房地產行業將在很長一段時間內都記得2022年。

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這一年，行業經歷了最嚴苛的考驗，規模見頂后，隨即遭遇斷崖式下跌；這一年，曾經的一些 “領頭羊”徹底掉隊，“活下來”的公司也或多或少經歷了一場沖擊不小的“風暴”。

不出意外地，近幾日的房地產行業榜單揭示了同一個現實：2022年，房地產市場下行更加明顯，不同房企類型銷售均不同程度承壓，行業進入優勝劣汰階段。

在此背景下，出于各企業選擇的效果不一的破局突圍行徑，行業內競爭格局已然發生變化，企業分化現象也逐漸加劇。克而瑞地產研究數據顯示，2022年全年，百強房企銷售額同比大幅下挫超四成，千億級別的房企銳減一半。

當業內競逐規模的雄心不再，“活下去”成為行業主旋律時，什么樣的企業才能保持韌性發展？ 

數據顯示，截至12月底，保利發展、華潤置地、招商蛇口、建發、綠城等央國企的銷售累計同比跌幅已收窄至10%左右。因而業內有結論稱，2022年央國企背景的開發商表現優于民企開發商。但實際上，仍有碧桂園、龍湖等優質民企， 在2022年中國房地產企業銷售榜中占據重要席位。

因此，回答上述這個問題，或許還可以從這類以“穩”搏強的企業說起……

普降態勢下的發展空間

2022年的最后一天，克而瑞發布了2022年中國房地產企業銷售TOP200排行榜。從累計業績來看，百強房企2022年實現銷售操盤金額64622.2億元，同比降低41.6%；此外，百強房企各梯隊銷售門檻較2021年同期顯著降低，且均低于近年同期；千億房企數量也顯著減少，全口徑規模超過千億的企業僅有20家。

可見，市場的低迷基本反映在任何一家房企身上，多數規模房企深陷負增長困局，銷售業績普降態勢明顯。

然而，行業規模的見頂回落已成共識，低迷的銷售成績展現的僅是房地產市場的其中一面。在另一面，華潤、招商、龍湖、濱江、仁恒等優質房企正通過各種切實舉措展現自身較強的抗周期韌性。

以龍湖集團為例，憑借全年2032.7億元的銷售額，龍湖順利進入行業銷售榜TOP10，排名第九，較2021年提升1位。其中，龍湖12月單月銷售額達到200.5億元，環比增長約15%。在政策向優質房企傾斜的背景下，龍湖銷售回暖速度高于行業平均水平。

據中指研究院統計，2022年，百億企業重倉一、二線城市，50家百億代表企業的一、二線城市業績貢獻合計占比為81.3%，較2021年上升了3.4個百分點。

一、二線城市較強的市場需求支撐度一定程度上成就了相關企業在該區域內的韌性發展，進一步地，又積極作用于提升消費者對于房地產行業的信心。從這個理念延伸，房企在各城市的布局策略值得深入探究。

在這方面，龍湖堅持聚焦高能級城市；這份堅持，又依托積極參與土拍的選擇實現。2022年，在土拍市場熱度回落、房企拿地積極性普遍不高的情況下，龍湖抓住機會窗口，積極新增土地儲備。

據了解，龍湖在2022年土拍市場中摘得34幅地塊，總建筑面積超400萬平方米，分布在北京、上海、成都、重慶、杭州、合肥等多個一、二線高能級城市，權益地價近300億元。

即使是2022年9月以來國央企、城投平臺土拍熱情減退，龍湖也仍然是少數持續活躍在土拍市場的頭部房企。在中指研究院公布的2022年房企權益拿地面積TOP100中，龍湖排名行業第9位，也是TOP 10中唯一一家民企。

集中在一、二線城市拿地，可以看出龍湖集團資金充裕，仍保持著較強的土地獲取能力。而掌握著土儲這塊房企未來發展空間的基石，可以預見，龍湖將有望在2023年城市分化行情下占得先機。

優質企業的主動作為

面對2022年行業發生的深刻變革，整個房地產市場開展了多輪大調整，相對應地，各企業也紛紛探索新發展模式以尋求破局之道。目前看來，諸如將重資產變“輕”、開辟第二增長曲線、持續提升產品力與交付力等舉措，已經成為當下業內企業默契的主動選擇。

