近日，李嘉誠的長江實業旗下新盤“親海駅II”公布首張價單，最便宜的開放式單位實用面積210平方呎（約合19.5平米）產品，在扣除18%折扣后，總售價為290萬港元，折后單價約13810港元/每呎（約13.68萬元人民幣/平方米）。這一售價較項目周邊在售二手房還要低30%。

李嘉誠拋售香港新盤的消息引爆業內對香港樓市前景的探討。

(資料圖片)

在8月7日召開的2023博鰲房地產論壇系列活動中，恒隆集團、恒隆地產有限公司董事長陳啟宗對此評價道，“為什么大家都認為7折是便宜了？其實不是7折便宜了，是他對市場的脈搏摸得比你跟我準確。”

在陳啟宗看來，未來香港的住房一定會商品化，所謂商品化就是變成大眾商品，不再是稀有的資產。

此外，陳啟宗還談到了香港目前尚未被重視的資產——新香港人。

“現在你到中環去找那些最貴的那些餐館去吃飯，聽到的都是普通話，比廣東話還要多，那些人都是飽讀詩書的。”陳啟宗說。

近兩年，香港“優秀人才入境計劃”(簡稱“優才計劃”)限制有所放寬，在學歷、收入等方面都具備優勢的新興“香港人”有望為港帶來多重意義上的新鮮血液。

“從整體社會的角度來看，怎么好好利用這些人？這很重要。”陳啟宗表示，目前最大的障礙仍是語言，香港人一般都不太會說普通話。

“未來內地仍有增長”

針對內房企正在經歷的動蕩，陳啟宗稱，地產行業必須回歸理性。

“沒有經歷過兩三個大周期、大起落的房地產商是不可靠的房地產商。”陳啟宗表示，房地產是可以破產的行業，破產后土地還在，土地不會因為擁有者破產而消失，也不會因為破產而使它的價值下降。這跟很多其它行業不一樣。

“（內地房地產行業）以往30年沒有經過大的波動和大的破產潮，所以房地產商以為他們永遠立于不敗之地，但并非如此。可以說不讓企業破產也是政府有形的手在管控，而不是照著市場力量而行的行為。但是反過來說，政府幫了好多房地產商的忙。”在陳啟宗看來，以往這30年應該破產而沒有破產的企業，不是因為他們本領大。

陳啟宗指出，從政策制定來看，在長遠如何平衡市場的力量和政策的調控，這兩個還是需要經過失敗、經過成功，而慢慢改進、學習的過程。他希望有一天房地產行業還是能夠以市場力量為主導，當然需要有合理的調控，但必須要非常小心、非常有鑒別力，來制定什么時候該調控、調控力度多大、怎么調控。

內房企在動蕩，但在陳啟宗看來，內地商業市場仍然有機會，“頭四五個月是雙位數字的增長，下半年恐怕不會再有雙位數字的增長。只要經濟能夠平穩的發展，商業還是會發展的，商業房地產還是會有進步的。”

在他看來，目前內地部分運營商業的民營企業很難再新獲取項目，港企、外資有了更多機會。

輕資產屬于市場快速發展時代

近年來，內地商業地產青睞輕資產模式，而香港發展商始終在堅持重資產。

“為什么要走輕資產？除非市場快速發展，或機會遍地都是。”陳啟宗表示，在市場機會多的向上發展的環境里，做輕資產是對的，但在土地稀有的香港，重資產模式更為合適。

“當然20年前、 30年前，中國內地的住房市場如日中天的時候，大發展的時候到處都是機會，你在當時做輕資產，我可以理解。”陳啟宗說，以往這十年增長速度慢慢減弱的時候， “（做輕資產）就是告訴世界我沒錢，我說得白了，我知道不好聽的，但道理就是這樣子的。”