作 者丨王卓峰

6月28日，廈門建發經過65輪的爭奪，最終以14.6億元拿下位于東莞南城西平社區旁的新宅地，2.6萬元/平方米的樓面價刷新了南城區域新高，位列東莞樓面價歷史第四。

房企拿地是樓市的“晴雨表”。“高價地”的搶奪，折射的是東莞一手豪宅火熱的行情。據克而瑞數據，今年1-5月，東莞總價超1000萬元的豪宅累計成交635套，相較2022全年648套的成交量，完成率達98%。

(相關資料圖)

但普通住宅卻走出了截然不同的行情：若考慮1000萬元以下住宅量，則上述的完成率相較去年表現完成率不足5成。東莞住建局近日發布的數據也顯示，5月東莞一二手房成交量環比均雙雙下降，整體延續的4月的放緩趨勢。

受訪專家認為，東莞豪宅的熱銷，與當下市場對高端住宅改善需求較大、高凈值人群資產保值增值等因素不無關系，但值得注意的是，高端住宅市場也相對獨立，對東莞樓市整體的支撐也有限。

失色的東莞樓市

在經過2、3月份的短暫回暖后，東莞樓市在5月份延續回落行情，再度回歸到低迷態勢。

首先從最能體現市場真實熱度的二手房來看，業內普遍感知5月整體市場比4月有所放緩，買家入市步伐明顯減慢。據東莞住建局數據，5月東莞二手住宅網簽均價23008元/平方米，環比下降5.4%；網簽3123套，環比下降3%，已經連續數月在3000套上下的低位徘徊。

圖源/幸福里APP

從鎮街分布來看，5月二手房成交量排在第一的是南城，達300套，同比下跌16.89%。緊隨其后的是常平和東城，分別成交251套和221套，也錄得成交量小幅下滑。值得注意的是，共有21個鎮街二手房網簽套數不足百套，其中謝崗成交僅3套。

可見隨著市場降溫，一些成交熱門區域如今也顯現出疲態，且不同區域出現明顯分化。由此導致的是，二手市場的價格越來越難支撐，一些板塊的樓盤也出現了下降的情況。

比如南城，南方財經全媒體記者從房產交易平臺了解到，萬科金域華府一期和二期的報價，都有不同程度的下降；世紀城國際公館3期相比1月份的掛牌價，下滑了3713元/平方米，很多樓盤的房源報價都出現了大降價的局面。

廣東中原地產項目部總經理黃韜認為，大家整體感知市場放緩主因是2-3月相對比較好的市場，但這一輪回暖的持續性開始顯露不足，讓大家對后市預期出現落差。預計未來一段時間，東莞高價房的入市節奏會有所放緩，總體呈現弱復蘇的趨勢。

新房市場同樣如此，黃韜指出，盡管在“五一”假期的拉動下，東莞5月新房成交表現談不上很好，未能達到“紅五月”的盛況，但是和去年市場相比仍算是高位水平了。

據合富大數據顯示，5月東莞新房住宅成交2087套，環比略減3%，同比則大幅增加35%。

南方財經全媒體記者從一些房企人士了解到，由于從4月起便感受到市場需求萎縮，一些開發商在推貨端也采取了相應的收縮性戰略，其供貨節奏不同程度放緩。合富大數據佐證了上述消息，5月東莞新房供應從高位回落，一手住宅供應2112套，環比大幅下降44%。

而東莞市住建局官方發布的消息也顯示，5月東莞共有15個樓盤備案，均為舊盤加推。萬科瑧山匯、華潤悅府、萬科瑧山境、中海源境等熱門豪宅盤集中加推新品，吸引了過多的打新購房人群，導致樓市分化越發明顯，熱盤搖號選房，大多數持銷樓盤走貨緩慢。

超千萬豪宅火熱！“熱效應”難傳導

一方面，占據主力的一二手剛需、改善市場并顯現疲態；另一方面，一手豪宅火熱，并且越貴越好賣。

南方財經全媒體記者根據今年東莞豪宅備案價不完全統計，產品面積段接近或超過200平方米的大平層，備案均價多在5.8-6.3萬元/平方米左右，而當產品面積達300平方米以上，備案均價多在6.4-6.5萬元/平方米，總價接近或超過2000萬元。

6月初，保利首鑄鷺灣正式備案入市，其戶型價格最高突破6萬元/平方米，成為萬江備案均價最高的樓盤。而位于南城的萬科瑧灣匯300平方米大平層，已摸高到6.8萬元/平方米左右。業內人士普遍認為，隨著更高階頂豪產品入市，突破7萬元/平方米只是時間問題。

高昂的價格并沒有澆滅豪宅火熱的勢頭。據克而瑞數據，今年1-5月，東莞總價超1000萬元的豪宅累計成交635套，相比2022全年648套的成交量，完成率達98%，創下新紀錄。

以具體項目來看，比如說萬科松樾，前期甚至連售樓中心都沒有，但前幾批產品已經全部售罄。今年1-5月合計成交57套，在全市千萬級豪宅銷量中排第三，該項目的熱銷出乎市場意料。

但從東莞樓市的整體行情來看，高端豪宅的熱銷，對當前樓市的帶動作用有限。

首先是本身豪宅產品的供應量相對較少，并不是樓市的成交主力。更深層的原因是，東莞這波豪宅熱銷行情集中度過高。比如說，瑧灣匯、華潤悅府，是當前東莞市場單價最貴的兩個大平層產品樓盤，也是千萬級豪宅成交量最多的兩個樓盤。今年1-5月，華潤悅府成交281套，瑧灣匯成交132套，兩者合計占了東莞千萬級豪宅近半的成交量。

有中介人士預計，瑧灣匯剛完成1棟300平方米大平層產品的網簽，隨著另外2棟300平方米產品的持續加推和網簽，瑧灣匯成交量下半年或會反超悅府。

也就是說，在東莞豪宅熱銷的表象下，成交量一定程度上是集中在幾個頭部高端樓盤間“打轉”。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，高端住宅板塊相對于樓市而言，具有較高的獨立性，雖受市場與經濟宏觀影響相對較小，但其體量不足以支撐房地產市場的企穩。

黃韜也認為，少數項目熱銷對于東莞當前低迷的市場行情而言只能算是“星星之火”，后期熱度傳導難度較大。當前剛需剛改購買力壓縮、信心不足的基本境況未得到根本性扭轉，故而后續樓市整體復蘇動能仍將不足。