房子不好賣，即便降價也難拉動成交。

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中指研究院數據顯示，2023年7月，全國100個城市新建住宅平均價格為16177元/平方米，環比下跌0.01%，有45個城市新房價格環比下跌。但同時，7月樓市銷售創下近五年同期新低，重點35城新房成交面積1396萬平方米，環比-26.1%，同比-26.8%。

第一財經記者了解到，為盡可能吸引購房者，部分樓市低迷的城市如哈爾濱，市面上“低首付”等隱性操作仍然層出不窮，購房者雖可降低首付壓力，但面臨的各類交易風險同樣不小。該市一地產從業者表示，除了少數改善樓盤，近兩年當地新房價格在持續下跌。

值得注意的是，最近房地產政策利好風聲不斷，這讓部分房企重拾了些許信心。有頭部房企內部人士表示，對后續政策出臺抱有期待，借著政策這股風，預計公司會推出更多促銷政策。

樓盤頻現“低首付”

盛夏炎炎，樓市卻沒感受到這股熱浪，各大房企為賣房焦心不已。

華北一位房企人士談到當下市場時稱：“現在還沒從一線聽到什么好消息。”今年以來，樓市曾出現過一波小高潮，但隨即在二季度消退。為了拉動銷售和回款，房企使盡渾身解數，但最直接的還是降價賣房。“從直接降價、到各種返現活動，能想到的辦法都用過了。”

在“冰城”哈爾濱，房企降價促銷的力度便頗大。記者了解到，某頭部房企在當地銷售均價9800元/平方米的樓盤，最早開盤時賣12000元/平方米，去年樓盤價格一路下滑、年底更是價格低點，碰到清尾活動，個別戶型銷售價格會更低，當下樓盤價格整體低于三年前。

不僅是該樓盤，據龍江樓市統計，四月份以來，哈爾濱剛需盤受市場影響、銷量下降，6月份更是幾近腰斬；為此剛需盤紛紛“以價換量”，以特惠換取量的增長。比如，有項目總價51萬起、最高優惠35萬；有項目總價61萬起，最高優惠27萬，降價現象層出不窮。

當地一位地產從業者表示，哈爾濱樓盤降價情況比較分化，改善盤居多的區域情況還好，但整體市場冷清、購房者少的區域，現在仍然降得比較多，有樓盤前兩個月賣80萬的房子，現在也就70萬左右。“這些區域相較于去年還是在跌，已經連續跌兩三年了，大環境不是特別好。”

更有甚者，“低首付”被部分樓盤祭出江湖，成為吸引購房者的籌碼。一項目昆侖時代中心的宣傳海報顯示，該樓盤位于東二環旁、臨近地鐵，首付兩萬起便可擁有5.1米大開間兩室......

記者聯系到項目中介了解到，所謂的“低首付”其實是“高評高貸”，即銀行評估價格比真實交易價格高，從而實現貸更多的款、變相降低首付。“比如這套房房款70萬，正常20%首付需要14萬，如果按低首付操作，相當于把評估價提到82萬，貸款額會多12萬，首付僅需2萬。”

“開發商那邊全權操作，他們全部都很成熟了，去年辦一年了。后期還貸相當于把首付錢加到貸款里，分攤到所有年份，每個月大概多幾百塊錢。”該中介人士稱，“低首付”不合規，但是去年很多開發商都在做，今年漸漸變少了，目前市場上仍有幾個項目在做，為了賣房用盡辦法。

在重慶、柳州、惠州等許多城市，此前都有樓盤“低首付”、甚至“零首付”曝出。業內人士稱，“低首付”會涉及陰陽合同、賣家配合控款、評估機構出具評估報告等環節，會吸引首付不足的購房者。但風險同樣存在，如果銀行查處并追究，貸款人可能會面臨違約責任等情況。

降價也難拉動成交

“低首付”亂象背后，實則是房企無法忽視的賣房困境：降價也難拉動成交。

據天風證券統計，年中房企促銷力度加強，銷售均價環比下降，7月銷售均價環比下降2.9%，相比6月份增加2.6個百分點，主要或因去庫存壓力下，房企促銷力度及手段升級。

從全口徑銷售均價看，TOP10、TOP11-30、TOP100房企7月單月銷售均價為17185元/平方米、15319元/平方米、17590元/平方米，同比分別-6.8%、-5.8%、+2.7%，環比變動分別為-6.7%、-16.1%、-2.9%。

TOP10房企中，除建發房產、濱江集團銷售均價增加，其他房企環比表現均有下降；同比來看，建發房產、濱江集團同比增速為正，分別為建發20195元/平方米(同比+11.5%)、濱江集團45991元/平方米(同比+3.2%)，其余房企銷售均價單月同比均有下降。

即便如此，房企的銷售業績仍然十分慘淡。TOP20房企中，除越秀地產7月同比增加30.6%外，其余房企同比均下降，有11家房企降幅超過30%，旭輝集團降幅最大，同比-70.8%。典型非國企萬科、龍湖、金地、新城7月單月銷售分別同比-40%、-34%、-43%、-46%。

從城市角度看，當前新房價格能保持上漲的，也已經屬于少數。

根據中國房地產指數系統百城價格指數對全國100個城市的調查數據，2023年7月，全國100個城市新建住宅平均價格為16177元/平方米，環比下跌0.01%，跌幅與6月持平。從漲跌城市個數看，35個城市環比上漲，45個城市環比下跌，20個城市持平。

少數上漲的城市中，西安新建住宅價格環比上漲0.06%；成都、寧波新房價格環比均上漲0.05%；北京、杭州等32個城市新建住宅價格環比漲幅均在0.05%以內。泰州、宿遷等20個城市環比持平。

7月新建住宅價格環比下跌的45個城市中，哈爾濱、揚州環比跌幅較大，分別為0.48%和0.34%；長春、重慶等10個城市跌幅在0.1%-0.3%之間；鄭州、威海等33個城市跌幅在0.1%以內。

同比來看，7月新建住宅同比上漲的城市數為18個，同比下跌的城市數為79個，哈爾濱、中山等6個城市跌幅均在2.0%-5.0%之間，其中哈爾濱跌幅最大，為4.83%；蕪湖、株洲等14個城市跌幅均在1.0%-2.0%之間；桂林、威海等29個城市同比跌幅在0.5%-1.0%之間。

天風證券表示，7月進入傳統的銷售淡季，成交量連續三周下滑，最后一周成交量止跌。開發商供應疲軟，市場去化節奏繼續放緩，銷售環比回落但下滑幅度符合預期。8月供應推貨或有望回暖，但高基數下同比仍承壓。中央政策積極表態后，月末一線城市如深圳二手房帶看量環比已開始回暖。