其中，業內分析認為，在房地產走向健康發展的過程中，第二增長曲線是最重要的“壓艙石”和潛在的“發動機”。通俗點說，在房子沒那么好賣的當下，尋找新的利潤增長點顯然便是更好的選擇。

近年來業內企業的戰略調整與相應的成績恰能為此觀點提供佐證。比如，公開披露的信息顯示，碧桂園服務2021財年營收增長率是母公司的3倍多，凈利潤增長率更是比地產主業堅挺；在守住地產基本盤之下，龍湖在物業板塊的營收與凈利潤增長幅度是主業的3-4倍。

得益于“開發+服務”雙引擎戰略，在地產開發之外，由商業運營、租賃住房、空間服務、智慧營造等均已躋身行業頭部的業務所貢獻的運營性收入，正源源不斷地流入龍湖利潤池。

據了解，龍湖集團包含商業投資、租賃住房、物業管理等在內的經營性業務收入在2022年上半年首次突破百億，達110.4億元，同比增長26%，3年復合增長率達36%。

而當時間走到2022年年尾，數據顯示，集團在1-11月已累計實現經營性收入212.4億元，超過去年全年的188.3億元，創歷史新高，僅經營性收入每月就有20億元現金進賬。此外，截至目前，龍湖商業已開業商場超過70座，冠寓開業門店超過11萬間，物業服務持續外拓，并在寫字樓服務、智慧物業服務等細分領域建立起了核心競爭優勢。

在房地產行業“增量時代”論逐步取代“存量時代”論的當下，快速增長的經營性業務正釋放出更高的成長活力。

可持續發展路徑中的財務安全

對于任何一家公司而言，增長是永恒的話題。將其置于房地產行業，它也是懸在企業頭上的達摩克利斯之劍，在行業發展不平穩的時期，隱藏在增長壓力背后的核心問題則是穩健經營能力，以安全發展迎接行業新周期已經成為一種共識。

依然以龍湖為例，其穩健經營，遵循的是財務自律、持續優化債務結構的思路。“三道紅線”監管標準下，截至今年上半年末，龍湖連續六年守住了綠檔，現金短債比4.07，平均賬期為6.28年，一年以內到期的短債占比約10.1%，平均融資成本僅3.99%，一系列指標均維持行業內的較高水準。此外，龍湖在2022年年末將在2023年到期的3億美元優先票據全部贖回。至此，2023年內，龍湖已無到期美金債。

龍湖良好的信用表現由此得到了資本市場的積極反饋。截至目前，三大評級機構標普、穆迪、惠譽都給予龍湖集團投資級評級，龍湖成為少數獲得境內外機構全投資級評級的優質房企。

在行業銷售環境、融資環境雙重承壓的背景下，房企的融資能力更受考驗。2022年11月以來，央行、銀保監會及證監會等部門從信貸、債券、股權“三支箭”接連打出一套組合拳；同時支持民企融資“第二支箭”、“金融16條”等政策陸續頒布，期間已有多家房企獲得銀行授信。

受益于穩健的經營和財務表現，龍湖不出意外地多次獲得監管機構和六大行的“小紅花”，持續釋放著優質房企充裕的流動性和強大的資金實力。

在“第二支箭”延續擴容到民營房企之后僅兩天，2022年11月10日，交易商協會就受理了龍湖集團200億元儲架式注冊發行；并由中國工商銀行、中國農業銀行、中國銀行、中國建設銀行、交通銀行以及中國郵政儲蓄銀行共同承銷，成功發行20億元的中期票據，利率僅3.0%，由此完成“第二支箭”首單發行。

當月，龍湖集團還分別與中國工商銀行、中國農業銀行、中國銀行、中國建設銀行、交通銀行以及中國郵政儲蓄銀行達成戰略合作并簽署協議，成為繼萬科之后行業第二家與六大國有商業銀行均簽署戰略協議的房企。

2022年12月，中國銀行宣布利用境內外市場資源，成功為龍湖集團提供“內保外貸”業務。該筆貸款規模為7億元，已于12月9日實現提款。至此，繼央行“第二支箭“之后，“內保外貸”首單亦花落龍湖。

龍湖集團的這一系列財務操作，反映的是當前市場環境下，集團對于風險和經營安全的務實態度。而如龍湖這般已經開始行動，提前走在防范風險行列的企業，在面對未來的不確定性時將更有可能實現可持續發展。(中新經緯APP)

(文中觀點僅供參考，不構成投資建議，投資有風險，入市需謹慎。)