑧山境、中海源境等熱門豪宅盤集中加推新品，吸引了過多的打新購房人群，導(dǎo)致樓市分化越發(fā)明顯，熱盤搖號選房，大多數(shù)持銷樓盤走貨緩慢。

超千萬豪宅火熱！“熱效應(yīng)”難傳導(dǎo)

一方面，占據(jù)主力的一二手剛需、改善市場并顯現(xiàn)疲態(tài)；另一方面，一手豪宅火熱，并且越貴越好賣。

南方財(cái)經(jīng)全媒體記者根據(jù)今年東莞豪宅備案價(jià)不完全統(tǒng)計(jì)，產(chǎn)品面積段接近或超過200平方米的大平層，備案均價(jià)多在5.8-6.3萬元/平方米左右，而當(dāng)產(chǎn)品面積達(dá)300平方米以上，備案均價(jià)多在6.4-6.5萬元/平方米，總價(jià)接近或超過2000萬元。

6月初，保利首鑄鷺灣正式備案入市，其戶型價(jià)格最高突破6萬元/平方米，成為萬江備案均價(jià)最高的樓盤。而位于南城的萬科瑧灣匯300平方米大平層，已摸高到6.8萬元/平方米左右。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，隨著更高階頂豪產(chǎn)品入市，突破7萬元/平方米只是時(shí)間問題。

高昂的價(jià)格并沒有澆滅豪宅火熱的勢頭。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，今年1-5月，東莞總價(jià)超1000萬元的豪宅累計(jì)成交635套，相比2022全年648套的成交量，完成率達(dá)98%，創(chuàng)下新紀(jì)錄。

以具體項(xiàng)目來看，比如說萬科松樾，前期甚至連售樓中心都沒有，但前幾批產(chǎn)品已經(jīng)全部售罄。今年1-5月合計(jì)成交57套，在全市千萬級豪宅銷量中排第三，該項(xiàng)目的熱銷出乎市場意料。

但從東莞樓市的整體行情來看，高端豪宅的熱銷，對當(dāng)前樓市的帶動作用有限。

首先是本身豪宅產(chǎn)品的供應(yīng)量相對較少，并不是樓市的成交主力。更深層的原因是，東莞這波豪宅熱銷行情集中度過高。比如說，瑧灣匯、華潤悅府，是當(dāng)前東莞市場單價(jià)最貴的兩個(gè)大平層產(chǎn)品樓盤，也是千萬級豪宅成交量最多的兩個(gè)樓盤。今年1-5月，華潤悅府成交281套，瑧灣匯成交132套，兩者合計(jì)占了東莞千萬級豪宅近半的成交量。

有中介人士預(yù)計(jì)，瑧灣匯剛完成1棟300平方米大平層產(chǎn)品的網(wǎng)簽，隨著另外2棟300平方米產(chǎn)品的持續(xù)加推和網(wǎng)簽，瑧灣匯成交量下半年或會反超悅府。

也就是說，在東莞豪宅熱銷的表象下，成交量一定程度上是集中在幾個(gè)頭部高端樓盤間“打轉(zhuǎn)”。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，高端住宅板塊相對于樓市而言，具有較高的獨(dú)立性，雖受市場與經(jīng)濟(jì)宏觀影響相對較小，但其體量不足以支撐房地產(chǎn)市場的企穩(wěn)。

黃韜也認(rèn)為，少數(shù)項(xiàng)目熱銷對于東莞當(dāng)前低迷的市場行情而言只能算是“星星之火”，后期熱度傳導(dǎo)難度較大。當(dāng)前剛需剛改購買力壓縮、信心不足的基本境況未得到根本性扭轉(zhuǎn)，故而后續(xù)樓市整體復(fù)蘇動能仍將不足。