題：地產發展邏輯正轉向“新加坡模式”

(資料圖)

作者 劉司亮 如是金融研究院高級研究員

由于房地產下行時間過長，硬著陸風險不斷加大，在一定程度上對中國經濟形成拖累。為防范地產行業硬著陸后出現系統性金融風險，近期中央多部門出臺放松和支持政策，以更大力度應對下行壓力。

11月中上旬，中國央行和銀保監會發布《關于做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》(下稱《通知》)，出臺了十六條措施支持房地產市場平穩健康發展，極大地提振了房地產業發展信心。

可以說，這份《通知》是金融端口從供給到需求到融資的全方位的一次放松，力度很大。政策出臺后，各項政策加速落地，包括預售資金監管放松，房地產“三支箭”政策全面落地，中國央行提供2000億元免息再貸款等。

房地產新發展格局確立

中央部門牽頭，融資端幾乎全面放松，從房企供給端到居民需求端均有提及，針對房企紓困和保障房租賃也有涉及，這一次政策出臺的信號意義明顯。

這次政策已對未來房地產發展格局進行了定調，即“租售并舉”。地產黃金時代已經過去，這次地產下行和過去不同，購房者的預期出現了問題，不再相信房價永遠上漲的神話，全國城市市場分化會更加明顯。

從短期來看，這次發布《通知》是一個積極信號，過去主要依靠地方政府“因城施策”，現在中央部門開始牽頭穩定市場，從“930新政”到本次《通知》，力度措施一次比一次強。房地產政策調控從供給到需求再到融資正在進行全面放松。從供給端看，對房地產企業紓困力度在不斷加強，從需求端來看，三四線城市限購限售政策幾乎全面取消，二線城市也在大規模放松限購政策，一線城市部分區域也在放松限購，房貸利率逐步下調，首付比下降，可以說能用的政策基本都用了。

從融資端來看，當前從“保交樓”項目紓困，也開始重視優質房企紓困。11月，交易商協會推進并擴大民營企業債券融資支持工具(“第二支箭”)，后續還可擴容。地產股票迎來一波大漲，后續政策執行落地情況還需要觀察。

除傳統國企和央企房地產企業安全邊際較高外，優質的民營地產公司也開始接受流動性支持，迎來一波回暖。針對民營企業的“三支箭”，第一支是信貸支持，這點在《通知》中已經有體現；第二支是民企債融支持，目前政策正在逐步落地；第三支箭是股權融資。即證監會近期提出，在股權融資方面要調整優化5項措施支持房地產市場，主要涉及“兩個恢復”，即恢復涉房上市公司并購重組及配套融資，恢復上市房企和涉房上市公司再融資。

沒有永遠下跌的市場

從長期來看，房地產發展邏輯在改變，正從“香港模式”轉向“新加坡模式”。近期，房地產市場下跌的各項數據有所放緩，但目前更多是情緒反彈，屬于邊際好轉，并不能說出現反轉。過去房地發展模式主要是向香港學習，“土地收入”是政府第二本帳中主要收入，這也引發了一系列問題，對房地產調整勢在必行。

2008年后，家庭消費占比過低，債務增長過快，已經超越了投資性收益，去杠桿過程中只能依靠出口貿易盈余維持經濟發展，以應對疲軟的內需。

房地產去杠桿過程中，出現過于激進方式，疊加疫情影響，從房地產轉移的資金并未流向家庭消費支出。而當下外需疲弱，全球供應鏈受阻，出口下降情況下，中國仍需維穩房地產，以時間換空間。堅持“房住不炒”的目標下加強住房保障軌道的建設，學習“新加披模式”，所以在深圳開始逐步試點。

在本次《通知》中也提及優化住房租賃信貸服務，拓寬住房租賃市場多元化融資渠道，穩步推進房地產投資信托基金(REITs)試點。

融資端的放松是一個信號，在凱恩斯的眼中，貨幣和金融政策就像一根繩子，只能用繩子拉車不能用繩子推車，很難解決需求問題。政府不會允許地產硬著陸，但要想改變人們預期，或仍需后期擇機出臺系統性方案。

對于我們個體購房者來說，閉眼買房的時代結束了，但要知道，沒有永遠下跌的市場。在新房地產發展格局下，城市分化將越來越明顯，那些缺乏產業支撐，人口凈流出城市，未來房價會朝“鶴崗化”發展。而一線城市和新一線城市核心城區房子仍是稀缺資源，并且由于供給減少，未來更多會呈現“有價無市”現象，即賣一套少一套。因為這些城市有產業支撐，人口凈流入，核心城區供給稀缺，具備保值功能。

剛需群體需求未來會不斷降低

中國城市化還未結束，但發展方式開始轉變，要實現高質量發展，避免大城市病，房地產企業需要從金融屬性回歸到制造屬性。

近期各項政策針對剛需群體、改善性需求群體，都提出了相關信貸支持。

我們預計，未來房地產市場的剛需群體需求將會不斷降低。一是保障房建設將是未來發展方向，剛需群體未必都要購買商品房；二是人口結構變化，新生人口逐步減少，剛需客群的住房需求在降低。改善型群體需求未來將成為主力。

城市更新是未來房地產企業的發力方向。中國城市化發展二十年，多數老住宅需要進行更新，過去剛需一族家庭由于人口增加，經濟實力相對雄厚，購買力、需求支撐力較強。房地產商業地產領域仍在發力，房地產企業需要開辟第二增長曲線。新市民的保障房建設仍需較長時間發展，三四線城市保障房需求較弱，目前還在起步階段。

總之，相關政策的出臺對提振房地產市場信心作用明顯，優質民營地產企業迎來流動性支持，生存壓力有所緩解。而房地產市場真正恢復仍取決于市場預期回暖和政策支持的實際落地。預計市場真正企穩可能要到2023年的一季度才能看到。(中新經緯APP)

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責任編輯：李惠聰