摘 要：對于原貸款發放時執行首套房貸利率標準的存量房貸，各家銀行將于9月25日集中批量調整合同貸款利率，批量調整后于當日起按新的利率水平執行

(資料圖)

文｜嚴沁雯

存量首套住房貸款利率調降在即，操作細則正式出爐。

9月7日，多家銀行先后發布公告，對個人存量首套住房按揭貸款利率的調整范圍、調整規則、調整方式及受理渠道等進行了統一說明。截至發稿，已有包括農業銀行、工商銀行、中國銀行、建設銀行、交通銀行、郵儲銀行六大國有行，以及中信銀行在官網發布了相關公告。

根據各家銀行發布的細則，具體表述有所不同，總體內容并無太大差別。

在調整規則上，多家銀行對2019年10月7日（含）之前、2019年10月8日（含）至2022年5月14日（含），以及2022年5月15日（含）之后發放的貸款應如何調整分別進行了說明。

在調整方式上，對于符合原貸款發放時執行所在城市首套房貸利率政策且當前為LPR（貸款市場報價利率）定價的浮動利率存量房貸，銀行均將于9月25日主動進行統一批量調整，無需客戶申請。同時，新的利率即日生效。

調哪些？逾期需歸還本息

與8月31日中國人民銀行、國家金融監管總局發布的《關于降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》（下稱《通知》）一致，各家銀行細則中，調整范圍主要需滿足三個條件。

一是貸款發放時間或合同簽訂時間在2023年8月31日（含當日）以前；二是用途為購買住宅的商業性個人住房貸款，包括普通純商業性個人住房貸款、公積金組合貸款中的商業性個人住房貸款；三則須為首套個人住房貸款。

對于“首套個人住房貸款”的具體情形，部分銀行作出了進一步說明。

以工商銀行為例：原貸款發放時滿足所在城市首套房貸利率標準的房貸；房屋購買時家庭在當地沒有其他成套住房，但因當地政府采取“認房又認貸”政策導致該套住房按照二套房貸利率標準辦理房貸，現在當地政府執行“認房不認貸”政策的；房屋購買時不是家庭在當地唯一成套住房，但后期通過交易等方式出售了其他成套住房，本住房成為家庭在當地唯一成套住房且當地政府執行“認房不認貸”政策的；其他滿足所在城市首套房貸利率標準的存量房貸。

與此同時，根據各家銀行細則，對于逾期或拖欠的不良個人住房貸款，暫不進行利率調整，需在客戶歸還拖欠本金及利息、貸款狀態恢復正常后，再進行存量房貸利率調整。

例如建設銀行在公告中指出，如連續拖欠天數超過90天，拖欠還清前暫不調整，還清拖欠后，可以調整。如有特殊情形，可咨詢貸款經辦機構。

值得一提的是，多家銀行在公告中指出，本次存量首套房貸利率調整不支持跨行置換。

怎么調？三個時間段細則出爐

按照《通知》規定，調整后存量首套住房按揭貸款利率在LPR上的加點幅度，不得低于原貸款發放時所在城市首套住房商業性個人住房貸款利率政策下限。

值得注意的是，2019年8月，央行發布第16號公告，明確自2019年10月8日起，其后新發放的商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率（LPR）為定價基準加點形成，首套商業性個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR，房貸利率以LPR作為定價基準的機制逐漸形成完善。

在第16號公告中，自2019年10月8日起，全國首套房貸利率政策下限為LPR。2022年5月，央行、原銀保監會發布《關于調整差別化住房信貸政策有關問題的通知》(銀發〔2022〕115號)，自2022年5月15日起，全國首套房貸利率政策下限調整為LPR減20個基點。

此前，對于在LPR改革前申請貸款的購房者的房貸利率如何調整，并未給出明確說明。本次出爐的細則分三個時間段給出了更清晰的解釋。以建設銀行為例：

1.2019年10月7日（含）前發放的，調整后的利率按相應期限（原貸款合同期限）LPR利率執行。

2.2019年10月8日（含）-2022年5月14日（含）發放的，調整后的利率按全國首套房貸利率政策下限，即相應期限（原貸款合同期限）LPR利率執行。

3.2022年5月15日（含）-2023年8月31日（含）已發放的或已簽訂合同但未發放的，調整后的利率按全國首套房貸利率政策下限，即相應期限（原貸款合同期限）LPR-20個基點執行。

同時，若在上述時間段內，貸款所在城市首套住房貸款利率政策下限高于上述調整后擬執行水平，調整后的利率按相應政策下限執行。各城市首套住房貸款利率政策下限，以人民銀行各省級分行官方網站公布的為準。

需要指出的是，以上規則針對浮動利率。對于在2019年10月7日（含）前發放且當前仍采用基準利率定價的貸款，以及固定利率貸款，可申請轉換為采用LPR定價的浮動利率貸款，并簽訂協議，在轉換后按上述方式調整執行；若仍選擇繼續執行固定利率或采用基準利率定價，則本次不調整。

與此同時，當前執行利率如低于按上述情形調整后的利率水平，不進行調整。

何時調？銀行統一批量調整

對于原貸款發放時執行首套房貸利率標準的存量房貸，各家銀行將于9月25日集中批量調整合同貸款利率，批量調整后于當日起按新的利率水平執行，此前利息均按原合同利率水平計算。

而對于“二套轉首套”、不良貸款歸還積欠本息及當前執行固定利率或基準利率定價的存量房貸客戶，則需要自主于9月25日起向銀行提出申請。

其中，2023年10月22日（含）前完成申請并審核通過的，多家銀行表示將于2023年10月25日起對審核通過的業務進行集中統一利率調整，利率調整后于當日起按新的利率水平執行，此前利息均按原合同利率水平計算。

對于2023年10月22日后申請利率調整的客戶，農業銀行在公告中指出，將在十個工作日內完成認定，對符合《通知》條件的，及時予以調整。工商銀行則表示將逐筆進行人工審核，審批通過后次日起按新的利率水平執行，此前利息均按原合同利率水平計算。

值得一提的是，農業銀行在公告中表示，該行客戶可于9月15日起查詢本人存量房貸利率是否滿足下調條件及下調幅度等有關事宜。

此外，交通銀行在公告中表示，2023年9月25日變更生效后，若客戶對本次自動調整后利率仍有異議的，可于2024年9月25日（含）前，向貸款經辦機構提出申請，該行可將客戶貸款利率恢復為本次利率調整前的原貸款利率水平。